原標題：“老破小”學區房還值得買嗎？

記者調查發現學區房“降溫” 部分區域跌幅較大 專家分析優質教育資源倍增讓家長選擇更多

中考自招張榜、熱點初中派位結束，又到了一年中考季，在考生和家長們精心準備的同時，還有不少家長在為孩子入學選擇頭疼不已：面對學位預警，學區房到底該買哪里？預算有限自住又不合適，該不該買老城區的學區房？連日來，本報記者對學區房展開調查發現，市南中片區學區房價格較高峰時跌幅較大，隨著優質教育資源“開枝散葉”，不少家長已不再把自住性不高的“老破小”當做入學唯一選擇了。

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探訪

價格較高峰時跌幅較大

“往年這個時候，一個月平均下來門店成交十幾套很輕松。”鏈家地產商圈經理邢昊在老城區從事房產中介工作已多年，對學區房走勢和目前的實際情況可以說“了然于胸”。眼下，除了大學路門店，他還負責萊蕪一路門店。邢昊告訴記者，以萊蕪一路為例，因為可以上市南中片區的39中、26中和7中三所熱點初中學校，高峰時片區學區房價格每平米在4萬元左右。當時，大家都“蜂擁”來搶，很多時候房源剛掛出來就“秒光”了。“大家心里都明白，搶到就是賺到，不僅能解決孩子上學問題，以后不需要了，再出手也能賺錢。”邢昊說，持續看漲的行情讓大家買學區房“毫不顧忌”。

只漲不跌的行情很快被打破。因為入學人口太多，相關部門陸續發布學位預警，從起初的要求提前一年落戶到后來的三年，加之樓市行情整體下探，學區房從2020年開始“撐不住”了。大學路學區在2021年成交單價基本都在5萬元以上，就算是房齡百年以上且幾乎不能住人的“老破小”，也都是5萬元以上。但在2022年之后，房價卻是斷崖式下滑。邢昊告訴記者，目前萊蕪一路的學區房價格，每平方米只有兩萬元左右，相較于高峰期跌幅較大。不只是價格，成交周期也較高峰期明顯拉長，門店每月成交量較高峰期也明顯下降。

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背后

優質教育資源“遍地開花”

大學路、萊蕪一路等區域的房屋大多年代較長，戶型結構不理想，之所以價格能一直站在高位，和片區內學校所對應的初中密不可分。在探尋價格下跌、成交周期拉長等背后原因時，雖然對全市教育行業了解不多，但憑借日常和客戶溝通中所獲得的信息，邢昊給出的第一個原因就是優質教育資源的“遍地開花”。“公辦初中學校除了市南中片區，嶗山、李滄等地的學校近年來也逐漸開始嶄露頭角，民辦初中方面，青大附中等更是一直備受青睞。”邢昊表示，隨著人們生活水平的提高和教育觀念的改變，很多家長除了關注學校質量，也很在意居住環境，不愿意為了“雞娃”而蝸居在十幾平米或幾十平米的老房子里，不少家長更愿意選擇新房或次新房小區，既滿足孩子上學需求，又能有效提升居住體驗。而這也導致即使在目前樓市低迷情況下，熱門學校周邊的房屋售價或租價相較其他區域都明顯要高一層次。以青大附中天山校區所在地為例，目前片區沒有新房供應，二手房價格比其他區域明顯要高。“不愁租，很多選擇就讀青大附中天山校區的家長，會選擇在周邊買房或租房。”銀川路周邊一家房產中介的工作人員表示，開年以來成交情況都非常可觀。

不久前，27所公辦普通高中、綜合高中和民辦高中陸續公布的2024年自主招生資格學生名單，給邢昊的個人判斷提供了強有力的佐證。梳理名單可以發現，自招“上岸”學校中，青大附中等民辦初中依舊優勢明顯，浮山后片區的青島第二實驗初中、青島65中和錯埠嶺片區的青島53中，李滄片區的61中和63中，嶗山片區的嶗山實驗、嶗山育才等也都各有亮點。“可以說傳統名校風采不減，亮點學校遍地開花。”深耕教育領域多年的專家在總結今年自招情況時表示，雖然自招成績并不能代表一所學校的整體教育水平，但今年的自招錄取，還是彰顯了青島各初中學校在強校提質方面的顯著成果，凸顯了各區市高位發展的強勁勢頭，充分證明了青島市基礎教育優質資源倍增三年行動計劃在推動教育資源均衡分配、提升教育質量方面取得了顯著成效。

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分析

“老破小”學區房還值不值得買

在房產專家看來，優質教育資源的“開枝散葉”，讓教育更加均衡化，老牌學區房的矜貴屬性自然被不斷稀釋。與此同時，疊加人口趨勢，學區房跌跌不休甚至是大幅補跌的行情就不難理解了。不過，具體問題還需要具體分析，在專家看來，市南中片區的問題在于需求量已經大幅減少，但是因為前幾年超負荷招生，所以熱門小學的高門檻還要維持幾年。不建議市南學區房的持有者，特別是萊蕪一路、德縣路等學區房的持有者，在這個時候大刀割肉賣房：首先是因為青島39中、26中和7中等名校的師資力量雄厚，升學率穩定，從教育層面人氣不會衰減。此外，房價降到一定程度，租金回報率也會反超銀行理財。老城區匯聚著名校和優質醫療資源，保證了市南中片區的基礎圈層。所以，學區房如果太便宜，不著急等錢用，可以好好裝修一下出租。在銀行理財收益走低的情況下，沒有必要賤賣出手。另外，市南中片區的自然環境和配套也非常成熟，地鐵網密集。而且，隨著新生兒的減少，在校生減少，老師們的精力會更集中。另一邊，浮山后和汽車東站片區的邏輯，與市南區完全不同。市南區是老房子間的競爭，是穩定的存量房市場。但浮山后、汽車東站則要面臨十幾個次新盤的壓力。

不論樓市情況如何，有學區加持和沒有學區加持的房子，最終在價值上一定會有所體現。即使是在優質教育資源“遍地開花”的當下，市民買房時一定要有長期考慮、統籌謀劃，提前了解所在片區的對口學校情況，不要等到孩子臨上學時再“抱佛腳”。

觀海新聞/青島晚報/掌上青島 記者 徐美中