開(kāi)春，用中介們的話(huà)說(shuō)，房?jī)r(jià)瘋了，瘋長(zhǎng)的房子主要集中在一線(xiàn)城市學(xué)區(qū)房。周?chē)笥褌冴P(guān)于房子的討論越來(lái)越多，時(shí)不時(shí)聽(tīng)到各種麻煩有大有小的案例：

有朋友說(shuō)朋友的親戚，賣(mài)房再買(mǎi)房，自己買(mǎi)家給的首付款，除了解抵押的部分，被鏈家用作資金監(jiān)管了，要三個(gè)月才拿到，導(dǎo)致看上的房子沒(méi)錢(qián)付首付，但協(xié)議是自己簽的，也沒(méi)辦法，房?jī)r(jià)一天一個(gè)樣子，心焦如焚，這是血淚教訓(xùn)。

資料圖

還有一種是煩惱，比如朋友帶小孩，想小換大，看上一個(gè)房子，150平，但每平米比同戶(hù)型貴5000，因?yàn)楦窬趾脱b修好一些，裝修據(jù)說(shuō)是豪華裝修，可以拎包入住，這對(duì)于帶著孩子的人家肯定是比較大的誘惑，而且據(jù)說(shuō)有人在排隊(duì)等，房主不議價(jià)。

朋友就心動(dòng)了，問(wèn)我這個(gè)房子貴的部分到底值不值，也就是說(shuō)裝修和格局到底值不值多出來(lái)的70萬(wàn)，很糾結(jié)。

我去年換房折騰到現(xiàn)在，還算有些經(jīng)驗(yàn)，所以想寫(xiě)出來(lái)和朋友們分享一下。

先旨說(shuō)，純粹的個(gè)人經(jīng)歷，教訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，首先只針對(duì)北京二手房，其次不一定很專(zhuān)業(yè)，而且每個(gè)人，每個(gè)房子，每個(gè)中介的情況都不一樣，我和我朋友的經(jīng)歷也許只是個(gè)案，不一定是普遍經(jīng)歷，遇到具體問(wèn)題，還是要具體問(wèn)題具體分析。

先說(shuō)大背景。

首先是換房的難度。一般來(lái)說(shuō)，你拿著首付款買(mǎi)個(gè)200萬(wàn)3 00萬(wàn)的小房子，操作難度相對(duì)比較低。600萬(wàn)以上的學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)難度會(huì)比較大，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)位的房子很難遇到首付就是全款的客戶(hù)，如果遇到，那就是中介嘴里的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，他們一般底氣比較足，容易和你大砍價(jià);

第二種人最多，是賣(mài)了自己郊區(qū)，或者非學(xué)區(qū)的房子來(lái)?yè)Q學(xué)區(qū)房。這種單子一般會(huì)導(dǎo)致連環(huán)單，因?yàn)槟愕目蛻?hù)要找到一個(gè)接他房子的客戶(hù)，你要把房子賣(mài)給你的客戶(hù)，你需要拿著你的客戶(hù)付給你的首付款去買(mǎi)更貴的房子，而你看上的房子的房主通常也是有換房需求……

于是這個(gè)單子會(huì)變得異常復(fù)雜。一損俱損。七八家連成一個(gè)單子也不奇怪。

二手房交易通常包括幾個(gè)硬性環(huán)節(jié)：簽定金合同;資質(zhì)審核(房子是否有抵押，是否有戶(hù)口，是否存在夫妻關(guān)系糾紛);解抵押(有時(shí)無(wú));房屋評(píng)估;貸款;發(fā)放貸款;繳稅;過(guò)戶(hù)。

每一個(gè)環(huán)節(jié)都是需要一定工作日的，而且一環(huán)扣一環(huán)，沒(méi)法平行作業(yè)，中間遇到十一，春節(jié)這種大假期，交易時(shí)間還要延長(zhǎng)。再加上北京限購(gòu)，還涉及到一套房二套房征稅問(wèn)題，非常復(fù)雜。

所以，假定你是貸款或者換房客戶(hù)，從開(kāi)始看到過(guò)戶(hù)完畢半年是正常的。這期間連環(huán)單不出岔子，或房?jī)r(jià)平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)就低;如果房?jī)r(jià)瘋漲，風(fēng)險(xiǎn)就高，比如你敢先賣(mài)房再買(mǎi)房嗎?

但是反過(guò)來(lái)，你想先定再賣(mài)，你的壓力也是一樣，我知道有人吃過(guò)虧，和人簽約后著急賣(mài)自己的房子，導(dǎo)致吃了虧，如何避免，我們下文說(shuō)。

再說(shuō)中介。很多人可能對(duì)中介有誤解，認(rèn)為中介是靠提成吃飯，你房子賣(mài)的快，中介提成就高。但是有個(gè)中介是這么告訴我的，“寧可掙今天的5000，不掙明天的10000。“很多人看房時(shí)候熱血沸騰，回去過(guò)了夜，想法就完全變了。

中介靠的是速度和走量，所以中介一般來(lái)說(shuō)會(huì)盡可能在你看房有好感，熱血上頭的時(shí)候，制造氣氛一定要讓你把房子定下來(lái)，因?yàn)樗麄円屎退俣?，但是你簽完了很可能發(fā)現(xiàn)合同是坑，或者房子實(shí)際沒(méi)那么好。

好了，正事，開(kāi)始寫(xiě)坑和注意事項(xiàng)，因?yàn)槭菗Q房，先說(shuō)賣(mài)房的事情。[編輯：紫鳶]