隨著倒春寒接近尾聲，天氣一天天開始回暖，樓市似乎也開始回到陽春季。青島江蘇路小學的學區房漲瘋了，11平米小房，按套賣，喊到了70萬;濟南一套掛了兩個半月的二手房，營業稅“5改2”后，第三天就賣出去了……近日，山東要求各地今秋起停招擇校生，再次刺激了學區房的需求。加上央行降低存款基準利率、房貸按揭貸款利率降低等多重政策利好，全省不少學區房、次新房價格出現抬頭跡象。

學區房

價格比年前漲了近一倍

近日，兩大樓市政策調整，給我省的樓市帶來了明顯的刺激，尤其是學區房和過了兩年不滿5年的二手房，部分賣房者悄悄提高了房價，而房子反而愈加好賣了。

島城江蘇路小學學區房價格比去年年底上漲了一倍。8日，記者采訪了一家青島市青房置換(江蘇路分部)房產中介。據了解，江蘇路小學為青島市重點小學，其周邊學區房價格一直居高不下，目前其附近一套1952年的面積38平米的學區房，要價高達130萬。

雖然大戶型房屋價格總值高，但是越小的學區房因為總值低，反而越好賣。據青房置換中介人員介紹，目前該中介售賣的學區房中，一間11平米解放前的學區房售價70萬，約6 . 4萬/平米，可謂創了我省學區房的天價。

二手房

幾天內增加了十幾套房源

濟南的二手房價格也出現了小幅度漲價。在奧體附近從事中介工作的李先生稱，前兩天他賣出了一套110平米的房子，該房子春節之前就掛出了，掛出兩個半月一直無人問津。誰知政府發布政策“5改2”的第三天，房子就賣出去了，而且售價還漲了一萬。

齊魯樓市不動產一位銷售人員表示，政策出臺后，房價有小幅上漲。現在看房的人增多了5%到10%，今年4月份的銷量同比去年好一些。政策出來后，1日到8日成交了4套，這在該公司是不錯的銷量。

隨著樓市回暖跡象的顯現，一些二手房中介的生意開始好轉。“營業稅5轉2后，中介的房源明顯增加了。”濟南市歷下區朝山街一家房產中介的負責人告訴記者，最近前來掛房銷售的業主多了起來，幾天工夫就增加了十幾套房源。

新房

多數樓盤價格變化不大

臨沂市河東區濱河大道附近一個馬路拐角處，連著兩三個在建的大型小區幾乎連成了一片。其中的幸福小區打出了新婚特價房、3000元一平方米的巨幅廣告。近日，購房者前去詢問時，置業顧問王女士介紹說，這是年前的促銷政策了，一出正月就取消了。現在價格不僅回彈到6000元左右，還取消了買房的相關贈送活動。

濟南市南部的一個小區，新的一期房子又將啟動建設。但據記者多方打聽，這個南部的最大社區新房價格將在萬元左右，不僅沒有絲毫降價趨勢，還有價格要抬頭的苗頭。“這里的房子前年一度跌到了每平方米7000元-8000元，沒想到還能漲回到9000元-10000元的價格。”準備在此處購房的市民張廣成有點后悔拖了兩年才買房。

“隨著近期多項樓市政策調整出臺，濟南有部分樓盤應聲漲價，但多數樓盤堅持走量為王。”濟南萬科麓山售樓人士告訴記者，房子報價確實高了，但同時推出“特價房”，其價格較之前并沒有多大變化。

趨勢

房價不會大漲大落而是穩中微調

在山東中原地產投資顧問總監薄夫利看來，房產市場雖然有回暖的趨勢，但價格會趨向平穩，不會出現大的漲幅，購房者無需過分擔心。

世聯怡高山東區有關負責人表示，“5改2”后，部分客戶交易成本大大降低，改善型客戶入市，能促進一二手房的交易活躍度。同時二手房交易成本降低，將影響一部分客戶從一手房轉到二手房，促進二手房市場的活躍度。

“確實有部分業主調高了房價，但隨著房源的增多，價格不會大漲大落，而是穩中微調，市民的購房選擇面將加大，房價卻不會大幅增加。”21世紀不動產朝山街店負責人王月東分析說，不收擇校生，重點學區又屈指可數，為落戶到重點學區，家長只能購買學區房。

“學區房附著了教育這種稀缺資源，和普通的不動產價格自然有區別。”山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說，總體來看，房價分層趨勢依然明顯，地段是決定房價的最重要因素。

延伸閱讀

一季度濟南樓市成交同比漲七成

今年一季度，濟南樓市迎來“開門紅”，新建商品房成交面積達197.3萬平方米，較去年同期上漲70.5%。

據濟南市住宅與房地產信息網最新數據顯示，一季度濟南新建商品房成交量為197.3萬平方米、17353套，較去年一季度的115.7萬平方米、10613套分別上漲70.5%和63.5%;其中新建住宅成交量為近3年來同期最高，比去年一季度上漲79%。

山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說，在一系列利好政策的刺激下，房地產市場預期良好，二季度濟南樓市成交將呈現繼續向上的態勢，但不會出現大面積反彈。據新華社

分析

部分城市高庫存“寒意”仍在

值得關注的是，盡管購房者入市積極性提高，但是并未出現明顯的恐慌性入市情緒。鏈家地產市場研究部分析師張旭說：“與以往相比，此輪調整買賣雙方相對更為理性。”

此外，房地產市場的差異性特征，決定了一部分城市的回暖，并不能減弱另一部分城市高庫存的“寒意”。

國家統計局發布的數據顯示，房地產市場仍然處于調整期，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬平方米，同比增長23.4%。住建部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產市場已從總體偏緊進入到階段性的總體偏松、部分區域過剩的狀態。據新華社

樓市分化加劇政策還需因地制宜

房地產市場差異化明顯，特別是在當前，樓市分化加劇，政策更應體現分類指導、因地施策，避免房地產政策“一刀切”。

有業內人士曾說，抑制房價過快上漲時，是全國跟著一線城市吃藥，如今，政府一定要做好分類指導這道考題。

此輪樓市新政策旨在“穩定住房消費”，“分類指導、因地施策”政策指向也十分明顯。仔細研讀，字里行間透露出決策者的“審慎”。

在放寬首付比例的同時，提出“在國家統一信貸政策基礎上，指導銀行業金融機構合理確定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平”。

在允許調整土地用途上，設置前提條件即“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣”。

根據以往經驗，樓市新政策能否落地生根，發揮應有作用，還有待觀察。特別是國家層面政策出臺后，如何因地制宜，出臺更切合地方實際的細則，是對地方政府的嚴峻考驗。