2014年雖然整體房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回落，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來說是一個(gè)不錯(cuò)的年份?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年青島市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)土地171萬平方米，全年成交面積達(dá)到了103萬平方米，突破百萬平方米的成交量 ;同時(shí)，價(jià)格突破了14000元/平方米大關(guān)，具有里程碑意義。

成交量破百萬平方米

克而瑞信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)成2014年樓市最大亮點(diǎn) ，成交量破百萬平方米大關(guān)，成交單價(jià)破1.4萬元/平方米大關(guān)，量?jī)r(jià)雙雙創(chuàng)5年來新高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島市商業(yè)地產(chǎn)2010年供應(yīng)139萬平方米，成交53萬平方米，成交均價(jià)9455元/平方米;2011年供應(yīng)178萬平方米，成交74萬平方米，成交均價(jià)13736元/平方米;2012年供應(yīng)131萬平方米，成交88萬平方米，成交均價(jià)12724元/平方米;2013年供應(yīng)190萬平方米，成交84萬平方米，成交均價(jià)13745元/平方米;2014年供應(yīng)171萬平方米，成交103萬平方米，成交均價(jià)14006元/平方米。由此可見，2014年供應(yīng)量比2013年減少了約10%，供過于求態(tài)勢(shì)趨緩。從商業(yè)地產(chǎn)銷售量來看，2014年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說是一個(gè)具有里程碑意義的年份。

從成交分布區(qū)域看，城陽區(qū)、嶗山區(qū)、膠州市位于前三名。具體情況為：城陽區(qū)占15%，嶗山區(qū)占13%，膠州市占12%，原市北區(qū)占11%，即墨市占9%，平度市占8%，原膠南市、李滄區(qū)占7%，原四方區(qū)占5%，市南區(qū)、原黃島區(qū)、萊西市占4%，高新區(qū)占1%。從存量分布來看，城陽區(qū)、膠州市和原膠南市位于前列，總和達(dá)到220萬平方米，占據(jù)了全市近一半的份額。其中原市北區(qū)、嶗山區(qū)和市南區(qū)成交面積，相比前年均有大幅增長(zhǎng)。均價(jià)方面，全市出現(xiàn)小幅上漲，各區(qū)市漲跌互現(xiàn)。其中高新區(qū)、平度市和萊西市等市場(chǎng)空間相對(duì)較大地區(qū)，價(jià)格出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

嶗山區(qū)商業(yè)項(xiàng)目很搶眼

從2015年可以看出，商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)了紅火態(tài)勢(shì)，上周青島商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)成交235套，成交面積為11.4萬平方米。上周嶗山區(qū)上實(shí)啤酒城項(xiàng)目一次性網(wǎng)簽了95511平方米的商業(yè)地產(chǎn)，是全市商業(yè)地產(chǎn)成交的絕對(duì)主力，占到全市總成交量的八成以上。據(jù)銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，上周的商品住宅成交量尚可，網(wǎng)上簽約量大的項(xiàng)目大都是在2014年年底開盤后集中網(wǎng)簽。需要指出的是，除了上實(shí)啤酒城項(xiàng)目以外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成交量普遍不高，都沒有超過2000平方米。

在2014年商業(yè)項(xiàng)目成交榜單上，上實(shí)啤酒城成交95898萬平方米，“吸金”14.4億元，成為成交面積最大、成交金額最高的項(xiàng)目。在2014年成交金額榜單上，5個(gè)為商業(yè)綜合體項(xiàng)目，分別為上實(shí)啤酒城(排名第一)、諾德廣場(chǎng)(成交面積49070平方米，成交金額6.27億元，排名第三)、香港置地(成交面積24473平方米，成交金額4.89億元，排名第五)、中央公園(成交面積11953平方米，成交金額4.69億元，排名第七)、南華樂活城(排名第八)。

從成交熱點(diǎn)項(xiàng)目來看，領(lǐng)先的多為主城區(qū)的商辦合體項(xiàng)目，裙樓商業(yè)占據(jù)優(yōu)勢(shì)區(qū)位和規(guī)劃扶持，多為知名商超和金融機(jī)構(gòu)青睞。

主要靠大買家支撐

不過，“成績(jī)單”好看并不意味著投資商鋪的群體有福了。“2014年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，主要還是靠銀行、商超、家居等行業(yè)性大買家‘一擲千金’，而非購(gòu)房者‘眾人拾柴’。”房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌說，以上實(shí)啤酒城為例，主要“金主”是銀行機(jī)構(gòu)，他們看好金家?guī)X這個(gè)財(cái)富匯集之所，選擇此地作為辦公場(chǎng)所。“2014年樓市行情走低，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往在之前就達(dá)成了合作意向，集中簽約便推高了成交量。實(shí)際上，從個(gè)體購(gòu)房者的角度來看，對(duì)住宅項(xiàng)目都觀望，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)更不敢輕易投錢了。再者，受到整體經(jīng)濟(jì)面下行的影響，市民的可用資金不多，這也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不利。”

商業(yè)地產(chǎn)搞得好不好，不能只看短期，要看長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。“榜單中的項(xiàng)目雖然成交面積和成交金額挺可觀，但其前景好不好現(xiàn)在很難說，有的甚至已經(jīng)陷入資金鏈緊張的地步。”張斌說，退一步講，即使項(xiàng)目投入使用，能否賺錢還要看后期經(jīng)營(yíng)。城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 劉樂芳