去年的瘋狂
限購、限貸雙重制約樓市 日光盤頻現(xiàn)搶房潮成樓市“風景”
2013年“日光盤”頻現(xiàn)樓市火爆
2013年“日光盤”頻現(xiàn)讓島城樓市一度“瘋狂”，“買房要靠搶”成了這一年購房者們聽到最多的聲音。再來回顧一下2013年，從一月的“開門紅”，到國五條風聲影響下的三四月瘋狂、五月新房成交破萬，再到金九銀十的“搶房潮”，直至原本屬于淡季的11、12月，市場也持續(xù)“暖冬效應”。
如此火爆的島城樓市，購房政策卻是“緊繃”的，嚴格執(zhí)行的限購標準讓不少想買“二套房”的置業(yè)者抓耳撓腮，一時之間假離婚，或用父母、子女名字購房的現(xiàn)象層出不窮。而限貸方面，二套房首付60%，三套房不能申請貸款都是“硬性條件”。在房價高昂的2013年，房貸不僅沒有任何松動反而越收越緊，成了購房者買房路上的絆腳石。據(jù)記者回顧2013年年末銀行房貸情況，15家銀行中僅有6家可以申請折扣房貸，但申請門檻之高令普通工薪階層很達到。除此之外，房貸放款時間也被延長。
然而“越是難越是搶”，盡管2013年樓市政策方面相當嚴格，卻依然無法阻擋樓市的火爆和購房者買房的積極性。據(jù)去年購買海爾鼎世華府的小陳介紹，那樣的買房場面至今仍讓他覺得震撼。“幾百個人坐在體育館里，開發(fā)商滾動抽號，抽到的都興奮不已，而沒抽到的則唉聲嘆氣。”小陳說。而去年打算“搶購”保利葉公館的吳先生則表示，由于當時“競爭過于激烈”，他與心儀的房源擦肩而過。“那絕對是有錢都花不出去啊。”吳先生回憶說。
第二階段：“出手”
觀望氛圍濃盼來限購部分松綁 新政利好推動近郊促成交
轉眼2014年，樓市沒有持續(xù)2013年的火爆態(tài)勢，上半年濃厚的觀望氛圍讓購房者紛紛“剎住了車”，靜觀樓市變化及房價下調。而彼時，北岸新城及西海岸等近郊板塊的崛起讓性價比極高的近郊樓市受到大批置業(yè)者的青睞。但即便如此，總價低、環(huán)境好的近郊房源也依然沒能消除樓市疲軟的狀態(tài)。
終于2014年8月1日零時起，青島放開部分限購，對黃島區(qū)、城陽區(qū)(含高新區(qū))住房(含新建商品住房和二手住房，下同)放開限購政策;對市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以上(含144平方米)的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購政策。這一政策的出臺可謂是一記重磅炸彈在限購三年的島城樓市炸開了鍋。
限購令的部分解除讓早就看好近郊新房的購房者潮涌入市，總價在百萬元以內的海景房以及百余萬元的疊墅都成了暢銷產品。而縱觀8月份的新房成交不難發(fā)現(xiàn)，近郊片區(qū)一度在區(qū)域爭霸中撐起半邊天，城陽區(qū)及黃島區(qū)的新房銷量爭相衛(wèi)冕“冠軍寶座”，成交量穩(wěn)步攀升。相比之下，主城新房卻乏人問津，成交量頗為慘淡，用網(wǎng)友的話說就是，“能買的不想買，想買的卻不能買”。
第三階段：“等待”
限購全面松綁樓市反而“冷”下來購房者持幣觀望等待更好政策出臺
2014年9月限購全面解除利好政策頻繁
“限購部分解除我還是買不了房，我的改善目標是主城區(qū)的三居室，還在被‘限’著呢。”市民王女士8月份還愁眉不展之際，時隔一個月，“青島房地”發(fā)布消息：自2014年9月1日起，全面放開島城限購，青島樓市限購時代全面終結。
此時，各大開發(fā)商摩拳擦掌準備迎接瘋狂涌入售樓處搶房的購房者，然而，預計中的火爆場景并未出現(xiàn)，相反持幣觀望的購房者卻逐漸增多。“政策利好一波接一波，再等等說不定還有更好的政策出臺。”、“這些信號說明開始救市了，再等等房價就該降了。”諸如此類的言論甚囂塵上，讓原本打算出手的購房者也有意隨波逐流。“我8月中旬反復問過開發(fā)區(qū)的幾個項目，那時候是真的打算買了。”網(wǎng)友梁先生告訴記者：“但現(xiàn)在救市政策這么頻繁，反而不愿輕易下手了。”
“限購全面放開也無法推動樓市走向火爆，因為最重要的限貸才是‘攔路虎’。”島城限購全面放開之后，資深房產投資人趙先生告訴記者：“限購全面放開買三套房甚至四套房的人有了入市的機會，但是限貸沒有松綁，這就意味著三套房或四套房就需要全款支付了，購買的門檻一下子就抬高了，所以現(xiàn)在最尷尬的問題是，改善型一直在觀望不敢入市，而投資客卻依然被限制。”趙先生說。
第四階段：“理性”
“青18條”“7折利率”限貸終松綁購房者依舊反應“淡淡的”
限貸松綁相繼出臺 購房者表現(xiàn)平淡
限購全面放開讓購房者開始對限貸松綁持續(xù)關注，終于，在2014年9月23日，時隔全面“解限”還不足一個月，“青18條”出臺，闡明出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。同時，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。至此束縛市民買房的所有障礙幾乎都被解除了。
從“認房又認貸”到“認貸不認房”，可以說青島樓市提振政策已經(jīng)“見底”，之后“青18條”余溫尚在時，“房貸利率七折”的傳聞再度熱起來。在樓市“新政”一輪又一輪的“轟炸”下，購房者表現(xiàn)卻“淡淡的”。“雖然說能有7折優(yōu)惠，但是條條框框比較多，一般人很難達到要求，我覺得這就是個噱頭吧。”在青島市房地產交易中心，前來辦理新房抵押的小徐在談到“7折利率”時這樣說。
無獨有偶，對“七折利率”有所耳聞的市民不少，但真正“走心”的卻寥寥無幾。“5年以上基準利率是6.55%，7折后只有4.585%，而現(xiàn)在5年期定存利率是4.75%，不少銀行還上浮10%，達到5.225%，已經(jīng)明顯地出現(xiàn)倒掛，所以，銀行輕易給出七折利率優(yōu)惠的可能性幾乎為零。”“投資客”楊先生說：“從8月到9月再到10月，短短不足3個月頻繁出臺的新政讓購房者的‘抗新政’能力明顯增強，有些政策自己分析一下就能得出結論，不會再向以前一樣盲目跟著新政走。”楊先生告訴記者，目前的新房市場，與新政關系不大的剛需依舊是主力，而改善型或投資型購房者則很難再被新政“牽著鼻子走”而是開始重新回歸理性購房。(記者李倍)
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