營改增5月1日全面推行后，二手房交易稅負將如何變化，成為關注的焦點之一。根據最新出臺細則，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

兩年以內二手房稅負下降

目前來看，二手房交易營改增基本上相當于將營業稅政策平移至增值稅上，稅負并不會增加。某地方稅務機關人士表示，考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負實際上略微降一點。

但是由于二手房交易中通常是賣方占主導地位，會通過各種方式轉移稅負，他也提醒，要謹防開發商拿增值稅炒作，或者價稅分離標價，建議購房人注意合同簽訂，必須搞清楚房款是否含稅價。

根據增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)，應納稅額=銷售額×征收率，比如一套售價150萬(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。而按照當前營業稅下是總價5.6%的稅率征收，因此，按現行政策，營業稅應納稅額為150×0.056=8.4萬。

也就是說，這套兩年以內的二手房，營改增后，在交易時所繳納的稅負要比原來少交1.26萬元。

非普通住房也可免征

根據此次政策，另一減稅的來源是2年以上的非普通住房。現行二手房交易營業稅政策是個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

而此次個人二手房交易營改增對2年以上(含2年)的住房采用了統一表述，并未區分“非普通住房”和“普通住房”。青島國稅局相關負責人對記者表示，從國家出臺的政策看，除去北上廣深這四個城市，其他城市未來不會有普通住宅和非普通住宅的差別對待。

目前，普通住房和非普通住房的區別，主要是各地區根據實際情況，結合單套建筑面積、住宅小區建筑容積率、實際成交價格等制定的本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。如果營改增后，2年以上的非普通住房也納入免征范圍，將減輕這部分住房的交易稅負。

高端二手房交易將回升

如上文所提，具體到青島市場，業內人士認為，高端二手房交易將有望回升。

按照青島現行政策，面積在144平方米以上的房子為非普通住宅，按照營業稅政策，購買滿兩年的非普通住宅需要按差額繳納營業稅。以一套150平方米，單價2萬元的二手房為例，這套總價為300萬元的非普通住宅，購買差額為120萬元，當前交易需要繳納差額5.6%的營業稅，因此需要交120×0.056=6.72萬元的營業稅，而營改增后，不再區分對待普通住宅和非普通住宅的話，那么，未來非普通住宅交易有望上漲。

“同剛性需求和改善性需求二手房交易相比，這兩年高端物業的二手房市場一直不溫不火。一方面是因為總價比較高，另一方面稅費也比較重，一套非普通住宅動輒三四百萬元，特別是沿海一線，房子最低也得四五百萬元，有的甚至上千萬元，之前高端二手房交易時需要繳納差額的5.6%的營業稅，數額還是挺高的，營改增后，這部分稅費減免，對推動這部分市場的交易還是非常有利的。”島城某品牌中介公司負責人告訴記者。

本報記者 鞠培霞