二套房貸首付四成的政策發布第二天，島城僅招商銀行青島分行一家銀行機構率先實施，其他國有行和股份制銀行還在等正式文件。業內人士認為，二套房貸首付最低四成，是一個“下限標準”而非硬性要求，銀行有一定的自主權限，預計新規正式落地需要一段時間，這個期間的業務應按原合同執行。

首付降了利率仍然上浮

政策落地，多數銀行在等待總行通知，而本地農商行則在觀望中。記者昨采訪中行、工行、農行、交行、中信、興業、浦發、青島銀行等多家銀行發現，僅有招商銀行青島分行表示實施新政。

“我們已接到總部通知，即日起開始實施新政。 ”昨日，招商銀行青島分行負責人說，該行目前二套房首付最低四成，不過利率還是上浮10%。

此外，目前我市多數銀行二套房利率執行基準利率上浮10%，也有個別銀行是根據客戶情況差異化定價，優質客戶會在基準利率基礎上上浮5%，甚至更少。

部分銀行落地措施需要一周

“還沒有接到正式文件，按照以往慣例，通知到總行，總行方面下發文件也不會這么快。 ”某銀行辦公室的工作人員表示，“即便是接到有關政策通知，行里有關部門也要研究具體的實施辦法。 ”

某國有銀行人士表示，從過往經驗看，從政策發布到最后落地最快也要1個星期的時間，從商業角度看，銀行是愿意執行這個政策的，二套房降低首付比例，貸款額度更大，銀行盈利更多。但最終是否成行，還要看各地方監管機構的整體把控。

“像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產持續過熱的城市，可考慮不下調首付比例，銀行也可根據自身經營狀況靈活調整。”中國海洋大學經濟系主任魏先生稱，此次二套房首付下調表明，房貸政策由非常態向常態回歸，有利于釋放自住型及改善型購房需求，以改善民生、穩定經濟。

購房者終于等到窗口期

今年年初，董女士就打算在市北區買一套房改善需求，但一直沒行動。樓市新政一出，董女士表示終于可以“下手了”。

去年出臺認貸不認房的政策，即對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執行首套房貸款政策。按規定，董女士可以享受首套房首付30%的待遇，新政落地之后，她若用公積金貸款買房，可以按照20%的首付比例購房，就大大降低了她的首付款壓力。

董女士說，如果購買二手房源的話，她也將是受益者。新的稅收政策規定，出售二手房免征營業稅期限由5年改2年之后，會激發更多的房源進入二手房市場，增加了選擇面的同時，也免去了營業稅的成本。

200萬買二套房首付少交60萬

買一套200萬元的第二套房，如果按照目前一線城市首付七成的比例計算，那么首付款是140萬元，需要向銀行貸款60萬元。 60萬元的貸款如果按照商業貸款計算，那么20年期、等額本息、最新的基準利率的貸款條件下，還款總額為1023370.54元，月供4264.04元。

如果按照首付4成的比例進行計算，那么首付款是80萬元，需要向銀行貸款120萬元。 120萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進行計算，那么還款總額為2046741.08元，月供8528.09元。不過，有業內人士表示，降低首付比例，對于此類改善型購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實際上還是增加了。比如說，七成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬加102萬即242萬元。而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬加205萬即285萬元。這樣對比，總金額增加了43萬元。