政策的緩和為銷售市場帶來了喘息之機(jī)，受到市場回溫和現(xiàn)金回流等多重因素影響，土地市場在近期悄悄開始進(jìn)入新一輪的活躍周期。在采訪中，相比此前對于拿地“提不起興趣”的企業(yè)，如今都表示對于接下來土地市場的熱衷和關(guān)注，而種種跡象似乎也表明，“是時候進(jìn)場了”。
10月土地出讓金領(lǐng)跑全國
“近期的土地市場明顯有升溫跡象!”某央企北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在談及北京土地市場的近期表現(xiàn)，由衷感嘆。
就在11月2日下午，經(jīng)過40余輪舉牌，中海地產(chǎn)最終以59億元總價將石景山地塊斬獲。一位參與了該地塊爭奪的企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者透露，其實(shí)這塊地在開拍之前，中海曾“勸退”了一些競爭對手，但沒想到在現(xiàn)場又殺出了程咬金，最后的價格被抬升至59億元，“拿地現(xiàn)場的結(jié)果真的很難把控，本來也許可以底價46億元拿下的地塊，一下多花出去10幾億元。這也說明市場在無形中已經(jīng)開始升溫”。
升溫的跡象，或許可以更直觀地從數(shù)據(jù)中得到。根據(jù)北京市土地整理儲備中心公開資料顯示，僅在11月2日一天之內(nèi)，北京成功出讓3宗地塊，包括通州永順鎮(zhèn)地塊、石景山地塊、順義后沙峪鎮(zhèn)地塊，出讓金共收獲80.1億元。而在10月，北京土地市場以197.8億元的土地出讓金額領(lǐng)跑全國，并且相比9月的96.93億元，增長幅度超過了100%;截至目前，北京土地市場2014年出讓金達(dá)到1861.67億元，已經(jīng)刷新了2013年全年土地出讓金總額1821.82的紀(jì)錄。
而在某項(xiàng)目一線負(fù)責(zé)操盤的負(fù)責(zé)人告訴記者，近期銷售市場的緩慢復(fù)蘇，尤其是改善型項(xiàng)目成交的抬頭，企業(yè)已經(jīng)開始對未來市場預(yù)期轉(zhuǎn)向。“如果孫河那兩塊流拍的地在這個時候再次推出，肯定是不一樣的結(jié)果。”該負(fù)責(zé)人表示，孫河地由于面積大價格高，本身具有一定特殊性，但放在今天的市場環(huán)境中，即使不做任何拆分，也不至于會流拍。
一線房企回歸拿地
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10月以來，有不少一線房企開始回歸土地市場參與競地、拿地。在北京多場地塊拍賣現(xiàn)場，包括萬科、住總、世茂、龍湖、北京城建、金地、中水電、保利、首開、遠(yuǎn)洋、合景泰富、中國鐵建、中建國際、中鐵建工等眾多知名房企已經(jīng)悉數(shù)回歸。業(yè)內(nèi)人士對此分析認(rèn)為，從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運(yùn)行，但抄底的企業(yè)將有所增加。
“我們將會積極關(guān)注接下來的土地市場，下一步仍將積極參與。”龍湖地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理宋海林告訴記者，龍湖北京公司目前的土地儲備仍然可以滿足未來兩年內(nèi)，年銷售額80億的水平;也希望能夠拿到一些高性價比的地塊，而近期多個場次的土地出讓，龍湖一直都在現(xiàn)場，但還是會盡量理性地去看待這個市場，更不會太激進(jìn)。
對于北京萬科的土地儲備，肖勁在接受媒體采訪時表示，這幾年已經(jīng)獲取了大量土地儲備，現(xiàn)有土地資源量可維持四五年的開發(fā)和銷售需求，但接下來為了企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，還會積極參與土地競拍。在萬科的布局中，目前北京僅有密云、平谷、懷柔、門頭溝、延慶五個區(qū)域未涉足，肖勁表示，現(xiàn)在五環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目會越來越少，五環(huán)以外的越來越多，未來沒去的地方早晚都會去。
目前土地市場,是否是抄底好時機(jī)?一位不便具名的央企負(fù)責(zé)人告訴記者，最近確實(shí)有一些地塊，表現(xiàn)出來的狀態(tài)不如去年同期那么激烈，所以在這個時點(diǎn)可以積極關(guān)注。“但北京土地市場競爭激烈，想要拿到滿足各方面條件的太難了。”該人士透露，從即將入市的地塊來看，品質(zhì)相對不錯，拿來做一些產(chǎn)品還是很有市場潛力的。
■ 展望
年底可能“再火一把”
在企業(yè)積極參與的前提下，北京土地市場的推地速度也在悄然提速。據(jù)北京市土地整理儲備中心官方發(fā)布，目前有5塊地被列入“交易中地塊”，加之此前已經(jīng)成交地塊，進(jìn)入11月，將會有近10塊住宅用地進(jìn)入市場。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的預(yù)測：“按照目前土地市場形勢，2014年全年，北京土地市場的出讓收入有望首次突破2000億元。”
多位業(yè)內(nèi)人士都表示，現(xiàn)在推出很多地塊的地價比起2013年同區(qū)域地價要低，企業(yè)間的競爭格局還沒有充分拉開。處于政策性的調(diào)整，以及對未來樓市預(yù)期轉(zhuǎn)向，明年拿地的價格可能會更高，因此不排除年底的土地市場再火一把的可能性。
事實(shí)上，不止北京土地市場，數(shù)月來北上廣深一線城市的土地市場表現(xiàn)都處于活躍期。僅今年前9個月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計(jì)土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平。而10月以來，包括北京在內(nèi)的一線城市土地市場都出現(xiàn)了不同程度的明顯升溫。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月一線城市土地成交地塊合計(jì)27宗，成交規(guī)劃建筑面積為293.96萬平方米。雖然受國慶長假影響，成交面積低于9月，但成交均價則創(chuàng)造2014年1月以來最高點(diǎn)。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價達(dá)到15906元/平方米，也創(chuàng)造了歷史上單月最高紀(jì)錄。易居研究院的數(shù)據(jù)也顯示，10月一線城市土地成交均價為8551元/平方米，環(huán)比上升34%，同比上升43.2%。盡管本月一線城市土地成交面積仍然低于去年同期，但成交均價出現(xiàn)較大幅度的提升。
綜合數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，市場人士指出，整個市場上，由于信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，這種情況下，房企再次開始進(jìn)入土地市場。而隨著各類救市政策的出現(xiàn)，四季度部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場期待抄底。部分熱點(diǎn)地塊，競爭將比3季度有所增加。
■ 聲音
溢價率降 起始價升
在接受記者采訪的過程中，多位企業(yè)負(fù)責(zé)人都有著共同的感受：最近成交地塊的溢價率是降下來了，但地塊拍賣的起始價卻開始提高了。
“如果在土地競拍現(xiàn)場看，就能很清楚地感覺到拍賣師對整個市場行情把握得非常準(zhǔn)，基本上每塊地的成交上限，或者每家公司的底線都能掐算到‘嗓子眼’里。”某知名房企土地拓展部門的負(fù)責(zé)人告訴記者，這不僅說明政府對市場掌握得到位，同時也是開發(fā)商和政府間博弈的進(jìn)一步加劇。
另一位不愿具名的房企人士向記者表示，用溢價率來評價土地市場走向意義并不大，刨除了樓面地價和公建成本，還有配建要求等條件之后再看，“其實(shí)和以前沒有太大區(qū)別。”該人士指出。
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