山東的房價能在全國排名第幾?與北上廣深,當然差了一大截。但是在全國房價百強的排名中,山東長期能有十個左右的地市上榜。并且在房價的分布范圍上,山東東部房價要明顯高于西部地區,除了經濟實力造成的差別外,膠東半島的大環境也是造成東西部房價差別的主要原因之一。

全國房價百強 山東上榜十席

根據最近剛剛公布的全國房價百強榜單,今年9月,山東共有十個地市上榜其中,青島、濟南分別位列14、18名,煙臺位列32位,東營、日照、泰安,淄博、濟寧、威海、聊城、德州則在五十到一百名的行列。

統觀房價排名,位列全國百強的這十個地市,東部和西部的數量均等,但沿海地區的房價受環境優勢的影響,房價較內陸地區要高,均價較內陸高出1000元/平方米左右。“海景房吸引的不光是省外游客,對山東內陸居民的吸引力也非常大,近年來內陸地區霧霾嚴重,海景房的良好環境吸引了不少購房者。”多年從事海景房銷售的袁女士告訴記者,像這兩年碧桂園十里金灘、兩岸靖水灣和煙臺中海國際社區等樓盤的熱銷,不光有省外游客的貢獻,省內的購房者還是居多,這類購房者在某種程度上拉升了山東沿海地區的房價。

但是,就各地市的經濟總量和房價排名對比發現,房價的高低和經濟總量排名并不匹配。比如,經濟總量排名第四的濰坊市,在房價的排名上排到了整個山東省的第十三位,而房價排名第四的東營,經濟總量排名第八,房價排名第五的日照,經濟總量則排到了全省的第十六位,“在房價和經濟排名的對比中,經常會出現這樣的現象”,業內人士劉先生分析,濰坊的房價低主要原因在于庫存量大,而日照房價排名靠前,主要與它是一個旅游城市有關。但高房價倘若與經濟極度不匹配,將會對經濟的發展產生不良影響,導致人口不堪壓力逃離,拖經濟后腿。

全省多地房價下跌 青島跌幅最大

根據全國房地產市場數據中心發布數據來看,今年以來十七地市除了濟南、濰坊、德州、棗莊、臨沂、威海的房價較為平穩,其他地市房價均下跌,其中青島房屋均價已自年初的12358元/平方米跌至9月的11631元/平方米,跌幅達到了5.8%。

對于膠東半島來說,煙臺、青島的房價均下跌,但威海的房價則較為穩定,今年仍處于略有增長的狀態,由今年一月的5200元/平方米增至5497元/平方米,沿海城市日照、東營房價均由年初的6600元/平方米左右下降至現在的6300元/平方米左右。

內陸城市房價的漲跌,則主要與庫存相關,今年7月,菏澤的新建住宅均價為4792元/平方米,樣本價格中位數為3800元/平方米,跌幅為3.05%,排名全國跌幅榜第二名。

對于多地房價下滑的現象,業內人士認為,除了受全國樓市悲觀情緒的影響,與近期推出的取消限貸、限購政策沒有完全落實也有關系。消費者仍然保持著預期市場下行的悲觀情緒,入市意愿不高,所以導致了市場成交沒有明顯改善。但取消限貸、限購政策仍然在一定程度上有助于樓市回穩。

著力去庫存 開發商活動多樣

房價的下滑,主要受市場供求關系的影響。今年,濰坊、聊城、棗莊、臨沂、淄博等多地地產業內人士對記者表示,當地樓盤存量大,去化周期長,是樓市降價主因。煙臺多家開發商坦言,煙臺樓市前三季度多數企業銷售目標完成情況不甚理想,四季度銷售壓力較大,不少房企考慮以價換量。淄博多家房企則表示希望盡快走量,不然一些中小房企面臨資金緊張問題,都快撐不住了。而青島的樓市庫存則更大,業內人士保守估計存量要超18萬套,其中三分之二位于郊區,消化壓力較大,這直接導致了今年的金九銀十,青島樓市一片“跌”聲。截至今年9月,青島房價已經連跌5個月,均是存量作祟。

就省城樓市而言,庫存也不輕松。根據世聯怡高濟南9月份樓市數據分析,與傳統的9月份較高的新增供應量相比,今年9月份新增供應量環比、同比均大幅下跌,但是總體供應面積卻仍然高企。其中新增供應量4866套、55.77平方米,同比減少13.9%和13.5%,環比減少20.6%和14.4%。

另據世聯地產統計顯示,今年1到9月份,濟南住宅供應量為51239套,同比增加16.6%;今年住宅新增40405套,同比增加16.1%。但是從成交量來看,今年1到9月的成交量為34806套,同比下跌1.4%。山東世聯怡高物業顧問有限公司總經理朱江說,目前濟南市內五區的住宅庫存量為350多萬平方米,消化周期大約在6個月。以價換量是目前市場價格方面的關鍵詞,開發企業普遍回歸理性,為保證現金流安全,必然放松價格。

另外,其他地市房企為了存量去化,也都加大了活動力度。如,東營樓市在9月先后有34個優質項目推出至少70項活動,聊城多家城區樓盤則打出“零首付,一成首付”等銷售策略吸引購房者。濟南部分地產商除了在推出活動的同時,還在整合媒體、社團等多種資源,大力拓寬渠道。濰坊更是推出了一系列為期一年的房地產市場優惠政策,個人購買賣平米一下的首套房,按所繳納契稅額的100%給予住房補貼。對個人出售二手住房繳納的營業稅地方留成部分,在同一區域內重新購買普通商品住房或二手住房時,由所在區財政部門給予等額補貼。

10月19日,濰坊更是簽署了《關于促進房地產市場平穩健康發展的意見》,對個人購買90平方米以下首套商品住房或二手住房的,給予實繳契稅額100%補貼;對個人購買90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米以下商業或辦公用房用于創業的,給予實繳契稅額50%補貼。

品牌房企回流 主要城市偏好濟南市場

今年年初,全國就流傳出品牌房企撤離三四線,回流一二線城市的傳言,但在我省的房地產市場中,尚未出現這樣的現象。“我們今年的銷售還是不錯的,基本沒有受到什么影響。”淄博碧桂園的工作人員告訴記者,今年碧桂園在山東各地市的銷售都挺好,并未聽說回流一二線城市的傳言。而像恒大、綠城、華潤等房企,雖然明確表示調整策略,但因三四線城市的布局已經完成,不會考慮從其他地市撤離。而一家全國一線房企的銷售負責人則表示,回流一二線城市主要因為一些三四線城市的人口,且為人口凈流出市,樓市已經基本飽和,而一二線城市人口吸附力強,市場較為穩定。該責任人還稱,近年來各大房企還尤為偏愛濟南市場,主要因為濟南市場較為健康、穩定,投資風險較小,回報率較高。