據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月份青島商品房銷售套數(shù)、銷售面積和金額較上個月，分別上漲134.3%、177.4%和206.0%。其中，商品住宅成交6428套，約82.31萬平方米，銷售總金額125.37億元，銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額較上個月均大幅上漲。每年3月至4月是房地產(chǎn)市場一年當(dāng)中的第一個交易旺季，疊加3月27日青島剛出臺的“購買商品房現(xiàn)房公積金貸款額度可上浮10%”新政，政策暖風(fēng)頻吹，房價降幅收窄，提振了購房信心，青島房地產(chǎn)市場傳遞出陣陣暖意。

3月份，李滄區(qū)中國鐵建峯悅灣、市北區(qū)中海寰宇時代雲(yún)境等項目，在樓市中表現(xiàn)較為突出的同時，部分項目到訪量稀少也在同步上演。地鐵沿線、配套成熟的片區(qū)去化加速，遠郊項目仍面臨壓力。分化愈發(fā)明顯背后，折射出青島購房者開始用理財思維審視房產(chǎn)——房子已不是“買了就賺”的財富密碼，“好房子”寫入政府工作報告，房子必然回歸居住屬性。購房者的選擇從“能不能買”轉(zhuǎn)向“該不該買”和“買什么”，需要建立全新的評估體系。

受各種不確定因素的影響，當(dāng)下青島購房者的決策不得不衡量在面臨市場波動時，可以承受的最大損失金額。高凈值人群或許可以將品質(zhì)成熟的房產(chǎn)視為對抗貨幣貶值的硬通貨，普通剛需卻需在市場行情與房價的撕扯中艱難抉擇。市場冷熱不均的格局，精準(zhǔn)映射了購房群體的心理分層。高位時怕接盤，低迷時持續(xù)觀望，從某種程度上講，買房就是一種投資。像有網(wǎng)友表示，“手握300萬閑置資金，既擔(dān)心貨幣基金收益跑不輸通脹，又對樓市的漲跌舉棋不定”，買房保值的考慮越來越變得難以忽略。

誠然，核心區(qū)域的房子確實展現(xiàn)出了一定的抗跌性，但“位置溢價”未必一定是硬通貨。嶗山金融區(qū)二手房價逆勢上漲，租金回報率穩(wěn)定；膠州一樓盤三年房價零增長，算上資金成本實際虧損不少；即墨某業(yè)主掛牌兩年未成交的經(jīng)歷，并不是個例……多少人買房為了升值，如今竟連保值也變得不易。值得一提的是，市南區(qū)的學(xué)區(qū)房掛牌價保持月漲已成常態(tài)，房東們甚至默契地結(jié)成“價格同盟”。這種非理性繁榮，正說明中產(chǎn)階層對資產(chǎn)貶值同樣存在擔(dān)憂。現(xiàn)實是，掛牌價卻與實際成交價相差甚遠，市南中片區(qū)學(xué)區(qū)房價格較高峰時跌幅較大，例如今年2月成交的一套房源，較2022年成交的一套相似房源，價格不止腰斬。隨著優(yōu)質(zhì)教育資源“開枝散葉”，不少家長已不再把自住性不高的“老破小”當(dāng)做入學(xué)唯一選擇了。

青島樓市正在經(jīng)歷價值重構(gòu)，購房者或投資者在“好房子”中尋找方向。有人戲稱“青島最不缺的就是房子，最缺的是好房子。”過去那幾年，青島各個新區(qū)齊頭并進四面開花，“三灣三城”的城市發(fā)展理念，令膠州灣的資源優(yōu)勢逐步放大。然而，房子建了不少，透支的板塊也不少。配套跟進緩慢，那些品質(zhì)配不上價格的，最終都會跌到匹配價值的價格。正如業(yè)內(nèi)人士直言，如果想要跑贏新周期，需聚焦核心地塊，由于青島樓市的區(qū)域分化將持續(xù)加劇，故房企端拿地應(yīng)聚焦以青島主城區(qū)為主的核心區(qū)域，盡量避免遠郊地塊的盲目擴張。

當(dāng)前市場屬于積壓需求的階段性釋放，購房者更看重項目的抗風(fēng)險能力，教育、交通等配套資源成為決策關(guān)鍵因素，“至少要保值增值”的心理十分普遍。價格空間讓購房者開始往品質(zhì)住房傾斜，剛改購房群體因房價的因素，也開始關(guān)注品質(zhì)更為突出的樓盤。商業(yè)配套的“兌現(xiàn)率”成為價值標(biāo)尺，“超預(yù)期+高品質(zhì)”兌現(xiàn)，才是開發(fā)商降維打擊的炫技。反觀那些停留在效果圖的“規(guī)劃利好”，正在遭遇市場用腳投票。眼下，購房者恨不得把每平米房價拆解為土地紅利、城市服務(wù)費和生活解決方案三部分進行衡量，或許唯有如此，才能在房子的價值篩選中，找到真正經(jīng)得起時間考驗的資產(chǎn)。

當(dāng)銀行存款利率跑不贏通脹的焦慮漸顯，“房價永遠漲”的認知慣性被打破，居民資產(chǎn)配置必然發(fā)生變化。在股市、理財收益不穩(wěn)的情況下，“把雞蛋怎么分配進菜籃子里”，房產(chǎn)能否重新成為保值選擇，市場反響最直觀。房子的成本浮出水面，即便房貸利率降至歷史低點，但提前還款咨詢量驟增，主要還是受到理財收益的觸發(fā)。呼吁出臺更有力度的政策刺激樓市，以減輕購房者的負擔(dān)，提振消費信心。

未來，青島房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)更精細的分化：核心資產(chǎn)持續(xù)金融化，邊緣房產(chǎn)回歸居住本質(zhì)。購房者需要清醒認識到，理財不妨理好自己的“心理賬簿”。

信網(wǎng)評論員 秦璐