原標題:誰“偷”了老人的房子?

制圖：沈亦伶

“一天之內，住了多年房子被人強行清出，在毫不知情的狀況下，房子就被過戶他人;莫名其妙背負巨額貸款……”近日，記者從致誠公益律師團隊了解到，近年來一種以“理財”之名實施的新型“房詐”逐漸浮出水面，截至目前已發生數十起老年人因理財抵押房產而失去房子的案例。記者對此進行了采訪調查。

“一天之內，我的房子被"偷"了!”

2016年10月16日上午，家住北京市朝陽區新源西里社區的張女士正外出買菜，突然間接到其母李阿姨的電話。張女士聞訊后快速返回，只見門鎖已被強行撬開，家里的東西正被十幾個彪形大漢飛快地往外清出，雜亂地堆在小區院子里。

“你們憑什么闖入我家，強行搬我們的東西?”張女士憤怒地同這些“闖入者”理論并制止他們。然而，這群人卻拿出了這套房子的房產證，上面記載的戶主顯示為“李某”，而不再是張女士的母親李阿姨時，母女倆徹底蒙了。“這不是你們的房子，我們這是合法騰退!”領頭的“闖入者”態度蠻橫地說。

“一天之內，我的房子就被"偷"了。”一想到這套已經住了35年、一家4口(李阿姨、女兒女婿和外孫女)僅有的房子沒了，李阿姨不禁老淚縱橫……

2016年5月，李阿姨經人推薦認識了自稱“北京店網副總裁”的廣某，廣某告訴李阿姨正在做一個“以房養老”項目，只需用房產證做3個月抵押貸款后借錢給他，就可領取5%的月息，3個月期滿后本息全部收回，再用本金贖回房產證。“廣某拍著胸脯保證，這個項目沒有風險，也不用付任何費用，只需要簽一些簡單協議，就能凈賺近50萬的利息，我就心動了。”李阿姨說。

廣某特地給李阿姨介紹了“委托代理人”龍某，并強調龍某不僅可靠而且“神通廣大”，為很多老人全權辦理過“以房養老”相關手續，并且認識很多“金主”，可以提供抵押貸款，“只需安心交給龍某辦，其他啥都不用管，等著數錢就行了”。龍某告訴李阿姨，為她找到了“金主”王某提供抵押貸款，然而直到現在，王某從未出現過。

接下來，龍某陪同李阿姨來到北京某公證處，在他的“指導”和催促下，李阿姨僅用不到10分鐘的時間，就簽署并公證了預先備好的厚厚一摞文書。“龍某根本不讓我細看，就說都是些基本合同，他都仔細審核過，我只需在他圈定好的位置簽字和按手印就行，公證員也始終沒告訴我簽的到底是個啥。”李阿姨說。

此外，除了廣某出具的向李阿姨借款190萬元的借條，所有簽署的文書都統一由委托代理人龍某領取和保留，李阿姨連個副本都沒有。房子被過戶后，李阿姨從公證處調取這些文書才發現，除了借款合同、房屋抵押合同，還有委托公證具有強制執行效力的債權文書公證書、房屋處分委托書等。尤其是那份委托書，可以說全權委托龍某享有對房產的一切處分權利，包括解除抵押、買賣、辦理產權登記、繳稅等所有內容。

老年人的房子是怎樣被“偷”的

李阿姨的遭遇并非孤例，致誠公益律師團隊的律師告訴記者，他們提供援助的老年人因理財抵押房產而失去房子的類似案件，已多達數十起，僅在“理財服務者”廣某、“委托代理人”龍某、“金主”王某的作案鏈條中，就有11戶老人受害。

老年人的房子究竟是怎么被過戶的?

“經過公證的授權委托書是導致房屋被賣的關鍵文件。”據致誠公益刑事項目負責人武婕分析，“委托代理人”正是基于一份經過公證的授權委托書，就能夠在老年人完全不知情的情況下就賣掉房子。委托書中大多標明“我要成本價出售位于某處的房產，由于不能親自辦理，特委托受托人全權代辦抵押登記、簽署有關文件協議、領取權證、辦理提前還款、解除抵押登記、網簽、過戶、提款、轉委托……”字樣。

老年人在“委托代理人”的“忽悠”之下，不明就里就對該委托書進行了公證，這就完全符合房屋管理部門對于他人代辦過戶的要求，相當于老年人在向“金主”借款時，就同時把房子交由他人掌控，而不是如理財一方所說的只是拿房本做抵押而已。

“老年人即使簽訂了授權委托書并公證，由于委托是單方法律行為，仍然可以通過公證來撤銷該授權。在我們提供咨詢的案例中，有些老人在房屋尚未被過戶前醒悟，通過公證撤銷了之前的委托公證。”武婕認為，即便如此老人依然難以保住房屋，因為還有“具有強制執行效力的債權文書公證”的存在，老人在與“金主”簽訂借款合同時，同時對還款協議進行了公證。這就意味著金主一方可以直接拿該公證書到公證處申請執行證書，然后向法院申請強制執行，拍賣老人的房產，而不需要經過老年人同意。

此外，因為老年人被“忽悠”到房管部門辦理了房屋抵押登記，如果不能按時還款，未經“金主”同意，是不能自己賣房的。“抵押登記使該房產成為了債權物的擔保，即使老年人只有一套房產，也難逃被變賣的結局。”武婕說。

“這些案件都是有著相似"套路"，充分利用了老年人不懂法的心理，通過別有用心提前設計好的各類法律文書，以及一系列經過精心策劃、環環相扣的操作手法，讓老年人最終陷入房子被變賣和過戶的深淵。”

新“房詐”，披著合法外衣的“銀發收割”

“我們分析認為，這就是以"理財"之名實施的新型"房詐"，是披著合法外衣專門針對老年人群體的"銀發收割"。”武婕說，騙子的作案手法看起來嚴絲合縫，而且似乎有著完備的法律文書作支撐，但并非無懈可擊。

“越來越多針對老年人的詐騙案件呈現出鏈條化、分工化和職業化的特點。”中國人民大學法學院教授劉俊海認為，如果僅聚焦詐騙的某個孤立環節，很難發現問題，只有調查清楚所有環節，全面捋清整個鏈條，確認不同的人在鏈條中扮演的角色和承擔的法律責任，才能有效打擊此類詐騙行為，維護老年人合法權益。

“老年人的房屋之所以被騙，其核心在于對授權委托書和具有強制執行效力的債權文書進行的公證。”劉俊海分析，如果能夠證明公證環節中，公證處存在過錯、沒有盡到審查材料真實性的義務，或公證違背了自己的真實本意，又或者公證環節被不法分子和公證員惡意串通、實施欺詐等情形，這些不利于老年人的公證書不僅可能被撤銷，還可以追究相關人員的法律責任。

“失房”之痛雖然在持續，“保房”行動同樣在發力。在老人們的努力和律師們的幫助下，事情的真相層層剝開，行騙的“套路”和目的日漸清晰，援助的力量愈發壯大，維權的決心異常篤定。

老人們對公證處進行了多次復核和投訴。今年5月3日，針對“北京市國立公證處接連發生數起為不真實的事項出具公證書，導致當事人房產在不知情的情況下被買賣或抵押的情況”，司法部對該公證處予以一系列處分，并吊銷了曾多次為老年人辦理牽涉“房詐”公證的公證員李某、馮某的執業執照。

此外，在律師們的援助指導下，老人們正在積極通過民事和刑事兩種途徑同時尋求救濟。“接下來我們準備向法院提起因欺詐而確認貸款、抵押合同無效的訴訟，還將向公安機關申請立案偵查，追究這些不法分子的刑事責任。”受害老人們告訴記者。

截至目前，有的老人通過提起訴訟、異議登記等法律手段，暫時保住了自己的房子;廣某也因為涉嫌非法集資、詐騙罪被檢察院批準逮捕。老人們的“保房行動”也取得了初步成效。

采訪中記者感受到，面對老來失房的不幸，老人們雖然承受著身心的巨大痛苦，但卻沒有因此一蹶不振、放棄希望，也沒有選擇極端的私力救濟，而是通過情感和生活上守望相助、相濡以沫，抗爭和維權中互通信息、共享證據，在學習法律、依法辦事的軌道中積極尋求著對自我權益的捍衛。“曾經我們因為不懂法，讓騙子鉆了空子丟了房子，現在我們要靠法律，拿回自己的房子。”老人們說。