歲末是一年樓市的關鍵節點，這一階段的表現直接決定著今年的結局是否圓滿，也為下一年定下基調。

2014年末，開發商們十分忙碌。一方面，憂心房價反彈的購房者紛紛出手，不少剛需及改善盤在本是淡季的第四季度“收成”不錯;另一方面，輪番的新政利好沒有逆轉大局，“以價換量”仍是加快去化速度的唯一出路。由此，眼下的青島樓市出現“降價”與“熱銷”和諧共存的局面。

剛需出手新盤不愁賣 天價豪宅重現江湖

在今年的大部分時間里，市場需求被保守的觀望氛圍遮蔽了，購房者與開發商對賭，房價沒降到可承受范圍內絕不出手。眼瞅著這一年走到盡頭，一些置業者終于坐不住了，趁年底抄底買房。在這個本該十分慘淡的頹市淡季里，無論是郊區超低價盤，亦或主城剛需盤，甚至天價豪宅，都有了一股“沖勁兒”。

“4字頭”的青島碧桂園就是超低價盤的典型代表，開盤高潮褪去后，10月、11月保持著單月上百套的去化速度。與之類似的泰晤士小鎮，自開盤以來也已賣出200多套住宅。本土房企銀盛泰在黃島開發建設的三個項目——星河城、星海城與書香泮城——迎來大豐收，在第四季度每個項目的成交量都在兩三百套以上。

剛需及改善置業者是“主城萬元盤”的堅固后盾。李滄商圈的中海國際社區接連數月登榜，截止到目前，該項目四季度已經賣出400多套住宅。其附近的保利茉莉公館也在最近倆月發力，12月還沒過完一半，成交量已經高達168套，快趕上整個11月整月的成交量了。售價稍高的葉公館接連倆月位列全市前十名，最近三個月已經賣出350多套住宅。

此外，好幾個天價豪宅在歲末重現樓市，最近一個月的銷售額均在1億元以上。地處香港中路商圈的華潤中心悅府成交均價25630元/㎡，最終賣出2.52億元，是11月全市唯一一個成交金額突破2億的新樓盤。青島豪宅代表之一海信天悅成交均價42617元/㎡，賣出1.32億;即墨天逸海灣一套別墅起價就上千萬，對普通人來說可謂是“天價”別墅，在11月也有斬獲;成交金額達1.17億;嶗山區的保利漫月山均價28042元/㎡，賣出1億多元。

以利潤換取成交量 拉低青島整體房價

這些熱銷盤的出現為處在寒冬時節的樓市點亮了一絲希望：市場需求仍舊存在。但在當下這個特殊階段，上調價格顯然不是明智之舉，開發商不敢輕舉妄動，整體房價仍處低谷。

最新一期的百城房價統計顯示，11月青島新建住宅均價9343元/㎡，2013年同期這一數字為9666元/㎡，2012年11月為9470元/㎡。也就是說，最近兩年來，青島房價在經過短暫的上漲后，又狠狠地跌落回去，比兩年前還低。

各樓盤的市場表現與數據的指向性基本一致。為了使年報上的數字更加漂亮些，各項目比此前更加堅定“以價換量”的市場策略。

有的項目以團購為賣點，如上文提到的保利葉公館，最近推出93折的團購優惠，經過一年的起起落落后，均價仍舊在13000-14000元/㎡區間內。保利在李滄的項目茉莉公館在成交爆棚后，依舊有團購活動：最高可享91折購房優惠，惠后均價9400元㎡，還有2000元的現金獎勵。

有的項目則以歲末清盤或沖量為噱頭，營造出“過這村兒沒這店兒”的氛圍。中海國際社區推出“限時清盤特惠全城”的活動，價格方面仍然維持著今年年初的水平，新組團青年客均價甚至不足萬元。中海在青島的另一項目——臨安府——喊出在“年末沖量，只要指標不要價位”的口號，推出8套一口價房源，單價萬元出頭。

還有一些項目干脆用價格說話，突出性價比。例如三個院子推出的68-90㎡小戶型，最低總價僅28萬/套。水青花園推出100套特價房源，72㎡雙南向兩居總價45萬/套。西海岸碧海云天主推的別墅房源起價80萬，這個價格在主城區恐怕連一套二居室都拿不下。

政策提振效應尚未顯現 當下抄底是不錯選擇

從今年9月開始，頻頻出臺的利好新政對于樓市的積極作用是毋庸置疑的，銀行逐步松綁首套房認證，開發商優惠活動增多，這對于購房者來說都是前幾年所沒有的紅利。不過根據經驗來看，政策的效應要過一段時間才會顯現出來，因此當下的市場反響不大，政策對于樓市的提振效果十分有限。

再加上年末沖量、去庫存的指標任務，開發商們放棄掙扎，在銷量與利潤二者當中選擇了前者，購房者自然很樂意接受這種現狀。但業內人士認為，長遠來看，這種平衡關系是十分脆弱的。一旦銷量穩步回升，價格也會隨之同比正增長。

事實上，從最新一期的房價統計數據來看，青島房價已經出現微妙的環比上漲，這或將是下一個暖市的起點。置業者如有自住需求如今出手或是不錯的選擇。