在剛剛過去的12月第二周，島城二手房成交611套，成交總面積57154平方米，成交量環比上周上升16.60%，同比去年12月第二周上漲4.8%。在2014年末，成交量持續上揚，一轉前期市場“冷淡”現狀。新政發酵近4個月，年尾初現“回溫”，房東也開始牛氣，臨時漲價、還價余地減少。不過，記者統計發現，在這一輪補漲中，市中心的老房子后勁不足，成交走下坡，跌幅明顯。

85后崛起

市中心老小區年輕人“難買賬”

在市區集中著很多的新房和老房子，在這些房子中，10年以上的老房子由于地理位置有一定優勢，在長久波動的房產市場中始終保持著競爭力。然而通過近期的走訪記者發現部分市中心老小區，將面臨房價滯漲或者下跌的境遇，市中心地段不再是房價保護傘。

一位業內人士分析說，市中心地段的傳統熱門小區，因為面積小總價低，曾經最受首次置業者追捧。但隨著“85”后購房主力軍的崛起，他們對居住生活品質要求提升，加上地鐵等公共交通完善，導致老小區開始失寵。根據青島鏈家內部客戶統計資料顯示，在今年，選擇購買相對較新住宅的客戶還是市場的主力。

戶型結構老化，也使年輕人不愿買老房子。記者采訪了幾個準備首次置業的年輕人，他們認為，現在新房90平方米左右就能做成三房兩衛，有飄窗有露臺，房型結構考慮到更多生活細節。

不僅如此，交通便利和商圈的繁榮也成為了更多年輕置業者選擇住地的重要因素。鏈家地產分析師劉爍表示，12月二手房銷售房源中，嶗山區的房源價格漲幅相對較大，以金領世家小區為例，該小區房價環比上月上漲了3.75%，據鏈家負責人介紹，金領世家處于嶗山CBD區，正在興建的啤酒城及金融中心使小區具備了后續的升值潛力，吸引了許多年輕購房者向此小區拋出了橄欖枝。

配套差成本高

老房銷售打上“緊箍咒”

相比物業完備、環境優美的新小區，車位、物管成為老小區“過氣”兩大因素。

不僅建筑年代對房價影響越來越明顯，“老小區停車、物管都跟不上現代居住需求，年輕人對這些挺在意的。 ”科威國際不動產的置業顧問向記者說道。“上個月為了搶車位差點跟鄰居吵起來。 ”尹女士家住逍遙路，每到上下班期間小區周圍就堵成“一鍋粥”。她表示，再買房絕不會選擇老小區，“苦都苦死了，沒車位，回來圍著家轉了三四圈都找不到一個車位。 ”

除了自身條件無法滿足現代居住需求外，老房子不受待見還有一個重要因素是：房齡老。根據鏈家地產市場數據監控顯示，房齡在10年以上的老小區占其整體房源的26.58%。而老房子的價格高地、是否放貸以及首付多少都與房子的面積和房齡有關。當記者表示自己有朋友想購買1992年的老房子時，銀行相關工作人員對此類貸款情況表示為難。招商銀行二手房信貸工作人員表示，二手房貸款，房齡需在20年內，也就是說，1994年以前的老房子無法申請房貸。交通銀行對申請房貸的二手房，房齡同樣限制在20年內。

“購買首套房，本來我們經濟就拮據，買新房我們首付30%就夠了，買老房子卻要付全款，雖然地段可能會好一些，但物業跟不上后期負擔會更大，所以不如買首付少一點的次新房。 ”在鏈家地產延吉路門店一位準備“抄底”購房的客戶如是說。據門店工作人員介紹，目前老城區二手房源較為充足，僅靠市中心地段，已無法吸引年輕人下單。

恃寵而驕

“雙料”學區房還是那么任性

房子和古董不同，并非越老越好，隨著“年齡”的增長，很多老房子猶如美人遲暮，門廳冷落成為必然。然而還有一類老房子，歲月似乎在它們身上靜止了，無論年限多老，購房者與租房者依然對它們眷戀有加，因為它們擁有得天獨厚的資本：學區。

黃縣路老房子，解放前修建，暖氣需加裝，墻皮大塊大塊地往下脫落，客廳的地板也因為潮濕隆起了一大塊，每月3000元租金，房東今年恐怕還要漲。而房客劉女士二話沒說又續租了一年，問劉女士原因，簡單的一句便足以道盡原委：“我孩子在江蘇路上學。 ”

與備受冷落的的老房子不同，學區房似乎永遠都是青島房屋租賃市場上的“貴族”，一切以周邊的學校為導向，跟新舊無關。 “這邊學區房沒有往外賣的，全部都是租出去，而且租金高的嚇人。”大學路附近某房屋中介的工作人員向記者說道。

由于教育資源的地域性集中，眾多優質學區房源盤踞在市南，尤其是“雙學區”優質房源的租金和售價一直居高不下。市南區的金色國際公寓、天泰花園、芝泉山莊，都是臨近市南區實驗小學、嘉峪關小學等可直升五十九中學的學區房源。同時東海一路、湛山寺及太平角六路附近的房源也受到很多人的熱捧。因為臨海邊，還有湛山寺、植物園等景區，環境一流，即便是老小區房價每平方米也一直保持在25000元以上。青島晚報/掌上青島/青網 記者 馬小青