信網12月3日訊 這幾年是青島房價漲幅較大的時期，萬元線一路北上，城陽正陽路個別樓盤甚至一度單價過萬，但隨著房地產市場進入長達一年左右的低迷狀態，青島房價回到一年前。隨著大青島格局的不斷擴容，城市發展一路向北，老建筑被一棟棟的高樓大廈取代，而坐擁前海一線“金邊”的市南，出現越來越多的超高層，房價也被抬高。如今，市南房地產市場以二手房為主，進入一種“新常態”，而市南房屋卻憑借強大的抗跌屬性，房價穩中有升。不過，房價點評網高級分析師表示，問題在于市南大多數小區規劃不合理，房齡也越來越大，整體來看性價比在下降。
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概況
市南房價穩中上升，但性價比日趨降低
在今年“金九銀十”的瘋狂價格戰中，青島房價回到一年前，限購三年，帶有“市南區”、“超高層”、“300㎡以上戶型”三大標簽的房源最受傷，前海一線的很多海景大房就是典型代表。如今限購政策成為歷史，海景大房出現甩賣現象，仍然難以撼動市南高房價的現狀。由于新建超高層項目入市，帶動了區域房價上漲。市南的華潤悅府、金茂灣等項目在11月份降價熱銷，甚至拉高了整個島城上月均價。
房價點評網高級分析師張斌表示，市南的房子增值保值功能較好，轉手的時候容易找到下家，即使一時賣不掉，出租也比較容易。“市南的建設用地已經極少了，交易市場上的房子以二手房為主，掛牌價與最終成交價差額有限，不像開發商似的動不動打折，因而房價趨于平穩，且由于地段好，絕大多數項目的價格是上漲的。”張斌同時指出，市南許多住宅小區由本土小房企完成，產品設計、項目規劃不合理，與現代生活格格不入，并且隨著房齡的不斷增長，性價比日漸降低。
城市信報/信網記者依據歷史習慣和區域特點，將市南樓市劃分為11個板塊，依次為辛家莊片區、奧帆中心-五四廣場片區、天山片區、湛山片區、大堯片區、大福源片區、近市北CBD片區、浮山所片區、泰州路片區、江蘇路片區、火車站-團島片區，重點分析幾個片區的特點，將小區均價進行盤點。不過，值得指出的是，二手房不像新房，價格波動較為明顯，提供的數據僅供參考。
盤點
市南各片區樓市調查
辛家莊片區：依山傍海近商圈
辛家莊片區是毗鄰嶗山區的市南地段。市南大量小區的名字中帶有“花園”，表現最為明顯的就是辛家莊片區：天虹花園、銀都花園、香港花園、臺灣花園、環海花園、永樂花園、凱金花園、旭泰花園……青島大學中心校區附近的天虹花園于2000年交付使用，當時只要3600元/㎡，現在均價達到了18252元/㎡，是當時的5倍。
位于市南燕兒島路23號的遠洋公館項目目前均價42000元/㎡，2010年拿地時樓面地價達到了19500元/㎡，而當時周邊房價才1.6萬元/㎡左右，“面粉貴過了面包”，拉動了整個板塊的房價上漲。整體來看，辛家莊片區依山傍海，自然環境較好，區域內有麥凱樂、永旺兩大超市，生活較為方便。東有青島大學，西有書城，讓這個片區有了人文氣息。
奧帆中心-五四廣場-湛山：海景豪宅搶眼
位于奧帆中心片區的海信燕島國際總建筑面積約12萬平方米，由世界著名的日本日建設計株式會社提供規劃設計，包括10棟以圓柱為基調的高層居所。2008年的奧帆賽將整個青島提高了一個檔次，附近樓盤更是直接受益者。
該片區地處香港中路核心地段，近賞奧帆中心遼闊海景。又有百麗廣場、海信廣場維持著較高人氣，購物、娛樂不愁去處。另外，臨近市立醫院東院，醫療設施齊全。以打造了40萬平米公園式圍合社區的魯商首府項目為例，小區內配有休閑娛樂區及景觀綠化帶。項目的物業管理費用比周邊競品要低，物業在小區內多處采用新技術，加強服務及安保措施。
實際上，青島真正的“金邊”就是在奧帆中心-五四廣場-湛山這前海一線，超高層不斷刷新青島高度，海景豪宅最引人注目。
東海路9號和萬麗海景這兩個均價在4萬元/㎡左右的項目，可以說是青島豪宅的代表作。萬麗海景由三座帆形塔樓組成，建設面積為15萬平方米，含2棟海景公寓、1棟酒店式公寓。東海路9號項目由兩座50層的塔樓及兩層裙樓構成，建筑總高度198米，北靠湛山、南鄰浮山灣，海景一覽無遺。
天山片區：坐擁浮山大氧吧
天山片區坐落浮山山麓，半山的位置極為有利。一方面，地勢較高可以遠眺海景，同時享受大氧吧饋贈的新鮮空氣;另一方面，采光條件好，又與大海保持一定距離，防潮效果較好。居住在這個區域，去市北、嶗山都比較方便。
該區域大多數房屋房齡較大，因而會出現一些不利因素。市民王先生通過太平洋房屋中介，租住了安慶路15號2號樓的一所房子，結果住了5天就被臭蟲咬了43個包，原來，由于這所老房在病蟲害防治方面做得不好，因而臭蟲泛濫。
大福源片區：大潤發超市輻射范圍
很多青島人仍然稱大潤發為“大福源”，實際上，青島大福源超市早在2006年4月底就改名大潤發了，“大福源”車站也于2007年改名“高郵湖路”了。就像辛家莊、浮山所等地名仍然存在一樣，大福源仍然作為一個重要地標，出現在市民日常交流中，大潤發超市輻射范圍內的小區，也有著獨特的區域特點。
青島地鐵3號線將于明年空載試運行，開通只是時間問題，而寧夏路站就設在南京路和寧夏路交會處，大福源片區的大多數居民步行到站在10分左右。
“封閉小區少，絕大多數都是散盤，即使交通、教育等配套完善，但價格優勢不明顯，比較適合剛需。”住在該區域的科威國際不動產青島區域總經理孫杰說，該區域多年來缺少新建項目，房齡偏老，不過，由于地段較好，即使賣不上大價錢，但有一定升值空間。
近市北CBD片區：噪音污染較重
近市北CBD的幾個樓盤生活十分方面，而且多為封閉小區，交付時間較近，因而價格比不遠處的大福源片區高出許多，慧博園小區均價達到了22487元/㎡。
不過，二輕新村、天泰新村三期、慧博園等幾個項目都臨近膠寧高架路，噪音污染較重，加上汽車尾氣的大量排放，居民夏天根本不敢開窗。同時，由于高架路上車速較快，家中小孩出門的安全隱患加大。
浮山所片區：交通購物等配套完善
早在明朝洪武年間，浮山所就已經設立。與靠近市北的片區的安置房不同，浮山所片區多開發商品房，房價在2萬元/㎡左右浮動。以典型代表新貴都小區為例，2009年刺激政策一出，小區房源單價普遍過了1萬元/㎡。隨著這幾年的總體價格飆升，新貴都小區均價突破2萬元/㎡。
浮山所片區在交通、購物、就醫等各方面，都有較好的配套設施。浮山所公交車車次多，規劃的地鐵3號線浮山所站輻射力強，區域內家樂福名達店是許多市民喜歡的平價超市，401醫院位于區域中心位置。
江蘇路片區：學區房集中
由于八大關以西開發受到限制，江蘇路片區房產交易幾乎完全是二手房，由于被劃到名校的學區范圍內，江蘇路片區頻現天價學區房。
據了解，大學路是青島二手房市場的火熱區域，房源成交均價18876元/㎡，租售比為1:699。大學路小學附近的大學路、掖縣路、黃縣路老房均價幾乎都在25000元/㎡以上。江蘇路小學學區周邊的江蘇路、萊蕪一路、萊蕪二路等學區房單價已高達近3萬元/㎡。
據了解，這些學區房大部分被列入島城危舊房改造范圍，未來極有可能拆遷改造，購買學區房不僅可以解決孩子上學問題，還可以作為一種投資，因而讓眾多市民尤其是家長趨之若鶩。
火車站-團島片區：老青島的自留地
火車站以西的區域相對偏遠，市政府東遷以及城市東擴發展的歷史潮流中，年輕人紛紛離開西鎮、團島，讓這片區域成為“老青島”的自留地。目前，區域內出現了金茂灣這樣的新樓盤，均價1.7萬元/㎡。另外，該片區的云南路小區均價為14507元/㎡;八大峽新村的均價已經超過2萬元/㎡。
城市信報/信網記者 劉樂芳
附青島市南區60余小區房價一覽表
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