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1被妹妹賣掉的房子，我能要回來嗎?

“自己的房子被他人賣了，買賣合同咋有的有效，有的無效?”近日，不少市民遇到了這樣的困惑 。市民王女士跟丈夫離婚時分得一處房產，倆人復婚后，丈夫竟偷著把屬于她的房子過戶給了弟弟。再次離婚，王女士起訴到法院成功要回自己的房子。市民張先生就沒那么幸運，張先生兄妹三人分家時各分得一處住房，老人過世時，妹妹趁張先生不在青島時偽造遺囑，將張先生的房產過戶到自己名下，最終賣掉。張先生起訴至法院索要房產，卻無法要回自己的房子。山東科譽律師事務所律師葉青表示，房屋過戶和買賣合同是否有效，要看購房人是否善意取得。

復婚后房子被丈夫賣了

王女士與張先生2000年登記結婚，2006年5月雙方在青島市市北區民政局達成離婚協議，雙方自愿離婚。在離婚協議中雙方對財產作了如下約定：“婚后共有房產兩處，一處位于市北區，歸女方所有;另一處位于原四方區，歸男方所有”，但雙方未去辦理房屋過戶手續。2008年9月雙方又復婚了。復婚后，雙方感情仍然不好。王女士于2012年再次起訴離婚。

“他們的感情是有些波折，離婚案也越來越復雜。”據一位知情人士介紹，在這次離婚訴訟過程中，王女士發現，張先生已經在2011年，也就是倆人復婚后，將第一次離婚時分給自己的那套房屋出售給了他弟弟，辦理了過戶手續。王女士找到律師，詢問該如何處理。律師根據情況馬上申請了訴前財產保全，查封了位于張先生弟弟名下的那處房產 ，然后代王女士提起訴訟，要求確認張先生與自己弟弟簽訂的房屋買賣合同無效。最終，法院支持了王女士的訴訟請求，將房產重新過戶回王女士名下。

偽造遺囑賣掉哥哥房子

張先生兄妹三人，家中有老房一處，后來拆遷，拆遷后分得住房三處。全家人約定該三處房屋張先生兄妹三人一家一套，但都登記在張先生父親名下。后來張先生的父親去世，張先生的妹妹趁張先生不在青島之際，偽造老人遺囑，將原屬于張先生的房屋過戶至自己名下，后又售給自己的兒子。其兒子將該房屋通過中介以市場價55萬元出售給了市民李先生。

張先生事后回到青島，發現原本老人留給自己的房產已經變成別人的。熟悉情況后，張先生將妹妹和李先生等人起訴到法院，想追回房產 ，法院判決的結果是：李先生購房時并不知情，合法取得該房屋，因此房屋現屬于李先生所有。

律師：購房人為善意取得，房屋買賣合同有效

“我妹妹偽造老人遺囑，把我房子賣了，我的房子要不回來，這咋辦?”張先生只能找律師咨詢該如何處理。律師調查了解到張先生妹妹的兒子名下還有一處房產，遂向法院申請查封了該處房產，并提起訴訟，要求張先生的外甥賠償張先生的損失。最終法院判令張先生的外甥賠償張先生55萬元。

山東科譽律師事務所律師葉青表示，我國《婚姻法》規定，夫妻關系存續期間取得的財產屬于夫妻共有，在離婚時可以對夫妻共有財產進行分割處分。離婚時約定屬于一方所有的財產，雙方再婚時即屬于一方的婚前個人財產，另一方無權進行處分。如另一方已經將該財產出售，則需區分買受人是否善意來判斷出賣人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。如買受人是善意取得，那么該房屋買賣合同有效;如買受人是非善意的，那么該房屋買賣合同無效。第一個案例中王女士能拿回房屋的關鍵在于及時做了訴前保全措施，使得該房屋無法再次轉移，最終保證王女士要回了房屋。第二個案例中因張先生的房屋已經被出售給善意的買受人李先生，故張先生只能向無權處分者，也就是自己的妹妹或外甥追索損失，而無法要求李先生返還房屋。

2 辦不了貸款買不了房，咋還要交中介費

2010年4月，市民吳某通過本市某中介公司介紹，與市民古某簽訂了一份房地產買賣合同，約定古某將其所有的位于本市敦化路一處房屋出售給吳某，房屋成交價格116萬元，吳某于簽訂合同當日支付定金5萬元，房屋首付款45萬元，剩余房款由吳某自行向銀行辦理貸款。但吳某向銀行申請貸款沒有成功。中介公司索要中介費，吳某拒絕支付被告上法庭，最終交了一萬六千元。葉律師表示，只要中介促成買賣合同，服務就應得到報酬。

“買房時價格談得很順利，兩方都很滿意。”據一位知情人士介紹，在合同補充條款中，李、古二人與中介公司共同約定：中介服務成功有效，中介費16000元由吳某于房屋過戶前支付給中介公司;如吳某逾期不付中介費，中介公司可按房屋成交價的2%追償中介費。誰知，合同簽訂后，吳某因銀行貸款未能辦理成功，無法依約履行合同，與古某協商解除了買賣合同，也未向中介公司支付中介費。“房子都沒買成，憑啥交中介費?”中介公司工作人員要求其支付中介費時，吳某說道。

中介公司經營者楊某多次向吳某催要中介費未果，遂一紙訴狀將吳某訴至法院，要求吳某支付中介費和各種滯納金等共計2萬多元。對此，吳某起初稱楊某未提供過中介服務，不應收取中介費，但對于合同中明確約定的中介條款又無法作出合理解釋。后又稱楊某不能給其辦理貸款，導致房屋買賣合同沒能履行，楊某對此予以否認，稱合同明確約定吳某自行辦理貸款，楊某沒有辦理貸款的義務。最終，法院經過審理，判決被告吳某向原告楊某支付中介費16000元。

律師：因自身原因無法履行合同，仍要支付中介費

山東科譽律師事務所律師葉青表示，本案中存在兩個合同關系，一是原告楊某與被告吳某之間的居間合同關系，二是被告吳某與案外人古某之間的買賣合同關系。在居間合同關系中，楊某已向吳某提供居間服務，促成買賣合同成立，《合同法》第四百二十六條規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬”，因此吳某應當按照約定支付中介費。在買賣合同關系中，吳某因其自身原因未能履行合同，與合同相對方古某協商解除了合同，但這并不影響吳某與楊某之間的居間合同關系，因此雖然吳某買房未成但仍應當支付中介費。

出場律師：葉青

市民問題答復

1、拆遷房面積咋比合同上的小?

朱女士：拆遷后，我發現房屋面積比合同約定的少了0.19平方米，合計下來也就900多元，但是開發商現在不認賬，推卸責任，我應該找誰?

葉律師：簽訂拆遷補償協議后，開發商應當按照合同約定向被拆遷人交付房屋。若存在面積誤差，應當按照多退少補的原則補償被拆遷人。

2、老人神志不清，能做遺產公證嗎?

王女士：老人申請購買了限價房，沒有房產證但是有購房協議，房子是我丈夫出的錢。我丈夫有兄弟姐妹6人，老人現在腦萎縮神志不清，我們能做遺產公證嗎?

葉律師：遺囑公證要求立遺囑人必須神志清醒，如您所述無法辦理遺囑公證。對于房產的處理，若老人與子女協商一致可立普通遺囑，待老人百年后兄弟姐妹對老人遺囑通過公證方式予以認可，便可辦理過戶手續了。在此之前，兄弟姐妹之間可以就房產處理簽訂協議。

3、離婚時分的房，咋還是夫妻共同財產?

王女士：我跟前夫早就協議離婚了，當時我們有兩套房子，一人一套，我那套房子寫在我名下，沒有房產證，現在前夫去世了，我去辦房產證對方說這是我們倆的夫妻共同財產 ，不給我辦，我們的離婚協議書上寫著這套房子給我了，怎么才能辦房產證?

葉律師：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第八條規定：“離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力。當事人因履行上述財產分割協議發生糾紛提起訴訟的，人民法院應當受理。你前夫去世，可以列其繼承人為被告，要求繼承人在繼承遺產范圍內承擔償還責任。

4、房子戶型跟合同不一致，咋辦?

翟女士：房子戶型跟合同上寫的不一致，開發商回應說有權利對房屋戶型做輕微改動。開發商的銷售圖紙和實際不符合算是虛假宣傳嗎?改變房屋戶型算違約嗎?

葉律師：對于房屋戶型若合同已經明確約定，則開發商不得私自對房屋進行更改。

5、懷孕期間單位能跟我解除合同嗎?

李女士：我最近懷孕了，想休假，單位卻要辭退我。用人單位能否與懷孕期間的女職工解除勞動合同?

葉律師：女職工“三期”是指：孕期、產期、哺乳期。任何單位都不得以結婚、懷孕、產假、哺乳期等為由，辭退女職工或者單方面解除勞動合同。《女職工勞動保護特別規定》第5條明確規定：用人單位不得因女職工懷孕、生育、哺乳降低工資、予以辭退、與其解除勞動合同或者聘用合同。

文/圖 城市信報/信網記者 郭冰