15年前，老李在即墨梁家疃村承包了十幾畝地，搞起了農業養殖，他在地里蓋起房舍，打算承包30年，準備好好干點事。不料房子蓋好后僅6年，就被鎮里因工程項目拆除了。鎮里要賠償他，但結果令他大吃一驚。他怎么也想不通：為什么我找評估機構評的值119萬元 ，鎮里找評估機構評的只值21萬元?同一處房子 ，為何兩家都有合法資質的評估公司估值相差近5倍?房產評估市場有怎樣內幕，近期記者進行了探訪。

房被錯拆請求賠償

同一處房子，兩個獨立的第三方評估公司估值相差100萬。

這是市民李先生糾結了多年的心事。因為自家承包的田地養殖場房子被拆，李先生把鎮政府告上法院。法院判決拆除違法，應予賠償。但同一個房子，不同的評估公司最后得出的估價相差懸殊，問題又一次被擱置。

無獨有偶，青島頤衡律師事務所的叢偉律師最近也剛剛接手過一個房產評估的案子：同一個標的物，“兩個公司最后估價相差一個多億”，此類的事情并非個例。律師叢偉介紹“同一套房子有不同的評估價格，貸款是一個評估價格、打官司評估是一個價格、拆遷又是一個價格。”而最主要的原因在于“評估方法很多，評估依據也不同，各個評估公司都有自己的評估慣性。”

回到李先生的事情上，2000年7月19日，李先生在即墨梁家疃村承包了十幾畝地，和梁家疃村民委員會簽訂土地承包合同，承包期30年，合同簽訂后，李先生在田里搞起來農業養殖，就在當年在其承包的土地內建設了臨時用房。隨后幾年中，一條公速公路修建工程穿過姜家疃村。在2006年6月份，即墨省級高新技術開發區管理委員會(原華山鎮政府)稱這處房屋并未到規劃部門辦理相應審批手續，隨即在2006年9月20日拆除了李先生的田地里的建筑物及地上附著物等，同期對李先生開出了處罰決定。

但李先生很快將原華山鎮政府告上法庭，對其作出的建設行政處罰決定書不服，經青島市市南區人民法院和青島市中級人民法院一、二審判決 ，李先生勝訴。青島中級人民法院以鎮政府的具體行政行為違反法定程序為由撤銷了其作出的具體行政行為。

雙方很快達成一致，要對李先生進行賠償，但房子和土地到底值多少錢，雙方各自委托了第三方獨立評估機構。

評估價格差100萬

“房地產估計機構是獨立的第三方，是受政府房產建設主管部門監管的，必須有資質才能開展工作。”頤衡律師事務所律師叢偉介紹。“一般來說，這種機構做出的房屋估價會被法院采納。”

但是這兩個有資質的、獨立的、第三方評估機構卻給出相差巨大的評估價格。李先生怎么也不能理解一個事實：自己委托公司評估價為119萬余元，對方竟然說只值21萬。

原華山鎮政府是賠款方，他們委托了青島元盛房地產評估事務所有限公司。2006年6月21日，青島元盛房地產評估事務所出具評估報告，認定李先生養殖場價值21萬余元。

而李先生委托的青島青房評估事務所有限公司，2006年7月，評估公司作出評估報告，認定拆遷補償費為119萬元。其中包括土地承包權補償、地上附著物補償 、經營性補助費補償、搬遷補助費等四項。

雙方各自委托的第三方評估機構做出了相差近100萬元的評估。2015年10月14日，記者聯系了原華山鎮政府宣傳人員，其向記者表示“我們政府所委托的評估機構肯定是有資質的，是合法的正規機構，對待這個問題也很認真謹慎，所以最后評估的價格就是那個價格。”同時她也表示自己在外出差，“事情過去很久遠了，對于評估報告具體細節，評估公司怎么評估的，還需要再向領導匯報核查下再向記者答復。”

而李先生委托的是青島青房評估事務所有限公司，記者法院判決出中發現，李先生提交證據指出“根據《青島市中級人民法院備案機構-房地產評估類：2、青房評估事務所》明確規定，青房評估事務所有限公司評估報告書合法有效，請求以該評估報告為依據作出補償和賠償。”

2015年10月15日，記者分別聯系了原華山鎮政府所委托的青島元盛房地產評估事務所有限公司，李先生委托的青島青房評估事務所有限公司，其中前者公司電話一直無人接聽，后者表示要將此事匯報給相關部門后答復。

截至記者發稿時，原華山鎮政府、兩家房產評估機構均未答復記者疑問。

法院回應：不受理

面對相差巨大的評估報告，且雙方無法達成協商，那么是否應由法院指定一家第三方機構作出評估呢?一審法院做出的判決是：駁回李先生訴訟請求。

狀告鎮政府被駁回了，李先生顯然不服。隨后他提起上訴，對一審法院的裁決提出異議。但青島市中級人民法院隨后做出終審裁定，認為：一審法院就不應該受理此案，因為李先生應該先向鎮政府提出賠償，直接向法院提起訴訟有違法律規定，所以不應受理，“撤銷了即墨法院的行政判決 ，同時駁回了李先生的起訴。”

記者聯系了一審法院政策研究室相關工作人員，工作人員答復記者，“賠償請求人單獨提起行政賠償訴訟的，要先向賠償義務機關提出賠償申請，先由賠償義務機關對賠償問題作出處理，對處理不服的，才可向法院提起行政賠償訴訟。本案中，上訴人直接向法院提起行政賠償訴訟，法院不應受理。”對于其他問題，暫未答復。

都是有合法有資質的房產評估機構，那么既然作出相差如此之大的報告，應該如何處理呢?青島頤衡律師事務所律師叢偉表示，“既然雙方都同意賠償，并且要對房屋進行估價，那么法院應該從專家庫中抽取第三方評估機構，或者指定雙方都認可的評估機構，這樣做出的評估報告，雙方認可。如果雙方各自請了評估機構，如果價格相差不大還可協商，相差太大就很難協商。”

房產評估機構調查

被包裝出來的“按需評估”

像青島市民李先生這樣的案子并非個例。據了解，2011年6月7日，住房和城鄉建設部印發《國有土地上房屋征收評估辦法》，強調在國有土地上房屋征收中，應評估房屋的“類似房地產的市場價格”。該文件的出臺首次將拆遷補償由原來的按政府指導價格補償，修改為完全按照市場價值來評估。

剛剛接手過一個房產評估案子的律師叢偉告訴記者，“同一個標的物，兩家公司能評估出相差一個億。”問題究竟出在哪里?“評估方法不統一、評估依據不統一、有些公司還有些評估慣性。”一名知情人士表示，“評估方法有類比、對比、市場預估等”。評估一個房產價值，可以根據這個房產周圍房產的價值來估測，同時也可以根據之前評估過的價值來估測，同時也可根據這個市場預測來評估。

記者走訪了青島、即墨幾家評估公司。結果發現，房屋拆遷時需要評估，房屋交易時需要評估，辦理按揭貸款時需要評估……而大多數情況下，房子“值”多少錢全憑評估公司說了算。

“每一個評估機構的評估結果都有可能不一樣。”即墨某房產評估公司工作人員表示，除了按照規定的硬指標外 ，評估房產還要參照政府指導價和周邊房屋的市場價格。但周邊的房屋價格并不統一，周邊樓盤可能既有高檔社區，又有普通的商品房，而且寫字樓、精裝修、地段等等都會影響房子價格，“所以你說按照市場預測，那市場本身就是千變萬化的，這樣就有很大的操作空間。”

評估市場暫無統一標準

據記者了解，“開設評估公司的門檻很低，只需要公司里的評估人員擁有執業證書和評估認證書，同時要求本地戶口的評估師占公司一定的比例，擁有一定的注冊資金即可。”但即便如此，空殼評估公司的數量也非常多，光有證書不見人。同時，一個人掛靠幾個評估公司的現象非常普遍，收費也沒有統一的標準。

而評估標準，并沒有統一規定。之前原國家建設部曾發布指導意見，根據不同地段，分為不同級別的指導價。后國家住建部出臺《國有土地上房屋征收評估辦法》，指出按照市場評價評估。據記者了解，國家沒有明文規定評估機構的收費標準，而是隨行就市。王磊律師表示“正因為收費標準混亂，有些評估公司為取悅對方按其要求進行評定，從而牟取暴利。”

那么房產評估機構的監管部門是誰呢?記者了解到，住建部曾發布通知，指出“國務院住房城鄉建設主管部門、省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門、市、縣人民政府房地產主管部門”負責監管，一名評估機構工作人員表示，“說到主管單位，由于評估機構涉及的領域比較多，所以我們的主管單位也比較多，比如國土部、住建部、房管局、行業協會等。”

一位業內人士告訴記者，評估機構的主管部門大都擔負著發布通知和出臺政策等方面的職責。雖然也有明文規定，評估機構一旦有違規行為將取消其評估資質，但因為評估結果有誤而被取消資質的情況，一般很少。“涉及的政府職能部門多了，遇到問題往往會相互推諉，這可能是亂象發生的根源。”文/圖 城市信報/信網 記者 任波