信網12月30日訊 青島膠州市自2010年啟動少海新城規劃開始，進入了房地產快速發展階段。商品房市場2011年便出現了250萬平方米的超高供應量，為全市最高，不過，許多項目至今都沒有清盤。商品房成交量在2011年突破百萬平方米之后 ，2013年達到162萬平方米，也是全市較為活躍的幾個區域。“但是前期的歷史庫存，加上近年的供求比偏高，預計2014年底存量約在350萬平方米。”房價點評網青島高級分析師張斌分析稱，由于供過于求和配套跟進緩慢，膠州房價漲幅并不明顯。
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概況：膠州樓市量下不去，價上不來
業內人士介紹，新世紀以來，膠州最早的發展重點是南部，之后又啟動了少海新城的規劃，確立“疏老城、建新城 、連少海、融青島”的發展理念，建設規劃以“一城四區兩翼”為基礎，攤子鋪得不可謂不小。
青島銳理數據平臺提供的數據顯示，近年來膠州市城鎮化推進加速，年均土地供應量居島城各區市前列，有的年份甚至高達1000萬平方米。“在擁灣發展、三城聯動的大規劃支撐下，膠州融入‘大青島’的發展中，為青島向外擴張提供了空間支持。不過，相比較青島西海岸新區和高新區，膠州畢竟與主城區關聯性有待加強，導致房產入住率較低，眼下，借助新機場、軌道交通的發展，膠州市迎來發展新機遇。”銳理數據青島總經理馬光明介紹。
另外，馬光明認為膠州城鎮化提速讓城市面貌改變很多，不過，土地供應和房屋建設的力度過大，導致購買力透支，供應量長期保持在高位，但只能持續貫徹平價走量的銷售方針，形成“量下不去、價上不去”的局面。
“市委市政府曾提出，適時推進即墨、膠州、原膠南納入中心城區，膠州的制造業發達，物流業的發展更是明顯，在‘大青島’的發展中非常重要。”市委黨校教授、城市經濟專家劉文儉表示，膠州正好處于交通樞紐中心，距離青島、煙臺、濰坊等地都很近，各種交通工具(海運、陸運、空運)也很方便，有效節約了物流成本，讓膠州物流業的發展引人矚目。
隨著膠州灣產業新區、少海新城 、膠州灣國際物流中心三大發展平臺的推進，城市建成區面積將擴展到3倍以上，形成以中心城區為核心、濱海新區為副中心的組團化城市發展格局，基本架構起城鄉一體化發展的大框架。馬光明認為 ，“產業人口為房地產市場提供了需求支撐，有利于樓市健康發展。”
發展：軌道交通將提升入住率
大沽河流域面積覆蓋著青島一半的土地，大沽河的治理讓膠州獲益良多。大沽河成為生態中軸，膠州的生態環境大大改變，兩岸旅游業的發展讓人氣旺了起來。“大沽河沿岸休閑觀光、漁家樂的發展，不僅有利于防洪抗旱和農業發展，更有利于促進產業轉型，提升區域競爭力。”劉文儉認為 ，有了經濟的發展和產業人口的導入，才能為房地產業發展提供資源、資本和購買力的支持。
大沽河流域內的少海新城是膠州最重要的樓市板塊。中置國際市場總監張百忍介紹，少海有非常珍貴的濕地資源，許多開發商在此開發建設了低密度、高品質樓盤。“前段時間有外地媒體報道這里入住率低，其實是一種誤讀，因為除了中信森林湖一期，絕大多數樓盤還沒有入住。以中置少海灣為例，項目有100多套別墅，去化已經過半了。”
銳理數據青島總經理馬光明表示，膠州本地人的購房熱情很高，有錢之后買房成為一種普遍選擇，將來地鐵M8號線通到膠州之后，外部人口注入促進房產交易，樓市存量便迎刃而解了。
“未來10年可能是膠州樓市比較難熬的日子，短期內壓力很大，但前途是樂觀的。”馬光明說，大沽河的治理是高瞻遠矚的決策，為青島向北生長預留了發展空間，首先讓高新區發展起來，接著向北惠及膠州。
未來：新機場將帶著膠州樓市“飛”
青島整體規劃為東岸老城區、西岸城區、北岸城區構成的“品”字結構，新機場正位于其上“口”處，處于“青島、青西新區、紅島、嶗山一主三輔”的現代化城市框架的中間地帶，距環灣發展帶最近距離約10公里，是環灣區域中間帶和核心圈層。馬光明介紹，“僅僅是新機場，就能帶來20萬產業人口，按人均30平方米計算，就可以消化600萬平方米住房供應。有了新機場，還得有其他地面、地下交通配合建設，這樣不僅拉動經濟發展，更能讓房價快速上升。”
房價點評網高級分析師張斌表示，膠州借助高鐵升級和新機場建設的契機，實現城市東擴，各受益城鎮也紛紛進行改造，總量保持高位。土地市場比較活躍，但呈現中心擴散態勢，未來新增供應仍較大，但是比較分散。短期庫存高企和需求斷檔會困擾膠州樓市，伴隨各大規劃落地，尤其是機場投入使用和地鐵開通，情況會有所好轉。“從規劃出臺到目前，許多樓盤借力新機場，價格有所上漲。新機場投入使用將是另一個重要節點，不僅能促進成交量的上漲，還可以讓價格大幅度上升 。”張百忍表示，除了新機場的建設，還有濟青動車等重要交通規劃，膠州樓市發展的整體是值得看好的。城市信報/信網記者 劉樂芳
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