信網4月16日訊 開發商明知自己在取得預售許可證之前不能收錢，但仍想要“控制”購房者手里的房款，于是將目光轉向了更容易被信賴的銀行，要求意向客戶通過銀行辦理凍結業務，來驗證購房意向。

從商品房預售規定上看，被凍結的錢款仍在購房者自己名下，并沒有被轉到開發商的賬戶中，不屬于違規。然而，購房者凍結了資金，卻并沒有選到房子，這種不違規的行為，實際上正損害著購房者的合法權益。

想篩選客戶還想“控制”購房款 開發商要求辦理凍結賬戶

購房者王先生此前在市北區看好了一家新開樓盤。“當時這個樓盤還沒有開盤，預售證和一戶一價表也都拿不出來，可置業顧問一下子就要求凍結五十萬，后來又降到二十萬，而且還說只有凍結了資金開盤那天才能先選房。”

王先生回憶起自己買房的過程，慶幸自己沒有被忽悠，因為從事金融行業的他查看了開發商指定的合作銀行——招商銀行的《招商銀行個人保證金監管協議》，協議里的甲方是用戶本人，乙方暨保證金監管銀行是招商銀行股份有限公司青島分行。

“明明是因為買房而產生的凍結保證金，怎么到了協議里就絲毫沒有跟樓盤相關的信息?”王先生說，實際的買房過程并沒有置業顧問說的那么玄乎，自己沒有辦理驗資凍結，但在開盤后也順利買到了房子。

“沒證的時候驗資或者凍結，有證了就認籌，這都是最正常的蓄客方式，沒有哪個開發商會跳過這些環節直接開盤的，都得攢夠了客戶才能行。最開始客戶去售樓處登個記，留下電話號碼就行，但后來水客太多，開發商就只能想辦法提高蓄客的門檻。”在地產業內人士看來，驗資也好，凍結也罷，都是銷售階段的必要過程，只有客戶愿意把錢“押”在項目上，才有可能保證后期順利成交。

誠如這位業內人士所說，信網在采訪過程中也發現各大新開樓盤從開始宣傳到正式開盤銷售大約都要經歷半年左右的時間，開發商也格外重視首次開盤的銷售狀況，一搶而空售罄最好，再不濟也得有大把客戶按期交上了定金或者首付款。而想要達到這一效果，就得有客戶的資金做支持，這也是開發商要求意向客戶辦理凍結手續的原因之一，“有的客戶有錢，但是錢放在理財上，還沒到期，就沒辦法痛快交錢。要是只簽了合同，磨磨唧唧不來交錢也不行啊。”

凍結賬戶成為蓄客手段 開發商套路一舉數得

取得預售許可證，是開發商銷售房屋的必要前提條件，沒有這一紙證明，開發商的任何收費行為都是無憑無據的。依據中華人民共和國《城市房地產管理法》和國務院令《城市房地產開發經營管理條例》的規定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明。

然而，如今的地產市場已經不比幾年前的賣方市場，各個開發企業都想先下手為強，牢牢把握住有能力購房的客戶。業內人士介紹說，開發商的邏輯很簡單，即便不能把錢裝進自己的口袋，也要讓這些錢進不了別人的口袋，于是市場中便出現了諸如凍結賬戶的手段，在項目取得預售許可證之前就“扣住”了客戶的購房款。

所謂凍結賬戶，地產項目多會借助銀行或者支付寶這樣信譽度較高的第三方機構或平臺，開發商要求客戶辦理凍結業務，將自有資金轉入凍結賬戶，然后許諾給予一定額外折扣或者優先選房的權利。這樣一來，資金仍在客戶自己名下的賬戶里，沒有轉入開發商的賬戶，開發商避免了“無證收費”的違規行為，但又保證了這筆購房款在開盤前不會被購房者挪作他用。

銀行樂于開展資金凍結業務 不關心有無預售證問題

信網了解到，某一國有銀行的APP上就能辦理這樣的凍結業務，這項業務屬于資金托管服務，被劃歸在個人與機構的金融服務類別中。在這一業務的協議里有這樣一條：“甲方應根據乙方要求提供證明交易合法性、真實性等相關材料。”其中的甲方即開發商，乙方為銀行。

該銀行的工作人員介紹，上文中所說的材料包括開發企業營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證明、法人或經辦人的身份證件、征信報告、項目基本情況的詳細介紹，并不包含新建商品房銷售所必須的預售許可證，“我查過住建部門的規定，沒有規定在凍結資金時就需要預售許可證。”

單從凍結這一筆業務來說，確實不涉及正式的房屋買賣交易，但從產生這一業務的緣由看，卻與買房有著密不可分的聯系，而且這種與購房者的聯系會延續到交首付、辦貸款等買房的全過程。開發企業與銀行之間的聯系，比購房者要早得多，這種合作在企業辦理“開發貸”甚至更早的時候就已經開始了。

“如果企業是在我們銀行辦的‘開發貸’，那很有可能也是我們來辦理住房貸款。但是不同區域的新盤由對應的支行執行準入，即便是同一家銀行的其他分行或者支行也都是辦不了的。”

某一商業銀行市南分行信貸部的工作人員告訴信網，如果開發商指定客戶到某一銀行網點辦理相關手續，那開發商與銀行之間必定是有緊密的合作關系，“就比如凍結這樣的業務，如果客戶沒有這家銀行的銀行卡，首先就要新開卡，然后往里存錢。有的人開了卡之后就不單單是買房了，就會接觸到這家銀行的其他業務，就相當于發展了一個新客戶。”

這位工作人員表示，雖然凍結資金這樣的業務在表面上仍舊是把錢放在了客戶名下，客戶有自由處置這筆錢的自由，但從其本質上看這就是一筆意向金或者訂金。

協議里銀行率先“撇清責任” 只提供服務不承擔風險

信網注意到，無論是國有銀行還是商業銀行，甚至包括支付寶的“淘房中國”都有這種凍結資金的業務——有的叫購房誠意金，有的叫保證金，有的叫許愿金，但“換湯不換藥”，歸根究底都是要求客戶在自己名下的賬戶里凍結一筆錢，等到開盤時選房轉化成房款，或者不買房退回。

在平安銀行的保證金業務介紹里，保證金被介紹為一項“集金融與消費一體的資金擔保服務”，客戶只需存入一定份額的保證金計劃項目，即可立即獲得對應商品、服務的購買或優惠資格，同時還可享受銀行存款收益。在選擇保證金的原因上，平安銀行方面介紹稱，“客戶只需要把資金凍結在本人的平安銀行賬戶內，銀行作為第三方對資金進行存管，即確定了一項又避免了自己直接打入商戶賬戶內的資金風險，完美解決了資金安全與信用問題。”

這類凍結業務看似資金仍在個人名下并且有銀行監管，十分可信，可細看多家銀行的服務協議，其中都明確約定銀行方面對企業與個人之間的任何爭議和糾紛不承擔任何墊付、擔保和賠償責任;若企業或個人任何乙方提供的信息存在錯誤、虛假、欺詐或資金監管來源不合法等情況，銀行方面有權立即停止服務，由此產生的責任、風險、損失由企業或個人各自承擔。

如今，信網再登錄招商銀行APP，在保證金凍結欄目下仍有不少地產項目，凍結金額少則兩三萬，多的有二十萬。而監管協議中仍是只有客戶本人與銀行兩方，沒有出現與地產項目有關的信息，而銀行方面的“免責條款”也依舊存在。

只凍結不收錢不算違規 開發商行為引起監管部門注意

放眼現在的房地產市場，凍結驗資已經成為開發企業慣用的手段，究其原因無非有兩點。一是在未取得預售許可證的情況下，開發商希望以此評估客戶的購房誠意和購買能力，避免水客踩盤，讓目標客戶更為清晰。二是凍結驗資可以更強烈地激發客戶的獵奇心理，在客戶和同行中樹立項目“高大上”的形象，凸顯項目的高端地位。

業內人士介紹，從新建商品房預售制度來說，購房者在住房的建設過程中就支付了全部的房價款，本身就承擔了不小的風險。要求開發商取得預售許可證才可以銷售，在一定程度上就是幫助購房者分擔風險。如今，開發商卻能通過其他方式在未取得預售許可證的情況下“控制”客戶的購房款，無疑是與希望通過預售規范開發商銷售行為、保護消費者合法權益的初衷背道而馳。

為此，業內人士建議：“回到凍結驗資這項業務上，一方面需要銀行等第三方機構完善服務協議，加強對合作方的資質審查，避免成為房地產開發企業違規操作的幫手;另一方面則是需要住建部門對此類打擦邊球的行為進行明確的定性判斷，從監管層面維護購房者的合法權益。”

信網也就這一情況通過信件形式咨詢了業務主管部門，從青島銀保監局反饋的情況看，凍結驗資所涉及的業務問題歸屬各銀行負責解答，但銀行方面也只是解釋稱凍結業務不涉及資金交易，不需要預售許可證。

在《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)中有這樣的規定：“未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。”顯然，一些開發商像是通過凍結驗資來給客戶排定選房順序、給予額外優惠的行為是與這一規定相違背的。

那么，開發商要求客戶凍結驗資的行為究竟是什么性質，西海岸新區住房交易中心給出了這樣的答復：“現有預售證才能收錢的規定是一直執行的，但是凍結并不是開發商收錢，不違規。不過如果落實清楚開發商確實有這樣的要求，我們會叫停的。”工作人員表示幾年前樓市火爆的時候，確實有一些開發商采用各種方式抬高購房門檻，出現過一些損害購房者合法權益的行為，但近一兩年青島的房地產市場比較平穩，“一房難求”的局面已經不復存在，像開發商說的那種不凍結、不驗資就選不上房的情況幾乎不會發生，“凍結這種操作還是有一定風險的，我們接到這類投訴一是建議消費者不要參加，二是會聯系開發商進行核實，如果有這種情況就會要求停止。”

隨后，信網也就這一問題聯系了青島市住房和城鄉建設局市場監管處，工作人員表示開發商“無證收費”的問題需要有項目屬地的房屋交易中心進行調查落實，也需要已經辦理相關手續的購房者協助提供證據，“一旦落實在包括未取得商品房預售許可證擅自預售商品房或者以收取定金等各種形式變相預售商品房的，開發企業會在信用考核中被扣分處罰。” 信網記者