東方網記者程琦2月24日報道：虛假廣告、虛構房源、虛標價格、泄露信息、無證營業……，房產中介的弊端可謂備受詬病。然而日前，知名中介“鏈家”又被曝隱匿房源信息，層層設陷阱引消費者“入坑”，賣給消費者被法院查封的房子等欺騙消費者的行為。　　

房產中介亂象叢生，買二手房仿佛又離不開這些中間機構。那么買二手房該有哪些注意事項，該如何預防買賣過程中的風險?對此，東方網記者采訪到了承辦過大量民、商事訴訟案件，擅長房產買賣、民事合同糾紛的上海金沁律師事務所律師袁春松，提示廣大網友們“二手房買賣過程中的風險及其防范”。　　

提示如下：　　

一、看房過程中　　

1、在上海，基本都是通過房屋中介公司查找房源，由中介人員帶著看房。如果看中了某套房屋本身，還需要再進一步了解房屋周邊，其中包括很多人會在意的高壓電線、飛機場、垃圾場等;另外，還要注重鄰里關系，特別是鄰里關系極其緊張或者干脆鄰居就是精神病患者等情況也時有發生，建議到小區居委會詢問一下，居委會基本都會很熱心如實告知。因為上述問題都不屬于可以單方解除房屋買賣合同的法定事由，因此發生后很難通過法律手段維護權益，還要自己多用心。　　

2、在前幾年樓市低迷時，部分中介為了賺取中介費，帶著客戶看房，隨后以配合其完成工作為由，讓客戶簽訂看房確認書，有些人不注意，隨便就簽了字，實際上簽訂的是中介公司自行制作的空白的房屋買賣合同，事后，中介公司憑著此材料起訴看房者支付中介費用。在此提醒大家，看房有風險，簽名需謹慎。　　

3、房價過低要注意。在上海，有太多的房屋都涉及到高利息的民間借貸，產權人急于出售房屋房價會低于市場價不少，但此類房屋變數太大，中間涉及各種糾紛，因此別貪這個便宜，小心后期官司纏身。　　

二、簽訂合同過程中　　

看中房屋后，為了避免房主將房屋出售給其他人，會先簽訂定金合同，交付定金，通常是在中介直接簽訂中介公司自行制定的房屋買賣合同(其中包括定金條款)、居間協議及傭金確認書全套，因為上海房價比較高，法律規定定金不應當超過房屋總價的百分之二十即可，為防止賣方反悔，很多買家愿意多支付定金，定金動輒幾十萬。一旦開始掏錢了，就要注意了。　　

1、確認房屋產權人。　　

去房屋所在地的房產交易中心調取房屋產權、土地、抵押等信息材料，全套二十元，憑個人身份證即可調取。負責的中介公司會有專門的人在那里，隨時可以調取。可能由于職業原因我是不相信產權證的，這個可以作假。　　

確定了登記的產權人后，還建議確認房屋的實際產權人，換句話說，有可能房屋是夫妻的共同財產，但是只登記了其中一個人的名字，那么建議讓夫妻的另一方出份說明，知曉并同意該房屋出售(配偶不簽字不代表會推翻房屋買賣交易，但讓其簽字的做法可以避免掉今后不必要的糾紛)。　　

所有的房屋登記產權人都要到場簽字，很多人認為只要簽訂網上格式版本的《上海市房地產買賣合同》和過戶時才需要所有產權人出面，但那個時候作為買方已經支付了大部分款項，一旦有相關產權人提出異議，糾紛就來了。　　

2、確認房屋查封、抵押情況　　

第1項中提到的產調信息材料中會有明確顯示，房屋是否存在抵押，是抵押給銀行貸款、抵押給個人、或是因為債務問題被某法院查封等。　　

如抵押給個人或法院查封，建議讓賣方自行籌集資金，解除查封和抵押，因為這樣的賣方資信比較差，外面可能不只一筆欠款，如果買方先付款給賣方，很可能這筆錢根本就沒有用來還款滌除抵押和查封，后面也沒有辦法過戶。　　

如果是抵押給銀行按揭，賣方可能需要用買方交付的定金或首付款去還銀行貸款再滌除抵押，(畢竟上海房價高，這種情況很常見)，建議買方可以陪同賣方去銀行還清貸款，確保這筆錢的最終去向。　　

因此，鏈家網那些買家陷入到今天的困境，自己也是太疏忽大意了，還是奉勸大家不要過于相信中介說的話，隨便想想他們在整個交易中獲取的利益，就知道他們說法的導向性了。　　

3、確認房屋內戶口問題　　

目前關于房屋內的戶口問題法院是不予以處理的，因此建議和賣方約定好戶口遷出時間，以及逾期遷出的違約責任，不過好在，目前銀行的操作方式是，最終放款給賣方時，會事先和買方確認戶口問題，只有確認了戶口確實已經遷出才會放款至賣方銀行賬戶，這點操作很人性化，很大程度上保證了買方的權益。　　

4、確認購房者資格及相關稅費　　

因為上海的限購政策，買房者需要具備一定資格才可以購買住宅房屋，有些粗心的買房者只是詢問中介自己是否具備相關資格，在此建議大家自行參照相關政策逐條對應，來確認自己確實符合購房資格。　　

另外房屋買進是否滿兩年、是否滿五年、是否為賣家唯一住房會直接影響到營業稅和個稅的多少，其中差額也比較大。比如，在辦理的案件中，就有因為搞錯稅費，為了湊足年限節省稅費，雙方協商再拖上幾個月辦理過戶，而在此期間，房屋被賣方的債權人查封，導致至今無法過戶。上述情況只需通過產調信息中登記的房屋買入時間，完全可以事先計算清楚，就可以避免掉糾紛。　　

三、盡量縮短交易時間　　

合同簽訂后，大多會涉及到賣方還銀行按揭，滌除房屋抵押，買方申請銀行貸款，雙方進行房屋過戶等環節，這期間任何時候，都有可能發生風險，其中包括如果賣方對外有債務，這期間有可能房屋被債權人申請查封，導致后期的無法過戶;或是房價上漲過快，賣方反悔等。所以時間拖的越久，產生風險的可能性就越大，盡量把前期能做的工作事先做好，縮短整個房屋交易時間，以最大程度上避免風險的發生。