央行9·30房貸新政發(fā)布滿月，房貸放松的利好尚未完全落地，互聯(lián)網(wǎng)金融已向這一領(lǐng)域滲透。近期各家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)紛紛推出房產(chǎn)首付貸款產(chǎn)品。平安好房于9月初推出互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品好房貸，旨在為資金短缺的購(gòu)房者提供首付款的貸款。搜易貸、房金所等也相繼推出首付貸產(chǎn)品，一時(shí)間，“零息首付貸款”、“一成首付”、“著名房地產(chǎn)商合作”成為熱門詞匯。新推出的首付貸產(chǎn)品普遍被解讀為“房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代的標(biāo)志產(chǎn)品”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一類產(chǎn)品的推出是互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)公司推動(dòng)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融化的一次嘗試，但如果不注重風(fēng)控，將會(huì)進(jìn)一步放大房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

首付貸獲購(gòu)房者投資者雙向熱捧

平安好房、搜易貸、房金所等多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)均推出了專為購(gòu)買房屋首付資金不足的購(gòu)房者提供貸款的互聯(lián)網(wǎng)金融項(xiàng)目。這些產(chǎn)品通過首付款分期、短期過橋借貸等方式，解決購(gòu)房者首付款不足等問題。而購(gòu)房者首付貸款的資金來源不再是傳統(tǒng)按揭中的銀行，而是P2P平臺(tái)上的投資者。

根據(jù)平安好房最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”長(zhǎng)假7天，好房貸產(chǎn)品購(gòu)房貸款類申請(qǐng)額達(dá)到1.1億元。產(chǎn)品上線兩周之后，好房貸貸款金額已突破10億。

據(jù)媒體報(bào)道，平安好房北京分公司總經(jīng)理卞京表示，在目前北京市場(chǎng)的好房貸申請(qǐng)者中，有近八成是貸款額100萬至200萬元的改善性用戶。對(duì)于這一人群來說，0息貸款是吸引他們的主要因素。以北京綠地國(guó)寶21城為例，好房貸在綠地國(guó)寶21城駐場(chǎng)以來，覆蓋率達(dá)到100%。而上線不到兩個(gè)月的搜狐焦點(diǎn)旗下的搜易貸P2P平臺(tái)，目前平均每天的平臺(tái)交易額已達(dá)500萬元左右。

除了有購(gòu)房需求的購(gòu)房人能夠通過這些平臺(tái)獲得首付貸款之外，首付貸款被包裝成的超10%的高年化收益率P2P產(chǎn)品也吸引了P2P投資者的目光。

購(gòu)房人在通過P2P平臺(tái)的相應(yīng)審查后提交首付貸款的申請(qǐng)，之后這一貸款項(xiàng)目將被包裝成為P2P標(biāo)的在P2P平臺(tái)上進(jìn)行公開認(rèn)購(gòu)，擁有資金的投資者可以通過認(rèn)購(gòu)的形式出借資金，從而獲得借款收益。

公開資料顯示，平安推出的與好房貸對(duì)應(yīng)的好房寶，其歷史最高年化收益率曾高達(dá)14%。昨日記者登錄平安好房官網(wǎng)顯示，目前可供投標(biāo)的首付貸款項(xiàng)目收益率普遍保持在8%、10%左右。與此同時(shí)，曾經(jīng)熱銷的“寶寶”類互聯(lián)網(wǎng)基金產(chǎn)品收益率僅為4%左右，銀行理財(cái)產(chǎn)品平均收益率也僅為5%左右浮動(dòng)。

而搜易貸推出的首付貸，投資人通過借貸給購(gòu)房者，就能夠獲得最高12%的年化收益率。數(shù)據(jù)顯示，搜易貸上線一周內(nèi)共發(fā)布了10個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)成交金額383萬元。其中，達(dá)到100萬元的標(biāo)的有3個(gè)，貸款方的平均年化收益率為8.3%;最小的標(biāo)的融資額為2萬元，貸款方的年化收益率為11.5%。

購(gòu)房者：支付一成首付可買房?

目前在各家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)申請(qǐng)首付貸款主要有兩種形式，一種是有抵押貸款，一種是無抵押貸款。

搜易貸旗下首付貸產(chǎn)品客服介紹，在無抵押貸款的情況下，用于支付購(gòu)房首付的借款最低借款額度為1萬元，最高為房款的20%。而根據(jù)國(guó)家政策，目前購(gòu)房支付的首付比例最低為三成。按照這一規(guī)定，意味著首付貸最高能夠幫助購(gòu)房人解決首付三成中的兩成，也就是說，購(gòu)房人僅僅需要支付一成房款便可以實(shí)現(xiàn)買房大計(jì)。

而在有抵押貸款時(shí)，平安旗下好房貸客服表示，最高貸款額度為抵押物價(jià)值的七成，且不超過首付貸款的三成。

利息方面，平安方面表示，部分合作樓盤申請(qǐng)首付貸款最高可享受零息優(yōu)惠;而搜狐的搜易貸方面則表示在推廣期間將給出6.5%的利息，相比目前的銀行貸款利率仍相對(duì)較低。

除了在貸款額度上有要求之外，各家首付貸產(chǎn)品方均有要求僅能選擇購(gòu)買合作樓盤。搜狐首付貸對(duì)合作樓盤做出了一系列要求，包括要求開發(fā)商為地產(chǎn)500強(qiáng)企業(yè)或者地方龍頭開發(fā)商等。而平安好房則是限定購(gòu)買樓盤，只有購(gòu)買其指定樓盤并具備購(gòu)房合同的置業(yè)者才有資格申請(qǐng)好房貸項(xiàng)目。

投資者：14%高收益率來源多為補(bǔ)貼

記者登錄平安好房貸官網(wǎng)頁面，動(dòng)輒10%以上的產(chǎn)品年化收益率十分讓人心動(dòng)。這些產(chǎn)品掛鉤的就是購(gòu)房人的首付貸款借款需求。

根據(jù)好房貸介紹，對(duì)于好房貸的合作樓盤，平安好房和開發(fā)商會(huì)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行貼息，幫助消費(fèi)者減少借貸負(fù)擔(dān)，最高補(bǔ)貼到零利息。那么，為何好房貸對(duì)應(yīng)的好房寶，卻能有最高14%的年化高收益率?

記者咨詢了平安好房貸客服，對(duì)方以沒有購(gòu)房合同無法告知細(xì)節(jié)拒絕回答。

平安方面日前表示，好房貸本身并不是P2P平臺(tái)，但是好房貸的資金來源是一些P2P公司，客戶必須在一年免息期后，一次性還本付息。平安好房網(wǎng)首席運(yùn)營(yíng)執(zhí)行官莊諾此前曾表示，好房貸貸款利息分為由開發(fā)商全部貼息、開發(fā)商和客戶共擔(dān)、客戶承擔(dān)全部利息三種方式，最高可以為購(gòu)房者做到零息首付貸款。為了幫助購(gòu)房者輕松籌集首付，對(duì)一些簽約樓盤，平安好房采取貼息特惠，最多可做到有抵押貸款一年零息、無抵押貸款三年零息。

另一家首付貸款平臺(tái)搜易貸CEO何捷曾公開表示，搜易貸目前的理財(cái)產(chǎn)品收益率為8%至12%。而實(shí)際上，搜易貸旗下的首付貸目前公布的貸款利率最低為5.5%，中間也有不少差距。

搜狐焦點(diǎn)總經(jīng)理曾伏虎表示，“焦點(diǎn)首付貸”目前已經(jīng)在11個(gè)城市聯(lián)合開發(fā)商推動(dòng)，該產(chǎn)品需要開發(fā)商擔(dān)保，不同的項(xiàng)目操作模式不同，是一種限時(shí)讓利的行為，并不存在墊資行為。

專家：恐放大房地產(chǎn)市場(chǎng)資金風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)楊東表示：“按照監(jiān)管要求，傳統(tǒng)銀行不能發(fā)放首付貸款，但就個(gè)人貸款和小微貸款來說，現(xiàn)在法律上沒有此類禁令。”由于互聯(lián)網(wǎng)金融仍沒有監(jiān)管辦法出臺(tái)，好房貸得以繞過某些限制，觸碰傳統(tǒng)商業(yè)銀行無法染指的首付貸禁區(qū)。

“做首付貸的公司必須是那些具有良好聲譽(yù)的公司，擁有大品牌的公司。”網(wǎng)貸之家副總裁徐紅偉在接受記者采訪時(shí)表示。但是，在房屋貸款中，金融機(jī)構(gòu)目前僅允許提供按揭貸款。一旦P2P資金介入首付貸款，形式上只是一種民間借貸，法律上沒有規(guī)定屬于非法，但未來一旦P2P被認(rèn)定為金融機(jī)構(gòu)，那么陸金所進(jìn)入首付款貸款業(yè)務(wù)就有可能被認(rèn)定為違規(guī)。“首付貸可能出現(xiàn)的最大風(fēng)險(xiǎn)首先在于房產(chǎn)的斷供。一旦購(gòu)房者無法繼續(xù)還款，就會(huì)形成壞賬，而這時(shí)，P2P平臺(tái)并沒有傳統(tǒng)銀行較為完善的風(fēng)控能力的話，資金將難以追回。這時(shí)P2P平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

但徐紅偉也表示，目前中國(guó)首付貸款市場(chǎng)要出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)的狀況還不太可能。“因?yàn)槟壳笆赘顿J的市場(chǎng)仍然非常小。而且目前在做的平臺(tái)對(duì)于首付貸的申請(qǐng)者資格審核比較嚴(yán)格，出現(xiàn)壞賬的可能性并不大。但是一旦這一貸款形式長(zhǎng)期處于監(jiān)管之外，而其他資質(zhì)和風(fēng)控能力不足的P2P平臺(tái)也介入到其中，就容易將風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，甚至影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金風(fēng)險(xiǎn)。”

點(diǎn)融網(wǎng)CEO郭宇航曾向媒體表示，在有抵押的首付貸款申請(qǐng)時(shí)，一般而言首付貸款的抵押優(yōu)先權(quán)不如銀行。雖然首付貸款作為二次抵押在法律上仍然有效，但是一旦首付貸款的貸款人違約，P2P的貸款人對(duì)房屋殘值的估值、及時(shí)變現(xiàn)能力，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于銀行。

禮德財(cái)富CEO洪凱彬則認(rèn)為，首付分期從目前的房市來看，無疑有助于降低購(gòu)房門檻，提升整個(gè)市場(chǎng)的交易熱情，但首付分期降低了購(gòu)房人的違約成本，會(huì)讓銀行原來設(shè)計(jì)的風(fēng)控防火墻失效。(記者 陳白)