C 律師

6種情況不交物業費，法院不支持

既然相關部門都建議，打官司或許是解決業主和物業公司糾紛最好的辦法，那么對于這樣的糾紛，從法律層面又是如何看待的呢?

26日，城市信報/信網記者聯系了山東元鼎律師事務所單正國律師。據他介紹，最近幾年物業糾紛的官司逐年增多。目前拒交物業費已成為一種普遍現象。而根據《物權法》、《合同法》及《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件的司法解釋》等法律法規的規定，只有在物業服務公司存在未履行合同主要義務時，即物業服務公司出現根本性違約的情況下，業主拒交物業費的做法才有可能得到法院的支持。

“業主提出的抗辯理由一般都認為物業公司所進行的保安、泊車、保潔等服務項目存在一定瑕疵。雖然物業公司在服務中可能存在瑕疵，但是作為業主理應履行交納物業費用的義務。其他糾紛應該在業主大會上向業主委員會、物業管理企業的相關行政管理部門提出 ，并依據相關的法律法規處理，而不能成為拒交物業費的依據和理由。”

“通俗的說，就是說物業公司服務的好壞是一碼事，繳納物業費是另外一碼事，如果小區居民覺得物業服務不好，完全可以通過業委會換掉物業公司，如果換掉物業公司的程序合法，而到時候物業公司不走，那么業委會完全有訴訟主體的資格，可以將物業公司告上法庭。當然前提是不能拖欠物業費。”

單正國提醒說，業主要格外注意幾種情況。如果是因為這些原因就單方面拒繳物業費，那么一旦物業公司要跟業主打官司要物業費，法律并不支持業主。“主要有這樣幾種情況：沒入住就不交物業費;未簽物業合同不交物業費;對物業服務不滿意不交物業費;對社區大環境不滿意不交物業費;對物業公司捆綁式服務不滿不交物業費;對物業公司利用公用面積經營不滿不交物業費。”

那么如果物業公司服務不到位，業主要如何討個公道呢?單正國律師介紹說，首先，業主應注意搜集物業在履行服務合同方面有瑕疵的證據，并及時向小區業主委員會反映，糾正物業公司的服務。也可以向轄區物業管理行政主管部門投訴，相關部門會對投訴進行查處，情況屬實，會責令物業公司限期整改。如果物業公司拒不整改，該小區業主大會有權根據物業管理條例，重新選聘新的物業公司。同時，市主管部門將依據物業管理企業資質管理有關規定對該物業公司進行處理。

D 延伸

好物業究竟是咋樣的

小區居民堅持認為是物業公司的服務不到位，所以才導致如今雙方的對峙。雖然物業公司提供服務的好壞有細則可以衡量，但也應該有一個最基本的要求，那么那些讓居民點贊的物業公司，提供的服務又應該是怎樣的?近日，城市信報/信網記者聯系了頗有口碑的青島市天泰愛家物業有限公司。

“我們有自己的培訓中心，每個崗位員工均需在培訓中心經過相應的崗前封閉培訓，拿到合格結業證后，才可以上崗。舉個例子，安保人員要經過35天的全封閉式軍式化培訓，而客服管家要經過10天的全封閉式培訓。”公司相關負責人告訴城市信報/信網記者 ，不僅員工的上崗需要培訓，而且在標準服務的基礎上，還總結出一些個性化的服務，滿足業主在日常生活中的需要，比如遇到雨雪的天氣，會為出行的業主擦拭汽車的后視鏡和風擋玻璃;為方便晨練的業主使用健身器材，夜值秩序維護員會在交班前擦拭健身器材，讓業主使用起來更干凈方便。”

“如果小區里面在施工，工程維修每次入戶前，都會穿鞋套，盡量減少噪音，給業主維護環境的同時，順便在離開前帶走業主家的垃圾;保潔員在進行樓道內的衛生清潔時，為了不影響業主休息，穿的鞋子都是平底布鞋，將噪音最小化。”該物業公司相關負責人介紹說。

“部分項目還設置了專屬管家，24小時為業主提供服務，只需一個電話，即可第一時間出現在業主面前，為業主解決問題。為了方便業主，我們還制作了生活配套鼠標墊，在鼠標墊中，項目周邊的醫療、教育、住宿、金融、快遞、洗衣、餐飲、汽車、百貨、公交路線等服務電話一應俱全，讓業主輕輕松松熟悉周邊信息。”天泰物業相關負責人介紹說。 文/圖 城市信報/信網記者 張鵬