支招 沒有車位所有權(quán)證，可拒絕購買

城市信報記者了解到，像青島居民王哥一樣，很多島城市民都說不清小區(qū)車位的歸屬問題。一位不愿具名的市民表示“連專家都研究不明白，我們怎么知道?”城市信報/信網(wǎng)記者采訪了島城律師叢偉，叢偉律師認(rèn)為，現(xiàn)實情況下，小區(qū)停車位主要有三種：地下產(chǎn)權(quán)車位、地下人防車位、地面車位。

叢偉律師介紹，地下產(chǎn)權(quán)車位沒有爭議，誰的產(chǎn)權(quán)就屬于誰。地下人防車位，屬于人防部門的，不能出售交易，在戰(zhàn)爭時期會被防空部門統(tǒng)一管理。目前也有規(guī)定人防車庫誰開發(fā)誰受益，開發(fā)商開發(fā)了地下車庫，就有權(quán)租給業(yè)主。地面上的車位，按照《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)里面的公共配套設(shè)施屬于全體業(yè)主所有，如果車位是公共設(shè)施，開發(fā)商就不對其享有所有權(quán)，更不能將車位進(jìn)行市場交易(車位使用權(quán)或所有權(quán)的買賣)。

叢偉律師認(rèn)為，屬于公共設(shè)施的車位，就屬于全體業(yè)主。如果車位不屬于公共設(shè)施，那么開發(fā)商需要在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行審批，若予以核準(zhǔn)會下發(fā)一個車位的《所有權(quán)證》，則可取得車位的所有權(quán)。在這種情況下，開發(fā)商可以把車位的使用權(quán)賣給業(yè)主。換句話說，如果開發(fā)商沒有證，只是簽合同(簽租賃或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同)，業(yè)主都可以拒絕購買。

案例 為車位打官司，結(jié)果卻不同

一個有意思的現(xiàn)象是，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)車位爭議被訴諸法院之后，有些法院認(rèn)為，車位應(yīng)該屬于開發(fā)商，而有些法院認(rèn)為，車位屬于全體業(yè)主。

記者采訪了解到，青島李滄區(qū)同盛苑小區(qū)業(yè)主就曾就小區(qū)管理的問題和物業(yè)打起官司，起因是小區(qū)的車位一直是物業(yè)管理，各種車位管理收費(fèi)也是在物業(yè)公司。業(yè)委會認(rèn)為，車位屬于全體業(yè)主的，收益也該歸全體業(yè)主。于是訴諸法院。法院審理認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條一款，認(rèn)為小車的車位收益應(yīng)歸全體業(yè)主，判決物業(yè)返還車位經(jīng)營收入6萬余元。這似乎從另外一個側(cè)面說明了，小區(qū)的車位就屬于小區(qū)全體業(yè)主。

據(jù)悉，小區(qū)車位的權(quán)屬目前爭議較大，全國各地的情況也各不相同，同類官司，還在北京上演，結(jié)果卻不通過。

據(jù)了解，這次在北京的法院庭審中，開發(fā)商訴稱，公司依規(guī)劃承建了小區(qū)停車位并辦理了停車場，其中地面非機(jī)械式218個車位(地面周邊142個、地面平臺76個)。并與物業(yè)公司約定，將車位委托物業(yè)公司管理，物業(yè)公司支付開發(fā)商補(bǔ)償費(fèi)。但是物業(yè)公司管理車位并收取費(fèi)用后，并沒有交給開發(fā)商，稱收益歸全體業(yè)主。

而業(yè)委會稱，開發(fā)商提供的證據(jù)證明不了其對爭議車位享有權(quán)利，小區(qū)地面車位是占用小區(qū)公用綠地設(shè)置的，且根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定，爭議車位應(yīng)屬小區(qū)業(yè)主所有。

法官認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，車位并不是說一定屬于業(yè)主，也不能說一定屬于開發(fā)商。而業(yè)委會未提供充分確實的證據(jù)證明爭議車位全部或部分占用共有道路或共有綠地建設(shè)。

最終法院審理認(rèn)為，小區(qū)138個車位歸開發(fā)商所有。理由是這樣的：“開發(fā)商配套建設(shè)并投入使用有小區(qū)停車位。根據(jù)現(xiàn)場勘驗，可確定小區(qū)地面周邊車位145個、地面平臺車位78個。根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)法律規(guī)定與原則，建設(shè)單位按照配置比例將車位以出售、附贈或出租等方式處分給業(yè)主。據(jù)規(guī)劃許可附圖的總平面圖可確定其中138個車位系經(jīng)規(guī)劃部門許可由開發(fā)商建設(shè)的。故開發(fā)商主張地面車位中的該138個車位所有權(quán)，具有相應(yīng)規(guī)劃及建設(shè)依據(jù)，法院予以確認(rèn)。”

提醒 所謂租期70年不受法律保護(hù)

那么停車位收益歸屬，以及物業(yè)有沒有權(quán)利租(售)這些地面車位?對此，原青島農(nóng)業(yè)大學(xué)海都學(xué)院法律教師孫偉強(qiáng)認(rèn)為，車位的權(quán)屬沒有明確，若開發(fā)商不能證明其為地面停車位的產(chǎn)權(quán)所屬，那停車位屬全體業(yè)主所有，其收益也是歸全體業(yè)主。“在開發(fā)商、物業(yè)公司比較強(qiáng)勢的情況下，停車位的收益只能由開發(fā)商或物業(yè)公司占有。一般來說，如果開發(fā)商沒有將停車位進(jìn)行初設(shè)登記確權(quán)，就意味著沒有獲得預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)證，因而是不可售賣或出租。”

而一些樓盤在銷售停車位的時候，向客戶明確停車位是沒有產(chǎn)權(quán)的，但是以租代售的形式變相“售賣”停車位。城市名苑一位不愿具名的居民就購得該小區(qū)地面停車位70年的使用權(quán)，并簽署租賃合同。

對此，青島頤衡律師事務(wù)所律師叢偉認(rèn)為，若該樓盤的地面停車位沒有產(chǎn)權(quán)證，那么開發(fā)商無權(quán)出租該停車位。另外，沒有產(chǎn)權(quán)的“銷售”相當(dāng)于租賃，《合同法》明確規(guī)定租賃期限不得超過20年，所謂租期70年不受法律保護(hù)。租期70年，一般是開發(fā)商為了模糊概念打出的銷售“幌子”，以合法形式掩蓋非法目的。