信網(wǎng)12月9日訊 青島嶗山區(qū)除了作為青島重要的旅游景觀區(qū)以外，也被很多人認為是“有錢人”的居住區(qū)。嶗山區(qū)整體環(huán)境舒適，臨近海岸，交通便利，有很多高端住宅，別墅、洋房等，且這里的房價多數(shù)比較昂貴，很多住宅均價都在2萬元每平米左右，并且都屬于大戶型的改善型住房，因而區(qū)域均價高，居青島之首。作為島城財富匯集之所，嶗山區(qū)是改善型購房者及投資型購房者的首選之地。不過，以別墅為代表的高端住宅在這輪深度調(diào)控中受了影響，即使住宅市場出現(xiàn)回暖跡象，這些高端住宅仍苦苦掙扎，往往不得不自降身價數(shù)十萬。
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區(qū)位分析
“土豪”聚集區(qū)
“嶗山區(qū)不僅房源均價是青島最高的，而且熱門房源的數(shù)量在島城首屈一指。”搜房網(wǎng)二手房市場分析師郭正亞指出，在搜房網(wǎng)上搜二手房，搜索量排名第一的樓盤是地處頤中體育場附近的魯信長春花園，緊隨其后的是海爾東城國際、麥島金岸、山水名園等樓盤，全都集中在嶗山。究其原因，不得不說到嶗山區(qū)的自然地理優(yōu)勢。根據(jù)鏈家網(wǎng)市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，嶗山區(qū)域每月成交量占比一般在7%～9%，總成交面積占比一般在10%以上，表明了大戶型改善性房源為主打的嶗山區(qū)二手房市場在全市的地位。
嶗山區(qū)以境內(nèi)的嶗山而命名，嶗山被譽為“海上名山第一”，1982年被國務(wù)院確定為首批國家重點風(fēng)景名勝區(qū)。嶗山區(qū)作為青島重要的旅游景觀區(qū)以外，也被很多人默認為“有錢人”的居住區(qū)。
青島鏈家市場部分析師劉爍指出，嶗山區(qū)整體環(huán)境舒適，臨近海岸，交通便利，高端住宅最
為集中，別墅、洋房等成為區(qū)域內(nèi)主打房源。“別墅、洋房自然有它的高身價，而嶗山區(qū)的住宅業(yè)普遍比較昂貴，很多住宅均價都在2萬元每平米左右，并且戶型都屬于大戶型的改善型住房。可以說，嶗山區(qū)是改善型購房者及投資型購房者的首選之地。”劉爍表示。
在2014年這輪樓市深刻調(diào)整期，最先受到?jīng)_擊的就是高端住宅項目。今年以來，嶗山區(qū)別墅“降價40萬求成交”、“打折甩賣”等新聞多次見諸報端。嶗山區(qū)作為土豪聚集區(qū)，在樓市整體面不是很樂觀的情況下，有錢人也不敢任性，二手房市場進入低谷。“去年樓市行情好的時候，嶗山區(qū)的高端項目過了較長時間的好日子，但今年大受打擊，即使眼下樓市有一些回暖跡象，但別墅、洋房等高身價的房源仍然在苦苦掙扎，降價仍是主旋律。”搜房網(wǎng)二手房市場分析師郭正亞表示。
浮山前
海景大房集中區(qū)域
由于嶗山區(qū)區(qū)域稍有分散，按照房屋性質(zhì)、地理位置等結(jié)合劃分，城市信報/信網(wǎng)記者將其劃分為浮山前片區(qū)、浮山后片區(qū)、石老人片區(qū)、深圳路片區(qū)、沙子口片區(qū)。其中，山海之間的黃金海岸有多處新樓盤拔地而起，是一個新盤的集聚區(qū)域，其中有海信天璽、天悅新盤，海信天璽均價在每平米40000元左右，住房類型以小高層住宅、高層住宅、公寓、別墅為主，面積在137～297㎡之間。
青島鏈家市場部分析師劉爍認為，新盤的發(fā)展將引領(lǐng)著嶗山區(qū)房產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，也會吸引越來越多的改善型住戶遷移，不過，過于高昂的房價還是讓多數(shù)置業(yè)者望而卻步。
“背靠浮山，南望大海，青大、海大的校區(qū)所在，可以說，浮山前區(qū)域是正面朝海、背面環(huán)山的區(qū)域，一處自然與人文良好結(jié)合的寶地。說到浮山前，不得不提海信沿著海岸線布局的高端豪宅群。另外，世茂、保利在中國海洋大學(xué)地塊拍出兩大地王，開發(fā)的樓盤價格也較高。這些海景大房十分集中，規(guī)劃也比較合理，是比較理想的置業(yè)之所。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說，浮山前的海岸線向西與市南連成一片，區(qū)域也和市南融合得比較好，有“出則繁華，入則寧靜”的極致居住享受，如果資金實力比較強，完全可以在這里買一套。
鏈家網(wǎng)市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，嶗山區(qū)每月平均成交面積比其他區(qū)要高出許多，浮山前可以說是嶗山整個區(qū)域的一個縮影。數(shù)據(jù)顯示，11月帶領(lǐng)客戶所看房屋面積在120平米以上比例為25.08%，較前兩個月均高出兩個百分點，說明現(xiàn)在客戶關(guān)注大戶型的比例增加，改善型置業(yè)者逐步開始進入房產(chǎn)市場。而嶗山區(qū)浮山前房屋類型集中在中高端戶型分配上，也是很多改善型及投機型置業(yè)者關(guān)注的首選區(qū)域，這對該片區(qū)的房源來說是一個利好。
浮山后
中高端改善房區(qū)域
浮山新區(qū)勁松七路以西、同安路以北的一幅國有建設(shè)用地使用權(quán)將于12月30日公開拍賣的公告，讓廣大市民再次將眼光聚焦于這個大型生態(tài)居住區(qū)。這個大多數(shù)市民口中的“浮山后”區(qū)域，近年交付使用的魯信長春花園、海爾東城國際在搜房網(wǎng)搜索量為青島樓盤的第一和第二。
20世紀90年代末，青島市進行了大規(guī)模的老城區(qū)棚戶區(qū)改造，市北區(qū)北仲、南仲等地棚戶區(qū)居民搬遷到此地。浮山新區(qū)街道六小區(qū)社區(qū)居委會主任欒翠竹介紹，當(dāng)年的浮山后安置區(qū)位置偏遠，回主城區(qū)上班極為不方便，現(xiàn)在浮山新區(qū)成為島城最宜居的成熟社區(qū)之一。業(yè)內(nèi)指出，許多島城市民置業(yè)時市南嫌貴、李滄嫌遠，浮山后成為目光聚集之地，造成土地、住房的稀缺。帶有花園洋房的魯信長春花園小區(qū)房源，每平方米均價已經(jīng)突破兩萬，區(qū)域內(nèi)其他小區(qū)的二手房房源同樣單價高、總價高，一手房更是一房難求。可以說，浮山新區(qū)現(xiàn)在某種意義上已經(jīng)是“老區(qū)”了，區(qū)域內(nèi)配套已經(jīng)十分成熟了，這幾年商業(yè)上的提升尤為引人注目。浮山新區(qū)商圈的發(fā)展已進入快車道，除了卜蜂蓮花和近年強勢入駐的證大大拇指廣場，合肥路永旺商業(yè)中心、雙峰商業(yè)廣場及埠西商業(yè)綜合體也蓄勢待發(fā)。
城建、魯信、海爾等本土房企長期以來深耕該區(qū)域，外來大鱷對這里也是虎視眈眈，浮山新區(qū)已進入中高檔住宅時代。“以前有人說寧住山前不住山后，現(xiàn)在浮山后打破了這種觀念。實際上，浮山后氣候更為干爽，小區(qū)綠化與浮山融為一體，生態(tài)環(huán)境在島城首屈一指。”住在東盛花園76歲的宋先生說，浮山后可以說是一處養(yǎng)老勝地，在浮山大氧吧的作用下，許多老人的哮喘癥狀得到了緩解。太平洋房屋山東總部副總經(jīng)理江世杰表示，浮山后片區(qū)房源偏改善，是中高端客群理想的居所。
石老人片區(qū)
旅游投資理想之地
嶗山區(qū)的石老人景區(qū)以寬廣的海邊景色、金色的細軟沙灘聞名，一直吸引著國內(nèi)外的游客，是很多觀光者們來到島城的首選之地，也是很多人夢想生活居住的地方。這里的房源以別墅居多，依山傍海的美景吸引著很多人來到這里置業(yè)。同時，也吸引著大批外來游客選擇在這里購買住所度假休閑投資之用。青島鏈家市場部分析師劉爍認為，海景房、海景別墅是許多人用來改善生活居住場所的首選，一般海邊別墅的每平米單價在4萬元以上，用來休閑度假確實是十分愜意的，但是如果用來投資還需要謹慎入市。
青島啤酒城是亞洲最大的國際啤酒都會、一年一度的青島國際啤酒節(jié)的舉行地，坐落于青島市嶗山區(qū)石老人國家旅游度假區(qū)的黃金地段，是一處以大型游樂、啤酒文化為主題的高檔次游樂園。區(qū)域范圍內(nèi)，備受關(guān)注的青島國際啤酒城改造工程2010年12月18日正式奠基，總投資達100億元，五年內(nèi)，啤酒城將被改造為集節(jié)慶、休閑、購物、商務(wù)等功能為一體的大型都市綜合體，成為青島東部的不夜城。整個啤酒城的改造需要4到5年時間，分為三期：一期主要是城市節(jié)慶中心、休閑購物廣場及部分辦公區(qū)域建設(shè)，大約到2012年底完工;二期建設(shè)金融商務(wù)區(qū)域;三期是超高層建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)高達300多米的城市新地標。城市信報/信網(wǎng)記者了解到，啤酒城片區(qū)附近有金領(lǐng)世家、恩馬文景園、凱旋家園等小區(qū)，是一處改善與剛需并行的地區(qū)。根據(jù)青島鏈家店面提供的數(shù)據(jù)資料，以金領(lǐng)世家為例，有100平米左右的套二，140～160平方米左右的套三，還有大戶型190平米以上的舒適改善型套四。鏈家地產(chǎn)嶗山店一名店長指出，“目前啤酒城改造，老啤酒城附近看似發(fā)展有局限，但是就長期發(fā)展而言，國際性啤酒城竣工后這里將會成為一片熱土，升值空間可想而知。”
深圳路片區(qū)
嶗山區(qū)中央商務(wù)區(qū)
青島鏈家市場部分析師劉爍認為，相對于嶗山整體房產(chǎn)市場以價格昂貴為特征的地區(qū)，位于嶗山CBD區(qū)域的深圳路片區(qū)，二手房屋成交單價較整體略低，且地理位置較好、生活配套設(shè)施完善，居住環(huán)境優(yōu)良，是很多置業(yè)者在嶗山區(qū)居住的首選之地。
據(jù)青島鏈家麗?；▓@店經(jīng)紀人介紹，這里的客戶通常多為剛需型置業(yè)者，選擇這里居住的原因首先在于這里離海邊不遠不近，去海邊步行20分鐘就可以了，有一定的距離又不至于受到海邊潮氣的影響。而且，小區(qū)環(huán)境十分優(yōu)雅，物業(yè)管理完善，居民普遍素質(zhì)很高，加之麗海花園房價在每平米1.7萬～1.8萬之間，吸引很多購房者的關(guān)注。除此之外，另一個重要的優(yōu)點在于這里臨近學(xué)區(qū)，大多都是學(xué)區(qū)房，同安路以北是育才小學(xué)，以南為嶗山實驗小學(xué)。這里緊挨嶗山區(qū)政府，又是金融中心，眾多優(yōu)點也就促就了二手房市場的快速發(fā)展，地鐵3號線的開通將這里的房屋升值空間再次拉大，也是作為投資型需求的重要地區(qū)。
市民李丁在鴻泰雅園小區(qū)買了一套房子用于放租，資金回報率頗高。“96㎡的套二，買的時候兩萬出頭，花了200萬左右。簡單裝修之后，現(xiàn)在每個月能收2300元的租金，回報率還是比較客觀的?，F(xiàn)在嶗山區(qū)的寫字樓越蓋越多，大量企業(yè)搬到深圳路商圈辦公，租房的話有大量白領(lǐng)的需求支持。”李丁表示，“地鐵3號線就從深圳路下走，風(fēng)雨無阻、通暢準點的優(yōu)點對上班族最為重要，地鐵開通后無論是放租還是出售都有人搶著要，深圳路兩邊的房子不升值才怪呢。”
嶗山區(qū)正在打造青島財富管理中心，成為島城的“高富帥”，核心區(qū)域即嶗山區(qū)政府輻射范圍內(nèi)的深圳路片區(qū)。隨著市南趨于飽和，而嶗山區(qū)囤積了商業(yè)寫字樓，越來越多的白領(lǐng)擁入，對房地產(chǎn)市場提供了強勁的需求支持。
沙子口片區(qū)
地鐵4號線貫穿東西部
東姜、西姜、南姜、北姜四個社區(qū)簡稱“四姜”，是沙子口的核心區(qū)域。隨著姜哥莊片區(qū)詳細性控規(guī)順利通過市城規(guī)委的審批，嶗山區(qū)將把沙子口打造成一個充滿活力的濱海特色小鎮(zhèn)，地產(chǎn)商也躍躍欲試，想根據(jù)依山傍海的特性，把這一區(qū)域改建成青島的“新八大關(guān)”。在這里多數(shù)還是平房，少有的幾處樓盤有頤和星苑、石灣山莊等，通過青島鏈家嶗山區(qū)經(jīng)紀人了解到，頤和星苑除了部分別墅，仍以大戶型住宅為主，面積在150～200㎡左右，居住環(huán)境較為舒適，物業(yè)水平也較高。但是，由于發(fā)展還不夠完善，很多商圈也沒有建立完成，所以目前沙子口片區(qū)主要還是正在發(fā)展中的區(qū)域，住房類型也沒有固定集中，“四姜一灣改造”項目完成后，升值潛力也是十分巨大的。
市民高林喜歡在周六、周日和朋友開車到沙子口釣魚，看中的就是沙子口生態(tài)環(huán)境保持得好。“水美魚肥，空氣新鮮，工作之余到沙子口歇息兩天，幾天積累的疲倦都消失了。可惜這邊開發(fā)的多是別墅，房源價格偏高，不然真可以買一套作為周末度假之用。”高林說，他注意到沙子口有一些小產(chǎn)權(quán)房，只是不大敢買，正打算通過長租的方式規(guī)避交易風(fēng)險。
搜房網(wǎng)二手房市場分析師郭正亞表示，嶗山區(qū)環(huán)境優(yōu)越、先天優(yōu)勢明顯，再加上交通、商業(yè)、學(xué)區(qū)等各方面都齊備，又兼政府發(fā)展助力，嶗山房價一路上漲。嶗山作為青島市區(qū)，在時間距離上也距市中心更近，成為一大批改善型置業(yè)者的首選區(qū)域，二手房市場整體上來說比較活躍。郭正亞說，“青島城市發(fā)展向東，地鐵4號線從青島西部直通沙子口，雖然沙子口目前房源較少，但將來必然成為受到關(guān)注的區(qū)域。”
城市信報/信網(wǎng)記者 劉樂芳
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