去年，島城樓市迎來(lái)了難得一見(jiàn)的“金九銀十鉆十一”，今年，島城樓市卻有“銅九鐵十”的態(tài)勢(shì)，樓市中揮之不去的觀望氛圍讓開(kāi)發(fā)商分外心急。為了扭轉(zhuǎn)上半年的不利局面，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“低價(jià)跑量”是最佳方案。在這目標(biāo)下，開(kāi)發(fā)商紛紛押寶以期突破重圍，有的底價(jià)亮相，有的直接降價(jià)，有的則是舉辦一場(chǎng)又一場(chǎng)的活動(dòng)……

借新規(guī)出臺(tái)樓市成交加速

自九月底央行新政以來(lái)，樓市“限貸”松綁的消息就不斷沖擊著市場(chǎng)。10月9日晚間，建行在官方網(wǎng)站正式公布將按照新政策來(lái)受理貸款申請(qǐng)，首套房貸利率最低為貸款基準(zhǔn)利率7折優(yōu)惠。隨后10月10日，中國(guó)銀行、招商銀行也緊隨其后宣布執(zhí)行房貸新政。不僅如此，10月13日，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)文，取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。10月14日，住建部等部門出臺(tái)了公積金新政策，支持繳存職工購(gòu)買首套和改善型自住住房，推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。

“限貸”政策的松綁也引發(fā)了不少購(gòu)房者的熱情。“想買房可是手頭缺錢，現(xiàn)在限貸正在一步步放開(kāi)，就等落地之后出手。”剛工作一年的小胡說(shuō)。記者了解到，不少購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始向銀行咨詢房貸事宜，其中不少人打算近期出手。顯然這讓開(kāi)發(fā)商感受到了暖意。記者查閱公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，今年開(kāi)發(fā)商身上的擔(dān)子并不輕松，從半年報(bào)來(lái)看眾多房企的銷售目標(biāo)完成還不到一半。從全國(guó)范圍來(lái)看，萬(wàn)科下半年有2000億元的回籠目標(biāo)，綠地今年2400億元的目標(biāo)上半年完成不到一半;碧桂園更是全力沖擊2000億元的銷售目標(biāo)。有分析人士認(rèn)為，巨大的庫(kù)存量，猶如懸在開(kāi)發(fā)商頭上的一把利劍，年度銷售任務(wù)，也讓各大房企“壓力山大”。

目前，2014年還剩不到三個(gè)月，因此，接下來(lái)很多大型房企都要拼命跑量了，否則按照目前的形式，銷售和回籠都很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。記者了解到，很多之前還對(duì)以價(jià)換量存在疑惑、將信將疑的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在再打價(jià)格戰(zhàn)，已經(jīng)毫無(wú)心理壓力。

底價(jià)示人折扣優(yōu)惠一放到底

在“低價(jià)跑量”之際，記者發(fā)現(xiàn)不少開(kāi)發(fā)商直接以底價(jià)示人，打折不再遮遮掩掩。在以往，“買房折扣到底有多少”是個(gè)說(shuō)不清道不明的問(wèn)題，比如內(nèi)部認(rèn)購(gòu)八五折，全款八折，老帶新九五折……買套房子購(gòu)房者需要面對(duì)不同的折扣。盡管開(kāi)發(fā)商一再聲稱消費(fèi)者拿到最優(yōu)惠，但是很多購(gòu)房者認(rèn)為沒(méi)有拿到低價(jià)。的確，以往在置業(yè)顧問(wèn)、置業(yè)主管、營(yíng)銷經(jīng)理手中的折扣力度是不一樣的。有營(yíng)銷經(jīng)理曾告訴記者，在每個(gè)層級(jí)都會(huì)有1%到2%的折扣優(yōu)惠。因此，在買房的時(shí)候“找人”是不少購(gòu)房者認(rèn)為能省錢的一個(gè)方式。

不過(guò)，最近這個(gè)辦法卻不管用了。在島城地產(chǎn)圈工作十多年的盧先生告訴記者，最近有個(gè)朋友想買李滄一處大盤的房子，他找了該盤的營(yíng)銷經(jīng)理發(fā)現(xiàn)，置業(yè)顧問(wèn)給出的價(jià)格已經(jīng)是“底價(jià)”。“以前買房的時(shí)候，都會(huì)有朋友找過(guò)來(lái)，讓幫忙找人再打個(gè)折。”盧先生告訴記者，比如置業(yè)顧問(wèn)給出九二折，營(yíng)銷經(jīng)理可以再給出九折的優(yōu)惠。不過(guò)這次這個(gè)朋友已經(jīng)和置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)好了九折，本想讓我再幫忙打個(gè)折，結(jié)果問(wèn)到營(yíng)銷經(jīng)理那里發(fā)現(xiàn)他最多也只能給出九折。不光是盧先生，最近孫先生想買新都心一套房子，也是找了開(kāi)發(fā)商好幾個(gè)老總，結(jié)果發(fā)現(xiàn)和置業(yè)顧問(wèn)給出的折扣都一樣。“找了一圈，也就說(shuō)送三個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。”孫先生無(wú)奈地說(shuō)。

“開(kāi)發(fā)商都有底價(jià)，如果置業(yè)顧問(wèn)給出的是底價(jià)，購(gòu)房者再找關(guān)系也不會(huì)給你優(yōu)惠的。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，因?yàn)楝F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都是低價(jià)跑量，一些樓盤把價(jià)格底線都放到了置業(yè)顧問(wèn)那里。

營(yíng)銷變味客戶多為活動(dòng)而看房

“排了一個(gè)多小時(shí)，就給了兩串烤肉、一根烤腸，還有一個(gè)火燒。”近期參加城陽(yáng)一開(kāi)發(fā)商活動(dòng)的小李告訴記者，本想買房的他卻在看房活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)受了一肚子氣。小李告訴記者，活動(dòng)雖然人氣很高，但是感覺(jué)沒(méi)看到有幾個(gè)是真正買房的客戶。在當(dāng)下的市場(chǎng)情況下，開(kāi)發(fā)商為了銷售樓盤可謂頻頻出招，其中一些開(kāi)發(fā)商卻孤注一擲地把“寶”都押在活動(dòng)本身，希望營(yíng)銷活動(dòng)能為項(xiàng)目帶來(lái)充足的優(yōu)質(zhì)客源。“我們旁邊的樓盤一周一個(gè)活動(dòng)，但是到底賣了幾套房子，可不知道。”在西海岸新區(qū)一家樓盤，一名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。

的確，活動(dòng)帶來(lái)的人氣是顯而易見(jiàn)的，通過(guò)演唱會(huì)、明星見(jiàn)面會(huì)、泳裝小姐、燒烤活動(dòng)等的確拉動(dòng)了人氣，但是這些人氣到底能有多少會(huì)轉(zhuǎn)化成真正的購(gòu)買力，卻依然是個(gè)問(wèn)號(hào)。“項(xiàng)目開(kāi)盤初期活動(dòng)效果不錯(cuò)，我們也把重心放在活動(dòng)上。”市北區(qū)一家樓盤的營(yíng)銷經(jīng)理告訴記者，最初參加活動(dòng)的市民多數(shù)有購(gòu)房意愿，購(gòu)房者看了房還得了實(shí)惠。不過(guò)近段時(shí)間，活動(dòng)卻變了味，以前來(lái)20個(gè)能成交四五個(gè)，現(xiàn)在來(lái)200個(gè)都不一定能成交四五個(gè)。“很多參加營(yíng)銷活動(dòng)的人一看就是混吃混喝的。”該營(yíng)銷經(jīng)理告訴記者，“有些還是老面孔，都已經(jīng)多次來(lái)參加看房活動(dòng)啦!”

“呼啦啦來(lái)一群人，先搶吃的喝的，然后問(wèn)禮品是啥。”城陽(yáng)一家樓盤的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“想要聚集人講解樓盤情況，都是三三兩兩的，有些明顯心不在焉。”而一些購(gòu)房者對(duì)這些活動(dòng)也是不感冒。“買房子我不會(huì)專門去參加活動(dòng)，一般是看到報(bào)紙上的電話打過(guò)去問(wèn)問(wèn)。”市民魏先生告訴記者，他不會(huì)為了一場(chǎng)活動(dòng)去看房。

盡管如此，開(kāi)發(fā)商的活動(dòng)還是一場(chǎng)接一場(chǎng)。“現(xiàn)在主要是要和公司交代，一個(gè)活動(dòng)下來(lái)有人氣，也可以顯得我們工作有成效。”一名業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，“舉辦活動(dòng)一般成本不透明，營(yíng)銷經(jīng)理也能拿點(diǎn)好處。”不過(guò)現(xiàn)在活動(dòng)有些“雞肋”，雖然活動(dòng)招募的人數(shù)越來(lái)越多，但是購(gòu)房者越來(lái)越少。

■市場(chǎng)觀察

直接降價(jià)引發(fā)市場(chǎng)震動(dòng)

盡管“房貸新政”已出，但對(duì)樓市走勢(shì)的爭(zhēng)論從未停歇。當(dāng)下各銀行有關(guān)“房貸新政”的具體細(xì)則仍待出臺(tái)，不過(guò)部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，當(dāng)前樓市提振政策已經(jīng) “見(jiàn)底”，房?jī)r(jià)、成交也很可能逐步 “止跌企穩(wěn)”。在“十一”長(zhǎng)假即將結(jié)束之際，網(wǎng)上就流傳出一個(gè)消息，一些開(kāi)發(fā)商將漲價(jià)。不過(guò)很快，開(kāi)發(fā)商以行動(dòng)打破了這一謠言。記者近期走訪樓市發(fā)現(xiàn)，面對(duì)樓市限購(gòu)部分松綁的局面，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有坐地漲價(jià)，反倒繼續(xù)延續(xù)前期的優(yōu)惠策略，仍堅(jiān)持低價(jià)跑量。其實(shí)降價(jià)并不是近期才出現(xiàn)的新現(xiàn)象。今年七月開(kāi)始，島城不少開(kāi)發(fā)商就是使出了低價(jià)殺手锏，市北區(qū)新都心的萬(wàn)科城8月三期國(guó)際公園項(xiàng)目首次開(kāi)盤，起價(jià)12345元/平方米，包含1500元/平方米的精裝標(biāo)準(zhǔn);中南世紀(jì)城8月加推新房源，均價(jià)只有8400元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“認(rèn)貸不認(rèn)房”主要刺激了改善需求和部分投資需求，但由于目前商品房庫(kù)存仍處在高位，未來(lái)至少還有2至3個(gè)季度的庫(kù)存消化期，房企的策略仍是加快周轉(zhuǎn)、以價(jià)換量為主。記者走訪島城多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，各樓盤此前的優(yōu)惠措施不但沒(méi)變，還有的樓盤推出了更加誘人的“直降”“打折”。在很多開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這種降價(jià)是一把雙刃劍，雖然能引來(lái)購(gòu)房者，卻容易刺激老業(yè)主，今年1至10月，多家樓盤因降價(jià)，引發(fā)老業(yè)主不滿打砸售樓處。近期，有些樓盤就因降價(jià)引發(fā)了市場(chǎng)震動(dòng)。

對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商跑量沒(méi)有問(wèn)題，買房后“降價(jià)”讓他們受不了。在樓盤的上漲時(shí)候，有開(kāi)發(fā)商曾推出“無(wú)理由退房”與“差價(jià)補(bǔ)償”措施保護(hù)老業(yè)主的權(quán)益，不過(guò)現(xiàn)在不知為何沒(méi)有開(kāi)發(fā)商因降價(jià)推出。不過(guò)相比起來(lái)，有些樓盤也是“降價(jià)跑量”，只不過(guò)方式更巧妙。有些樓盤玩的是文字游戲，雖然有吸引眼球的起價(jià)，但是房?jī)r(jià)可并不低。像城陽(yáng)一家樓盤號(hào)稱起價(jià)3999元/平方米，但是實(shí)際只有一套房，其均價(jià)仍在每平方米5000元以上。更多的樓盤是選擇采取交錢抵房款的行動(dòng)，雖然這種形式有打折的嫌疑，但是并不會(huì)刺激到前期業(yè)主。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“不像打折一下子就能讓業(yè)主比較出房?jī)r(jià)漲跌，交錢抵房款更加隱蔽。”此外還有開(kāi)發(fā)商送車位、送裝修、免物業(yè)費(fèi)等，這些降價(jià)的方式更加隱蔽。