李先生簽訂的《商品房買賣合同》補充協議

信網9月23日訊 近日，市民李先生向信網(0532-80889431)反映，其購買的位于青島經濟技術開發區國貿大夏B座的商品房無故延期交房1313天。為此，李先生將開發商青島多元房地產開發有限公司告上法庭，要求其賠償違約金及違約金利息共計24萬元。青島市黃島區人民法院審理認為，李先生所簽訂的補充協議明確對被告逾期交房及產權證辦理的責任予以免除，故其主張逾期交房違約金的訴訟請求無事實依據，故判決駁回原告的訴訟請求。李先生不服一審判決，向青島市中級人民法院提起上訴，目前二審正在進行。

簽訂《商品房買賣合同》補充協議后“自動放棄”違約金

2006年7月19日，市民李先生花費87.4萬元購買了位于青島經濟技術開發區國貿大夏B座的一套面積為127.78平米的商品房。按照合同約定，開發商應在2008年12月31號前將驗收合格的房屋交付給業主。同時合同約定如因開發商責任逾期交房的，應當按照日萬分之二向購房者支付違約金。

2012年8月5日，開發商在逾期1313天后，將房屋鑰匙交付給李先生，但房子沒有驗收成功，也沒有通知李先生前往交付差款，辦理房屋產權證。

直至2013年4月18日，開發商通知李先生前往辦理“購房產面積差額款的補交/退還”，并告知辦理房產證必須簽訂一份補充協議。

“當時是上班時間，開發商一直催促我，我在沒有仔細看的情況下被‘協商’簽訂了補充協議，開發商告訴我這只是補交面積差額款的協議書，沒有向我提及補充協議的其他內容。”李先生說，他在第一次開庭之前都不知道補充協議的具體內容。

李先生認為是開發商設置的商業陷阱

信網看到，這份 “《商品房買賣合同》補充協議”第三條寫到：“本協議簽訂，乙方同意對甲方的逾期交房及產權證辦理責任予以免除，不在就該類事項向甲方提出主張。”李先生認為這是開發商設置的商業陷阱，屬于“格式條款”不應具備法律效力。

據悉，格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協商的條款。《合同法》對格式條款予以三個方面限制：一，提供格式條款一方有提示、說明的義務，應當提醒對方注意免除或者限制其責任的條款，并按照對方的要求予以說明;二，免除提供格式條款一方當事人主要義務、排除對方當事人主要權利的格式條款無效;三，對格式條款的理解發生爭議的，應按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。

李先生出示了多份相同的來自于其他業主的“《商品房買賣合同》補充協議”，指出該“補充協議”系格式合同，補充協議中第3條屬于格式條款。“簽訂協議的時候沒有進行說明，也沒有協商。而且第3條直接免除了開發商的主要責任義務，根據國家法律根本不具備法律效力，不能以此為理由逃避。”李先生說。

相信法院判決，一切走法律程序

信網了解到，一審過程中，青島多元房地產開發有限公司沒有提供2012年5月份房屋驗收完成的證據。但開發商表示，根據雙方之間簽訂的《商品房預售合同》中補充協議書的內容，公司享有不低于1358天的延期交房免責日。

同時，2013年4月份與李先生簽訂的補充協議中約定免除了公司的逾期交房責任，故李先生要求支付其逾期交房違約金一事無事實和法律依據，請求法院依法駁回李先生的訴訟請求。

開發商認為，補充協議是雙方真實意思的表達，簽協議是雙方協商好了的事情，是李先生自己放棄了應有的權利。

信網隨后聯系了開發商青島多元房地產開發有限公司。多元房地產劉經理表示對具體情況并不清楚，要等律師回來解答。

“我相信法院是公正的，一切走法律程序解決。”劉經理告訴信網，“一審的結果已經說明問題。”

格式條款難認定

山東元鼎律師事務所的單正國單律師告訴信網：“格式條款的認定非常麻煩，根據現有證據，不能輕易斷定。”

單律師介紹，所謂格式條款，不僅需要具備合同法規定的相關形式要件，更要具備實質要件，及一方當事人利用其壟斷或者優勢地位，將自己的單方意志通過合同條款的形式體現出來，并且拒絕與相對人談判或者協商。本案中，李先生很難證明協議是“被迫”簽訂了，提供不了證據，也就無法認定受到欺詐。

“意識是自由的，我們可以承認自己的權利也可以放棄。李先生簽訂協議等同于主動放棄自己的權利。如此，認定補充協議是格式條款，非常難。”單律師告訴記者。

目前案件二審仍在進行，信網將會繼續關注。 信媒體記者 高鵬 實習生 喬苗苗