個(gè)人住房貸款首付比例再降，對(duì)2日央行出臺(tái)的這一政策，接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪(fǎng)的多位分析人士指出，這貫徹了2015年以來(lái)去庫(kù)存的政策導(dǎo)向，同時(shí)此次新政并未將房?jī)r(jià)上漲較快的限購(gòu)城市納入其中，未來(lái)，一線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市之間的樓市分化還將繼續(xù)。

激發(fā)房地產(chǎn)合理需求

對(duì)于昨日下午落靴的房貸新政，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，這與他此前的判斷相符，首套房貸首付比例回到了20%。他認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)救市大幕拉開(kāi)。民生證券研究院高級(jí)宏觀(guān)研究員朱振鑫也對(duì)本報(bào)記者分析，去庫(kù)存是供給側(cè)改革第一要?jiǎng)?wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫(kù)存第一要?jiǎng)?wù)。他說(shuō)，下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。

“未來(lái)兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停，一方面60億庫(kù)存需要去，另一方面房?jī)r(jià)整體已經(jīng)幾乎沒(méi)有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間。”朱振鑫表示，下一步可期的政策包括交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整，如放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式，住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，保障房以租代售，以及組建國(guó)家住房銀行等。

然而，此次新政并非是要求全國(guó)統(tǒng)一按照最低兩成首付進(jìn)行，而是按照各地的實(shí)際，制定新的貸款政策。對(duì)此朱振鑫分析，庫(kù)存問(wèn)題不在京滬等一線(xiàn)城市，且此次新政也并未下調(diào)這些城市首付比例，未來(lái)限購(gòu)放開(kāi)可能性不大。

分化仍在繼續(xù)

從近期數(shù)據(jù)上看，由于各城市供需狀況各不相同，城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象仍非常明顯，一線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市之間的價(jià)格差距還在拉開(kāi)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年12月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市二手房漲幅尤其明顯，如以存量房交易為主體的北京，12月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲1.7%，同比漲20.8%;上海與廣州一樣，12月二手房同比漲11.7%;最引人注目的則是深圳，同比漲42.6%，相比2010年更是上漲了74.5%。其余二線(xiàn)城市環(huán)比較為平穩(wěn)，大部分三線(xiàn)城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。

2016年春節(jié)在即，一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)成交尤其活躍。本報(bào)記者近期在北京走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，春節(jié)前的一個(gè)月，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期走強(qiáng)，一些區(qū)域甚至再次出現(xiàn)了二手房業(yè)主加價(jià)、惜售的現(xiàn)象。

“此次政策說(shuō)的兩成是允許地方按實(shí)際來(lái)調(diào)整，而不是要全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行，所以北京、上海等房?jī)r(jià)上漲壓力較大、去庫(kù)存壓力不大的城市，并不會(huì)嘗試此類(lèi)政策，而是沿襲過(guò)去的老政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)本報(bào)記者表示，此次的房貸新政對(duì)于一線(xiàn)城市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能喜憂(yōu)參半，限購(gòu)城市購(gòu)房者無(wú)法享受此類(lèi)利好政策，而其中那些有購(gòu)房能力的群體，面對(duì)高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)，可能會(huì)積極出手，這在春節(jié)前最后幾天可能還會(huì)形成一波成交高峰。

也有人提到了產(chǎn)業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的支撐問(wèn)題。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)記者表示，非限購(gòu)城市庫(kù)存積壓最核心的問(wèn)題是供大于求，供大于求的根源在于這些庫(kù)存壓力較大的城市沒(méi)有匯集能夠創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)，此外，這些城市在醫(yī)療、教育、商業(yè)等公共資源配套方面較為匱乏，所以無(wú)法形成人口的聚集效應(yīng)，在沒(méi)有需求支撐的情況下，去庫(kù)存難度較大。

隨著近兩年持續(xù)的樓市分化，資金充足、嗅覺(jué)靈敏的大型房企紛紛回歸一線(xiàn)城市，在嚴(yán)控土地供給規(guī)模的一線(xiàn)城市拼搶高價(jià)土地，開(kāi)發(fā)高端住宅，一線(xiàn)城市隨之出現(xiàn)新房普遍豪宅化的趨勢(shì)。雖然豪宅扎堆帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但隨著利率走低，開(kāi)發(fā)商資金成本降低，現(xiàn)金流相對(duì)充足，降價(jià)走量的意愿不強(qiáng)。

“一線(xiàn)城市最被標(biāo)桿房企看好，特別是幾輪降息后，一二線(xiàn)城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，三四線(xiàn)城市庫(kù)存絕對(duì)值過(guò)高，這種情況下，2016年市場(chǎng)分化的趨勢(shì)將依然延續(xù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉昨日說(shuō)。