10月第二周(10月6日-10月12日)青島市二手房成交392套，回歸“常態(tài)”，但是近段時間各種“暖市”政策密集出臺，卻帶來了二手房市場的悄悄變化。據(jù)了解，原本“急售”的房東放慢了腳步，原本觀望的購房者繼續(xù)等待，對于博弈中的雙方來說，漲還是不漲，顯然是一個問題。

二手房掛牌價上漲

從年初等到現(xiàn)在，觀望已久的紀女士決定出手。在林林總總的房源中，她看中了浮山后一套兩室一廳二手房。就在她打算簽合同時，發(fā)現(xiàn)房東改口了。“本來總價都說好了，沒想到又要加4萬元。”紀女士實在不理解，“現(xiàn)在一手房都降價，怎么二手房還漲價。”同樣，打算在鎮(zhèn)江路附近買房的徐先生，也發(fā)現(xiàn)自己上半年看過的幾套二手房價格也都上調(diào)了。

不光是購房者，一些中介也被房東的底氣震住，青島鏈家地產(chǎn)的小趙告訴記者，“有一些地段好的房子，以前賣房者要價在2萬元/平方米左右，自從新政下發(fā)，再打來電話張口就是3萬元/平方米。”根據(jù)圖表(上圖)可以看出，自9初到10月初期，周掛牌均價維持持續(xù)下降的狀態(tài)。而根據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控數(shù)據(jù)中心顯示，10月第二周二手房住宅周掛牌均價14922元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，每平方米上漲15元。青島鏈家市場部分析師劉爍告訴記者，央行新政下發(fā)以來，二手房周掛牌均價有小幅上升，說明房價受到新政影響出現(xiàn)波動。

有業(yè)內(nèi)人士認為，掛牌價上漲只是表現(xiàn)出房東心態(tài)的變化。“雖然掛牌價上升，但是不能斷言二手房價格會上漲。”惠百家不動產(chǎn)市場部陳靜告訴記者，如今新房不斷降價，在一些區(qū)域甚至出現(xiàn)了一二手房價格倒掛，因此二手房價格繼續(xù)上漲的壓力很大。

置換型購房者出手

以往房東的漲價都會促使二手房的成交，不過在紀女士看來，房東漲價她也不會讓步。“再等等看，不是說貸款利率可以打折?稅費政策也在調(diào)整。”記者了解到，由于賣房者“等待市場回暖，房價可能上漲”心理，導致買賣雙方出現(xiàn)僵持狀態(tài)，二手房市場成交量并無較大波動，議價空間收窄，促成市場變化不明朗的現(xiàn)狀。

雖然二手房的成交量一直不溫不火，但是置換型購房者入市讓不少中介機構頗為期待。“最近接待的都是想換房子的房東。”人民路附近一家中介的負責人說，“想賣一套然后買一套新的。”的確，限貸放開刺激了改善型購房者的購房欲望。劉爍告訴記者，從青島鏈家反饋的信息來看，市民的購房行為逐漸轉(zhuǎn)換為“置換型”，因為工作調(diào)動、更換更好的生活環(huán)境、換更大的房子等原因，使得一套住房已經(jīng)滿足不了多數(shù)人的需求。而一直以來的限購與限貸制約了改善性購房者的腳步。房產(chǎn)政策的一系列更迭，解決了限貸問題的同時給予資金上的放寬，讓很多潛在的購房者浮出水面，積極入市。

市場轉(zhuǎn)暖觀望為主

目前，二手房市場的觀望氛圍仍然濃郁，不過業(yè)內(nèi)人士認為市場正在轉(zhuǎn)暖。惠百家陳靜告訴記者：“目前我們帶看的數(shù)量上漲比較大，一直處于上升狀態(tài)。”她認為，這說明一系列“暖市”政策刺激了改善型購房者積極入市，看房熱情明顯高漲。根據(jù)青島鏈家內(nèi)部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，10月第二周青島鏈家“求購量”較9月同期上漲29.86%，“看房客戶量”較9月同期上漲18.35%，“鏈家在線”訪問量上漲8.2%，但是成交量卻較9月同期微降0.76%。從鏈家內(nèi)部數(shù)據(jù)上顯示來看，置業(yè)者關注度明顯增強，成交量卻無明顯變化，原因在于政策發(fā)布，觀望情緒濃厚，銀行具體調(diào)整尚不明朗。

不僅如此，市場上各種“利好”傳言也是不斷涌現(xiàn)，近日有傳聞稱“北京二手房營業(yè)稅由滿五年免征改為滿兩年免征”，不過隨后國家稅務總局對此回復“沒有相關政策出臺”。記者詢問了島城多家中介機構，他們表示均沒有確切的消息，不過他們認為，加入“二手房滿兩年免征營業(yè)稅”出臺，無疑會讓市場進一步火熱。

青島鏈家地產(chǎn)市場部分析師劉爍告訴記者，雖然目前買家和賣家現(xiàn)在處于普遍觀望狀態(tài)，但是置業(yè)者熱情明顯增加，后市發(fā)展?jié)摿^大。如果銀行信貸體系實施細則落地，符合置業(yè)者心理預期，則二手房市場將開拓新局面。