1989年，在國家出臺居住用地的土地出讓最高年限為70年之前，作為國務院最早批準成立的14個經濟開發區之一原黃島區曾嘗試，部分住宅用地使用權期限設定為20年和30年不等，目前有些住宅用地使用權已經超限。按照《物權法》規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但如何續，是有償還是無償，《物權法》并沒作更多解釋，而這讓住戶們陷入了尷尬。“土地使用權到期，我們想賣房子都賣不掉，這可咋辦?”近日，家住正日山莊的趙女士向本報的新聞幫反映了此事。

土地使用權已超期兩年

趙女士所說的房子位于西海岸新區黃浦江路的正日山莊小區，房主是趙女士的父親。趙女士告訴記者，父親是一位老教師，1997年父親所在的單位將這套房子分給了父親，而當年他們一家就搬進了房子里。后來公房改革，父親便把這套房子買了下來。趙女士記得，1998年12月1日，父親順利拿到了房產證。

趙女士告訴記者，這套房子面積是70多平米，后來在2003年6月24日父親又拿到了國有土地使用證，而土地使用到期的日子是2012年8月27日。“當時就覺得期限很短，沒想到一晃就真的到期了，而且現在已經過去兩年多時間。”趙女士介紹說。

1990年5月19日，國家發布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定居住用地的土地出讓最高年限為70年。趙女士告訴記者，事后他們才得知，他們所在的小區的土地使用權出讓是在1989年，即《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》出臺之前。

記者也了解到 ，原黃島區曾是國務院最早批準成立的14個經濟開發區之一，1989年，由于當時尚無政策可依，原黃島區在國有土地使用權出讓上作出了大膽的嘗試，對部分住宅用地使用權，設定20年和30年不等的期限，而現如今像趙女士一樣很多住戶的住宅用地使用權已經超限。

壓低價格也少有人買

“因為使用期限比較短，當時我們就有些擔心，可沒想到真成了一大隱患。”趙女士介紹說，不僅他們小區，旁邊的阿里山小區也有住戶國有土地使用證已經超限。

趙女士告訴記者，從2009年開始，一批住宅用地的使用權就首先超限。而根據《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但如何續，是有償還是無償，《物權法》并沒有作更多解釋。

“從2009年開始，居民們就多次找過原黃島區的國土部門，可因為沒有具體的規定，國土部門也無法給出一個合理的解決方式，所以這件事就一直這么擱置了起來 。”趙女士說。

“土地使用權到期后暫時沒法辦理續期，這可給我們帶來大麻煩了。”采訪中，趙女士告訴記者，他們曾想過把房子賣掉，可因為土地使用期限到期已經很難出售。“兩年前周邊地段有些房子價格每平米已突破萬元，可我們掛出七八千元價格，依舊引不來買房者。甚至一些房產中介在得知這些房子的土地使用期限到期后，都不愿幫著代理。”趙女士無奈地說。

另外，趙女士也表示，除了交易難，其他方面也有困擾。“阿里山小區一位居民拿著房產證去銀行辦理抵押貸款，可銀行也以房子使用年限到期為由拒絕放款。”趙女士說。

如何處理還要等政策出臺

采訪中，記者據公開材料了解到，這些住宅用地的土地使用權超限一事也曾引起關注。而期間，國土部門也曾經表示，開發區成立以來，包括阿里山小區在內的出讓20年、30年使用年限的住宅出讓用地共計41宗，總用地面積667.5畝，業主總數為5071戶。土地使用年限為20年的共33宗，總用地面積540.7畝，業主總數為4422戶，其中有一宗33.6畝土地使用權期限截止到2009年6月30日，涉及的業主為310戶。此外，還有土地使用年限為30年和35年的出讓土地8宗。

隨后，記者向青島市國土資源和房屋管理局黃島分局進行了咨詢。一位值班人員幫著聯系到了房產登記交易中心的一位紀先生。紀先生告訴記者，正日山莊、阿里山小區周邊住宅用地使用權超限一事他們早已知情。“就這件事來說，國家層面上也只是在物權法中規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但如何續，是有償還是無償，《物權法》并沒有作更多解釋。”紀先生說。此外，紀先生也表示，雖然土地使用權超限，但并非房子不能買賣，辦理過戶并不受影響。

另外，青島市國土資源和房屋管理局黃島分局的一位工作人員也證實，類似問題在其他部分城市也存在，而為了此事他們也多次向上級進行過請示，“但因為國家一直沒有具體的實施細則出臺，所以要徹底解決此事，只能等等。”事后，這位工作人員表示說。

續期有償還是無償存爭議

就此事，山東川佳律師事務所的張寶清律師說，根據我國現行法律規定的建設用地使用權最高期限：居住用地70年;工業用地50年;商業用地40年;綜合用地50年。《物權法》第149條則規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

“但住宅國有建設用地使用權期限屆滿自動續期時是否支付土地使用費并未確定，而續期后是否應支付土地使用費的問題存在爭議。”張寶清說，有觀點認為，住宅建設用地使用權期限屆滿后自動續期，不應支付土地使用費。其理由在于：“自動”續期，就意味著建設用地使用權人根本不需要采取任何行為(包括支付土地使用費行為)，建設用地使用權的期限就會自動續延，否則，就不是自動續期了。另外，消費者并未將建設用地使用年限與房地產價格聯系起來。在當前民眾對房價和地價均無任何博弈能力的情形下，用終其一生的收入購置房產后，還要在70年后續交昂貴的土地使用費，無法讓民眾接受。

另一種觀點則認為，建設用地使用權期限屆滿后應當有償續期。其理由在于：土地是不可再生資源，在我國未開征遺產稅的情況下，有償續期實質上是對一部分個人財富的社會轉移，符合限制人們靠祖輩遺產不勞而獲坐享其成而鼓勵通過自身努力和勞動創造財富的觀念，是社會公平理念的體現。其次，土地使用費實質上既有累計若干年收取的地租性質，又有一次性收取的稅費性質，具有明顯的期限屬性，續期為取得新的期限，即應另行繳納土地使用費。再者，土地收益具有很強的財政屬性。建設用地使用權有償續期，可以提供穩定的地方財源，為社會保障、民生支出和經濟建設提供持續的動力，有利于建設惠及全民的公共財政，保證地方政府的正常運轉。

“這一爭議問題的解決，尚待法律法規作出明確規定。”張寶清律師也認為，正日山莊、阿里山小區等住宅用地超限的個案，它的解決對住宅建設用地使用權滿70年后如何處置將具有示范意義。另外，張律師個人認為，既然法律上沒有明確規定住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期時要繳納土地使用費，那么住宅建設用地使用權到期時住戶就無需繳納。

記者 徐新東