為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，山東省住房和城鄉建設廳根據有關法律、法規、規章的規定，結合全省實際，起草了《山東省住宅專項維修資金管理辦法(草案)》，并公開征求社會各界意見。草案內容可登錄山東省住房和城鄉建設廳查看，對草案有意見可于2014年11月10日前，將書面意見和建議反饋至指定電子郵箱(gc7035@sina.com)。
不交維修資金不能入住
根據草案規定，維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。商品住宅的業主應當在辦理住宅交付手續前，一次性足額交存首期維修資金。截至統一交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監管的，建設單位應交的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。未按照本辦法規定交存首期維修資金的，建設單位不得向業主交付房屋，產權登記部門不予受理產權登記申請。房屋賬戶內的住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，維修資金管理機構或由其委托的專戶管理銀行應當向相關業主發出續交通知，相關業主接到通知后應當及時續交，續交后的分賬面余額達到首期交存額度時停止續交。
使用維修金可“異議表決”
草案提出，維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。根據現行管理辦法，維修資金的使用采用“雙三分之二”的表決方式，也就是說“維修和更新、改造方案應當經有利害關系的、已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主書面同意”，才能動用維修資金。“新辦法”草案中對“老辦法”相關條款進行了修改，既可以按照老辦法表決，同樣可以采用“異議表決”的方式，即持不同意意見業主的專有部分占建筑物總面積且占總人數不足三分之一的，視為表決通過。
草案中還提到，出現需應急維修情形時，物業服務企業應將有關情況報告業主委員會，經現場查驗確認后立即組織維修。未聘用物業服務企業或物業服務企業不履行組織維修責任的，由相關業主將有關情況報告業主委員會確認后組織維修。未選舉產生業主委員會的，由社區居委會代行業主委員會職責。
應急維修工程費用撥付后，維修組織單位或個人應當將相關材料在小區內明顯位置進行不少于5天的公示。相關業主在公示中提出異議，由異議人與組織維修單位協商解決。協商不成的，異議人可依法向當地仲裁部門申請仲裁或向法院提起訴訟。
7種情形可啟用維修資金
維修資金的應急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。根據草案，有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞;電梯故障或停運;消防系統故障;建筑外立面裝飾和公共高空構件嚴重脫落松動;玻璃幕墻炸裂;排水管道爆裂;其它可能造成人身安全事故的緊急情況。
同時，草案也對不得從維修資金中列支的費用作出了約束：依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用;因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用;根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。
存款利息有最低限制
按照草案相關條款，設區的市、縣(市)物業主管部門或維修資金管理機構應當通過公開招標的方式委托商業銀行，作為專戶管理機構，并把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據。維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。維修資金管理機構在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發行的國債等，并持有到期，確保資金的安全和保值增值。
記者注意到，草案中對維修資金存款利率也做出了明確要求，最大限度保障維修資金存款利息的收益。其中提到，銀行實行利率市場化以后，維修資金管理機構應通過招標方式選擇同等條件下利率高的銀行作為維修資金儲存銀行，或者通過合同方式在國家允許的利率浮動范圍內，與維修資金存儲銀行約定維修資金綜合存款收益。維修資金管理機構管理的維修資金存款利息收益應不低于人民銀行同期規定的兩年期定期存款利率。
公共收益六成要用于維修
草案中，對物業管理區域內的公共收益進一步明確，主要包括：利用物業管理區域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益;物業管理區域內共用設施設備報廢后的回收殘值;保修期滿后，建設單位因注銷，或因違法被責令終止業務活動，或反復維修仍未能解決相關物業共用部位、共用設施設備質量缺陷等原因無法退還的物業質量保修金。公共收益扣除業主委員會辦公和業主大會同意的其他經費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%。
島城已試行維修金管理辦法
2012年3月1日 《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》實施，市房屋專項維修資金管理中心掛牌成立。根據規定，市區范圍內的住宅和非住宅房屋 (包括商品房、保障性住房、拆遷安置房和寫字樓、商業網點等各類非住宅房屋)的業主都應當按照本辦法的規定交存房屋專項維修資金，但單個業主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外。
商品房(包括新房、二手房和保障性住房、拆遷安置房)業主應當按照所擁有房屋的建筑面積交存房屋專項維修資金。配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的8%交存;未配備電梯的房屋及配備電梯且未設地下車庫的底層房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的5%交存。公房方面，出售公有住房的售房單位按多層房屋售房款的20%、高層房屋售房款的30%，從售房款中一次性提取;購房人按售房款的2%交存。 記者 于順
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