圖片來源：網絡

“家在找你，你在哪里”、“首付五萬，扎根青島”……巨大的廣告條幅披在樓體上。盡管像商品房一樣賣力宣傳，但位于青島城陽區白沙灣片區的上萬套保障房卻找不到它的住戶。

青島白沙灣，一個連青島本地人都感到陌生的地方。界面新聞記者從青島市區火車站出發，輾轉換乘三路公交車，花費近3小時才來到城陽區白沙灣保障房項目基地。公交司機表示，這一片區只有兩趟公交線路，還是今年剛剛改線經過這里。就在白沙灣近千畝的土地上，規劃了一個總建筑面積93萬平方米、共10,050套房子的保障房社區。這是全國用地規模最大的一個保障房社區。

這個于2011年7月開工的保障房社區，包含公共租賃房3797套，限價商品房6253套，由天一·金色海灣、正商·藍色海灣和房投·白沙上苑三個緊挨著的獨立小區組成。此前，作為全國保障房建設的典型、青島市重點民生項目，住建部曾多次組織各地政府官員前來這里參觀學習，交流經驗。

如今，10,050套保障房正陸續竣工，但卻陷入大量空置的恐慌之中。位置太偏僻、配套欠成熟以及價格優勢的弱化，造成本該受人追捧的保障性住房少人問津。在當地政府的授意下，數千套保障房作為限價房和“人才公寓”公開銷售，但依然遭遇冷遇。

11月6日，青島市白沙灣“人才公寓項目”共計1001套房源公開銷售。為了吸引青島周邊中低收入住房困難家庭，尤其是外地人才入住，該項目一改之前“限價房”的銷售形式，首次以“人才公寓”的形式進行銷售。

“以人才公寓的形式銷售就相當于放寬了準入門檻，持有外地戶口的本地工作者現在也具有申購的機會了。”正商·藍海港灣銷售經理趙洪江告訴界面新聞記者。據了解，人才公寓的申請門檻并不高，只要在市區工作且已與用人單位簽訂1年以上勞動合同，在青島連續交納1年的社保，擁有大專以上學歷，有暫住證，滿足這幾個條件就可以參與申請。而擁有本市常住戶口的自由職業者，具備人才標準條件的也可申請配售。

早在2012年年底，正商·藍海港灣和天一·金色海灣兩個小區共1848套房源便作為限價房公開上市銷售。但尷尬的是，與主城區保障房出現“5搶1”、“6搶1”甚至 “12搶1”的局面不同，兩大小區開盤銷售時僅僅收到143份申請。2013年開售的白沙上苑推出了房源204套，也僅有25戶提交申請。

趙洪江表示，直到現在，當時推出的那400多套限價房也只賣出去70多套。

另外兩個小區限價房的銷售也不理想。為此，今年9月，青島市國土和房屋部門授權部分限價商品房轉型為人才公寓出售。青島市房管局住房保障中心副主任徐志勇當時表示，“至于其他保障房是否會都以人才公寓的形式銷售，現在還不能確定，只能看哪方面需求多，靈活調劑。”

不過，即便變成了門檻更低的人才公寓，在當前樓市并不景氣的大背景下，白沙灣并沒有吸引更多購房者關注。11月底，一位銷售經理向界面新聞記者證實，在售的330套人才公寓目前只收到了150多份申請。若再刨去審核不通過的申請，銷售情況仍然很不理想。

“保障房賣不出去，地方政府和開發商都有壓力，但轉型為人才公寓是換湯不換藥，只是開發商跟政府協調后不得已得出的方案，無法從根本上改變白沙灣保障房空置的現狀。”長期關注青島樓市的克而瑞咨詢高級分析師張斌表示。他直言白沙灣的保障房項目是“天生怪胎”，就算是商品房，放在這個“荒無人煙”的位置也會無人問津。

家在濰坊的青島大學畢業生小于，在去白沙灣看房的路上就開始抱怨起來：“雖然價格可以接受，但這邊實在太偏了，來這里跟出了一趟國似的。而且這么大一個社區連一個大型超市都沒有規劃。公交車到這里也不方便，每天光上下班就要在路上耗五六個小時，在這里居住顯然不現實。”

當地一位不愿透露姓名的地產商告訴界面新聞記者，白沙灣保障房項目同時也被作為青島市區一些拆遷小區的回遷房，假如某住戶在市區的拆遷面積是60平方米，在李滄區可能獲得一套80平米到100平米的房屋，而在地理位置偏僻的白沙灣可能將獲得面積更大的房屋。“然而，這些回遷戶一來到這里便打消了在此安居的念頭。”

在國內樓市趨冷的大背景下，白沙灣保障房項目5050元/平米的價格設定，相比普通商品房而言，其價格優勢亦在縮水。青島新建住宅價格指數已是連續6個月下跌，二手房住宅價格指數更是連跌了7個月。

“按照今年的市場行情，別說白沙灣均價賣5050，就是降到4000可能也好不到哪去。樓市不好，購房者的選擇余地更多了。”張斌給界面新聞記者舉例道，目前在四方區可以買到八千多每平米的房子，李村七千多的也有，城陽六千多的也出現了，而高新區的世茂·公園美地現在只有五千出頭，在景觀、園林、戶型、品牌等方面都要比保障房高一個檔次，何必去申請手續復雜、又不能落戶的保障房呢?

保障房申請需要遞交多種申請材料并經過嚴格審核。人才公寓同限價房一樣，5年內不得上市交易，且不能落戶。如果5年后需要上市交易，應將購房時以限價商品房價格購買的面積部分，按照成交價格與購買價格差價的50%，向政府繳納土地收益。

而對比更明顯的是，與金色海灣小區相鄰的蔚藍群島高層商品住宅均價僅為6000元/平米上下，且經過多年運作，該社區配套比較健全，商街已經入駐不少商戶，還有小學建在小區里。而白沙灣人才公寓項目中標價較高的房子價格可達5600元/平米，相比之下幾無優勢。

“其實大家都心照不宣，保障房在戶型設計、小區硬件設施等方面都不如商品房。與其花五六十萬到荒無人煙的白沙灣買一套房子，倒不如多花幾萬塊錢在李滄買一套靠近地鐵的市區的房子，而且現在花七八十萬在李滄區還有很多房子可選。”上述不愿意透露姓名的地產商表示。

銷售不理想，參與保障房建設的開發商正面臨資金鏈的壓力。多位參與白沙灣保障房項目的房企負責人均表示，目前的日子不好過。

據克而瑞數據顯示，2011年6月21日，天一嘉木房地產有限公司和青島正商置業有限公司分別以798元/平方米的價格拍下所建項目地塊，拍賣總價分別為2.38億元和2.31億元。青島天一仁和房地產集團有限公司董事長魏平曾表示，白沙灣這塊地經過前期勘探發現，基礎深度要達到9米以上，建設綠化景觀也要換土1米多，建設成本比一般房地產項目還要高，限價房最終也是要銷售的，如果銷售不好，會占壓企業大量資金。

魏平深知，雖然白沙灣保障房項目由三家開發公司承建，但風險比較大，如果僅從投資回報角度講，這么低的利潤率肯定不合算。據證實，天一仁和需要支付白沙灣的土地出讓金約2.4億元，承擔的項目建設成本大約10億元。粗略估算，建成后如能順利銷售完畢，每年凈利潤率約3%。

張斌表示，相比普通商品房，國家對于保障房的利潤率一般控制在10%以內，白沙灣現房賣不出去，利潤就無從談起，開發商往往要考慮的是如何把成本收回來而不是盈利。

一般來說，普通商品房在好年份的平均毛利能達到30%左右，近一兩年隨著國家調控深入、地價提升，商品房的利潤仍在15%-20%。明知保障房不賺錢，開發商當初為何還要參與保障房項目?海爾地產一位負責人告訴界面新聞記者，地方政府要求開發商將商品房和保障房項目捆綁來做，開發商為了更好的拿地只能配合政府參與保障房建設。

“說白了就是賣政府人情。”上述不愿意透露姓名的地產商坦言。界面新聞記者也注意到，在北京、杭州、廣州等城市，商品房用地的入市早已跟保障房建設掛鉤，誰能在商品房用地上配建更多的保障房，往往更容易拿下地塊。

“地方政府為了完成保障房的硬性指標，在操作上其實是缺乏一定經驗的，有些東西考慮得不夠全面。”張斌說。

據界面新聞了解，青島白沙灣的遇冷并非個例。在“十二五”開局之年的2011年，保障房建設集中井噴。從倡導到強令，保障房建設被各級政府提到了新的高度，其中明確“十二五”期間要建設3600萬套保障性住房，而2011年當年就開工了1000萬套。深圳、東莞、武漢、鄭州、海南等多地也出現了保障房大量空置的尷尬。