中部：老四方腹地

城市信報/信網(wǎng)記者注意到，除了新都心片區(qū)，整個品牌中介較少布局老四方區(qū)域。“首先，老四方存在大量戶型小、單價低的房源，導致總價低、傭金少，壓縮了利潤空間;其次，這個區(qū)域的房屋換手率不夠高，除了東西兩大片區(qū)，整個老四方的二手房市場活躍度偏低，交易量遠遜于市南、老市北。另外，這個區(qū)域的小中介比較多，小中介有小中介自有其優(yōu)勢。綜上考慮，我們在老四方開的店面比較少。”二十一世紀不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理助理程東表示。

太平洋房屋在老四方區(qū)域總共開了7家門店，在老四方腹地落子較多，在水清溝片區(qū)、杭州路片區(qū)等中部區(qū)域都開了分店。實際上，老四方的二手房房源多位于中心區(qū)域，對區(qū)域的特點進行分析時，太平洋房屋山東總部副總經(jīng)理江世杰表示，這個區(qū)域房價維持在1萬元/㎡左右，多年來沒有大漲大落，由于小戶型老房為主，單套房屋總價在50～60萬元，剛需購房者較多。

房價點評網(wǎng)高級分析師張斌說，老四方加入大市北發(fā)展藍圖中，獲益最大的是新都心區(qū)域，而對中心區(qū)域而言，固然獲得了不少政策、資金支持，但也因此經(jīng)歷著轉(zhuǎn)型之痛。“以前老四方的地價一般賣到4000元/㎡左右，而加入新市北后，地價快速上漲，到達6000元/㎡左右。加上建安成本，房子賣到一萬多一平才能保證利潤，而周邊二手房才1.1萬元/㎡，房子賺得少、賣得慢，開發(fā)商積極性不高。以瑞安路20號、22號地塊為例，今年2月份秀蘭地產(chǎn)花了12億元買下來，成交樓面地價6070元/㎡。開發(fā)建設(shè)的秀蘭禧悅都近期進行開盤前宣傳時，首開2棟樓均價才8500元/㎡，基本上不掙錢了。”張斌指出，在老四方走一遭，會發(fā)現(xiàn)這里上年紀的老年人居多，老青島對這里的情結(jié)還是比較深的，而年輕人的區(qū)域觀念較為淡薄，寧愿選擇李滄區(qū)的地鐵沿線房源，都不愿意住在生活、上班不夠方便的老四方。由于該區(qū)域老企業(yè)較多，當年出現(xiàn)大量職工宿舍，如幾個國棉老廠的宿舍，而國企沒落后，宿舍翻新失去資金支持，拆遷改造中又困難重重，限制了老四方中心區(qū)域的發(fā)展。

太平洋房屋原四方區(qū)總經(jīng)理薛峰指出，杭州路片區(qū)已經(jīng)明顯出現(xiàn)一二手房價格倒掛現(xiàn)象。“以成熟小區(qū)杭州花園為例，大部分業(yè)主的心理價位達到了1.3萬元/㎡，有的業(yè)主甚至敢賣到1.4萬元/㎡甚至以上，而中海臨安府起價才1.1萬元/㎡，樓王才賣到1.3萬元/㎡。另外，中海臨安府還有五六百套尾盤正在出售，價格較低，可以說，中海地產(chǎn)的低價策略穩(wěn)定了整個片區(qū)的房價，對打算漲價的二手房業(yè)主起到了牽制作用。”薛峰說。

原四方區(qū)的一大短板是相對市中心有些偏遠，交通堵塞比較嚴重，東部新都心區(qū)域有地鐵M3號線，中部又如何疏堵?薛峰指出，地鐵M1號線正好從老四方中心區(qū)域穿越，南至市南、西海岸，北達李滄、城陽，將對老四方的發(fā)展打一針強心劑。