青島中學(xué)旁一家樓盤(pán)，不少家長(zhǎng)帶著孩子來(lái)選房。

風(fēng)云再起，變數(shù)陡升。

當(dāng)一線城市樓市持續(xù)火爆，二線城市逐漸復(fù)蘇的時(shí)候，3月25日，上海、深圳發(fā)布了更加嚴(yán)苛的限購(gòu)政策。其中上海要求二套房首付最少五成，嚴(yán)禁房企和中介從事首付貸，深圳對(duì)繳納社保的要求從一年提高到三年。南京、武漢等二線城市也收緊了調(diào)控政策。

怎樣能在消化存量的同時(shí)，防止房?jī)r(jià)猛烈上漲?怎樣盡可能地滿(mǎn)足更多人的住房需求，又不會(huì)讓開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售?來(lái)自青島的去庫(kù)存實(shí)踐，無(wú)疑具有典型意義：通過(guò)循序漸進(jìn)釋放政策紅利，通過(guò)城市本身的整體聯(lián)動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施的完善和公共服務(wù)的提升，來(lái)促進(jìn)存量房的銷(xiāo)售。

隨著城市框架的重新架構(gòu)，城市功能的日益完善，周邊環(huán)境和樓盤(pán)本身更有吸引力，所在的區(qū)域更宜業(yè)宜居，去庫(kù)存已是順?biāo)浦邸⑺角伞?/p>

通過(guò)循序漸進(jìn)釋放政策紅利，通過(guò)城市本身的整體聯(lián)動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施的完善和公共服務(wù)的提升，來(lái)促進(jìn)存量房的銷(xiāo)售。

公共服務(wù)升級(jí)紅島“紅”了

3月26日星期六，正是賣(mài)房的好時(shí)候，紅島招商海德公學(xué)的置業(yè)顧問(wèn)王煒，卻選擇休息——房源已經(jīng)售罄，再次開(kāi)盤(pán)要等到下半年。該項(xiàng)目二期的16號(hào)樓，還沒(méi)等開(kāi)盤(pán)就被提前認(rèn)籌預(yù)訂，成交均價(jià)為7200元，每平米比2015年12月份貴了近1000元。至于未來(lái)開(kāi)盤(pán)的三期預(yù)計(jì)售價(jià)是多少，工作人員介紹說(shuō)，現(xiàn)在還無(wú)法預(yù)知，因?yàn)橹苓吰渌麡潜P(pán)的價(jià)格也一直在變。

“高新區(qū)現(xiàn)在是一房難求，我們兩天能賣(mài)一棟樓”，同樣是紅島的樓盤(pán)，世茂公園美地的秦靜表示，目前該項(xiàng)目的高層均價(jià)為6000元，多層洋房為7500元至8000元，其中高層預(yù)計(jì)年底交付，洋房明年9月份交房。小區(qū)配套有兩所小學(xué)、一所幼兒園，還有一所中學(xué)。其中銀海國(guó)際學(xué)校小學(xué)部去年已經(jīng)啟用，每年兩個(gè)公立班，優(yōu)先面向世茂業(yè)主招生。

2月23日，青島中學(xué)開(kāi)建后，一路之隔的招商海德公學(xué)，當(dāng)天每平米就漲價(jià)200元。3月10日，北京實(shí)驗(yàn)二小分校簽約落戶(hù)中歐國(guó)際城，效果更加立竿見(jiàn)影：該樓盤(pán)3月12日加推的2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓的200余套89平米至101平米的房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即售罄，均價(jià)在7000元每平米，而年前該樓盤(pán)的起步價(jià)為5500元。中歐國(guó)際城售樓處接待人員介紹說(shuō)，下一期的高層要等到六七月份開(kāi)盤(pán)，目前還沒(méi)有具體價(jià)位和優(yōu)惠政策等信息。

本月中旬時(shí)，曾表示將在月底加推一部分房源的紫荊閣，則表示已經(jīng)沒(méi)有房源，“建好的年前已經(jīng)賣(mài)光了，以前的均價(jià)也沒(méi)有參考性，高新區(qū)現(xiàn)在一天一個(gè)價(jià)”，售樓人員肖女士這樣表示。此前，該樓盤(pán)曾傳出將引入清華附中的消息，如果這一消息屬實(shí)，也為下一期項(xiàng)目的大熱埋下了伏筆。

在城陽(yáng)區(qū)流亭街道做進(jìn)出口貿(mào)易的周先生說(shuō)，為給公司管理層的孩子們找個(gè)好學(xué)校，半個(gè)月前他曾經(jīng)到青島中學(xué)附近去看房。隨后因?yàn)闃I(yè)務(wù)出國(guó)，團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房的事也就耽擱下了。誰(shuí)知道一回來(lái)才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)覺(jué)得價(jià)格并不便宜的房子，都被搶了個(gè)差不多。“2014年的時(shí)候，紅島這邊很多房子才四千多元一平米，沒(méi)想到形勢(shì)變化這么快”，周先生遺憾地說(shuō)，好在整體房?jī)r(jià)仍在五六十萬(wàn)元，屬于可以接受的范圍，周邊還有卓越蔚藍(lán)群島等小區(qū)，也配有高端學(xué)校，實(shí)在不行就先認(rèn)籌了再說(shuō)。

“紅島紅得不行了，說(shuō)一房難求也并不過(guò)分”，島城樓市分析人士張百忍介紹說(shuō)，如果說(shuō)“青島最牛中學(xué)”成功把大家的眼光吸引到高新區(qū)的話，買(mǎi)60平米房產(chǎn)即可落戶(hù)，進(jìn)一步加大了該區(qū)域的火熱程度。高新區(qū)本身環(huán)境好，加上周邊的各種醫(yī)療、教育、會(huì)展、健身等公共服務(wù)的全面升級(jí)，碰到三月樓市“小陽(yáng)春”，遂一發(fā)不可收拾。

政策利好助力黃島膠州升溫

來(lái)自青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，201 5年島城新房成交13.36萬(wàn)套，商品住宅共計(jì)成交11.96萬(wàn)套，不僅比2014年大漲四成，還超越了房地產(chǎn)曾經(jīng)最為輝煌的2013年。其中，青西新區(qū)以3.11萬(wàn)套，314.18萬(wàn)平方米的成交量，位居各區(qū)市首位。業(yè)內(nèi)人士分析，數(shù)輪降準(zhǔn)降息、降低購(gòu)房首付比例，以及全面放開(kāi)二孩政策，全面激活了市場(chǎng)。

3月13日至19日，青島市新房成交4024 套，環(huán)比漲幅約6.06%，總成交面積414689.86平方米，與前一周相比上漲了約6.5%。從各區(qū)域新房成交數(shù)量來(lái)看，青西新區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)，繼續(xù)蟬聯(lián)冠軍，新房成交數(shù)量為898套，持續(xù)受到購(gòu)房者的青睞。

自從春節(jié)以后，行情就有所好轉(zhuǎn)，進(jìn)入3月份以來(lái)賣(mài)得尤其好。在靠近海邊的金沙灘一號(hào)，銷(xiāo)售人員李淑娟介紹說(shuō)，首套房首付比例從三成降至兩成、利率可打85折、契稅降低等各種利好政策，改變了待購(gòu)者的心態(tài)，而青島的首套房認(rèn)定由全市范圍唯一降低至各區(qū)唯一，尤其是今年2月份以來(lái)推出的購(gòu)60平米以上房屋可以落戶(hù)的政策，讓黃島樓市一下子火了起來(lái)。該項(xiàng)目推出“三月送書(shū)房”活動(dòng)，買(mǎi)145平米的房子，增6平米的書(shū)房面積，一周就賣(mài)出30多套。

買(mǎi)房選地段很重要。在唐島灣附近，一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理于國(guó)梁告訴記者，從大的國(guó)家戰(zhàn)略上看，青西新區(qū)是國(guó)家級(jí)新區(qū)，而根據(jù)日前公布的《青島市城市總體規(guī)劃(2011—2020)》，唐島灣中心區(qū)是西海岸新區(qū)的行政服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)、金融信息、港航服務(wù)、文化旅游中心，這一定位意味著該區(qū)域還有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展空間。“1997年海慈醫(yī)院旁邊的房子單價(jià)是2000元左右，山東頭是600元，如今海慈附近的房?jī)r(jià)是1.3萬(wàn)元左右，山東頭是3萬(wàn)元，你說(shuō)哪個(gè)更劃算?”于國(guó)梁說(shuō)，四年前他剛到黃島時(shí)，街上沒(méi)幾個(gè)人，現(xiàn)在早晨也開(kāi)始堵車(chē)了，隧道公交也明顯更滿(mǎn)了。

來(lái)自安徽的打工者張耀輝，更看重的是樓市新政之后能夠落戶(hù)的政策。他說(shuō)，黃島區(qū)除了靠近海邊的房子之外，其他地段價(jià)格并不太高。以一套單價(jià)在7000元左右的房子為例，以前需要購(gòu)房100平米以上，還要一次性付清才能落戶(hù)，而現(xiàn)在就只需要60平米、貸款也可以，如果能夠首付兩成只需要不到10萬(wàn)元。“我在李滄附近租房子，每月的房租是1500元，還不如湊齊首付，然后每月還2000元的貸款”，他這樣算賬。

在膠州的韓國(guó)風(fēng)情商業(yè)街上，開(kāi)料理店的呂先生遇到朋友、老鄉(xiāng)，就說(shuō)自己一年虧了15萬(wàn)：“去年年初，想買(mǎi)一個(gè)110平米的房子沒(méi)有出手，隨著新機(jī)場(chǎng)開(kāi)工、地鐵8號(hào)線和機(jī)場(chǎng)高速等項(xiàng)目的宣布，到現(xiàn)在一平米漲了1000多元，都快買(mǎi)不起了。”

配建醫(yī)院學(xué)校樓盤(pán)爭(zhēng)提品質(zhì)

盡管樓市出現(xiàn)回暖的局面，島城的各主要路口仍然有大量的樓盤(pán)推銷(xiāo)人員，舉著牌子推廣。不過(guò)，真正能吸引來(lái)購(gòu)房者的，并不是那些廣告牌子，而是樓盤(pán)位置、價(jià)格潛力和配套服務(wù)。在這一點(diǎn)上，島城的開(kāi)發(fā)商也動(dòng)起了腦筋，特點(diǎn)之一就是普遍重視對(duì)高層次學(xué)校以及醫(yī)院的引入。

3月19日，青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)開(kāi)發(fā)區(qū)分校在萬(wàn)達(dá)維多利亞灣舉行開(kāi)工儀式，預(yù)計(jì)2017年6月30日竣工，2017年9月1日開(kāi)學(xué)。據(jù)銷(xiāo)售人員劉平平介紹，該樓盤(pán)還配有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和一所三級(jí)甲等醫(yī)院。這一點(diǎn)與同樣配備三級(jí)甲等醫(yī)院的中歐國(guó)際城非常相似，也是萬(wàn)達(dá)、方興等大型地產(chǎn)商進(jìn)入青島之后，帶來(lái)的亮點(diǎn)與改變。

與此同時(shí)，也有些開(kāi)發(fā)商在品質(zhì)上做起了文章。黃島一家名為山海苑的小區(qū)，投資8000萬(wàn)元打造真山真水的園林景觀，其中山石采自?xún)|萬(wàn)年前的龜紋石，每塊重量達(dá)120噸，營(yíng)造一幅山疊山，水連水，山水相連的瀑布群落。路面鋪設(shè)采用山間自然形成的石板，僅此一項(xiàng)就多支出數(shù)百萬(wàn)元。

上門(mén)讀報(bào)做飯開(kāi)通接送班車(chē)

進(jìn)入售樓中心之后，半天找不到銷(xiāo)售人員，原來(lái)大家都在忙著，順訪的客戶(hù)只能在旁邊先聽(tīng)對(duì)其他人的講解。這就是3月18日綠城郁香金岸的火爆程度，盡管不是周末，大廳內(nèi)已經(jīng)是人聲鼎沸。過(guò)了一會(huì)，剛剛?cè)胄械氖蹣菃T謝雙一路小跑過(guò)來(lái)說(shuō)，最近項(xiàng)目確實(shí)比較火。他說(shuō)，該項(xiàng)目不僅戶(hù)型好、綠化率高，更重要的是物業(yè)配套非常齊全。針對(duì)70歲以上的老年人，物業(yè)每天上門(mén)讀半小時(shí)報(bào)紙，一星期給做一次飯，一年組織一次體檢。“今年春節(jié)我們組織了接業(yè)主回家活動(dòng)，外地的業(yè)主乘坐飛機(jī)、火車(chē)回來(lái)，不僅提前接站，還送鮮花”，謝雙介紹說(shuō)，除此之外，平時(shí)也有物業(yè)組織的班車(chē)送業(yè)主到公交車(chē)站，而等地鐵開(kāi)通之后，還將送業(yè)主到地鐵車(chē)站。

不過(guò)，在島城樓盤(pán)去庫(kù)存的過(guò)程中，比較多的是送車(chē)位、九五折，交5000抵多少萬(wàn)等常規(guī)活動(dòng)，少見(jiàn)有大幅降價(jià)的，也沒(méi)有出現(xiàn)類(lèi)似于恒大地產(chǎn)全國(guó)性的“無(wú)理由退房”和萬(wàn)科在重慶做的“以租代售、租金抵放款”等轟動(dòng)性的活動(dòng)。

島城著名地產(chǎn)經(jīng)理人、融智匯董事長(zhǎng)龍江認(rèn)為，就目前來(lái)看，受地價(jià)和稅費(fèi)較高等因素影響，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)并不大，降價(jià)讓利的空間有限。而恒大地產(chǎn)本身前幾年在三四線城市布局比較多，推出無(wú)理由退款與其想快速回籠資金、轉(zhuǎn)型進(jìn)軍一線城市有關(guān)。而萬(wàn)科這種以租代售形式并不稀罕。因?yàn)樯鲜兰o(jì)九十年代在廣州市就出現(xiàn)過(guò)。未來(lái)那些庫(kù)存壓力比較嚴(yán)重的三四線城市，不排除開(kāi)發(fā)商會(huì)有這種行為，市場(chǎng)比較熱的尤其是一二線城市，以租代售的可能性不大。

業(yè)界聲音

買(mǎi)房要根據(jù)自己的需求

去庫(kù)存是見(jiàn)效了，但是是否會(huì)出現(xiàn)北京、南京等地房?jī)r(jià)大幅上漲的情況呢?島城專(zhuān)家們認(rèn)為，就青島全市來(lái)看，不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的可能。

島城地產(chǎn)界分析人士張百忍認(rèn)為，從成交量來(lái)看，島城的去庫(kù)存舉措肯定是起到了作用。他認(rèn)為，島城不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲，頂多是分化加大。張百忍表示，目前價(jià)格的波動(dòng)，主要是心理層面的。

而青島市委黨校教授程國(guó)有，更愿意從購(gòu)買(mǎi)側(cè)來(lái)看去庫(kù)存。程國(guó)有教授建議，青島應(yīng)該在更多區(qū)域放開(kāi)落戶(hù)，并通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼等方式，實(shí)現(xiàn)幼兒園乃至高中的教育免費(fèi)，通過(guò)更優(yōu)化的公共服務(wù)來(lái)吸引購(gòu)房者。

島城著名地產(chǎn)經(jīng)理人、青島融智匯董事長(zhǎng)龍江表示，一線城市近期房?jī)r(jià)瘋漲，還因?yàn)槌鞘械囊?guī)模達(dá)到一定的程度，不再出現(xiàn)比較大的城市擴(kuò)張。在每年城市土地供應(yīng)有限，擁入人群增加的情況下，房?jī)r(jià)上漲比較快。青島作為二線城市，并不具備這些因素。

龍江認(rèn)為，從青島未來(lái)的城市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)模來(lái)看，城區(qū)會(huì)越來(lái)越大，人口會(huì)越來(lái)越多，產(chǎn)業(yè)會(huì)越來(lái)越豐富，外來(lái)人員會(huì)不斷增加。在這種情況下，不僅應(yīng)該單純放開(kāi)紅島和黃島落戶(hù)，也不僅僅是限定新房，凡是購(gòu)買(mǎi)一定大小房子的，都應(yīng)該給予落戶(hù)。

青島正處于三城聯(lián)動(dòng)、共同發(fā)展的階段，龍江表示，現(xiàn)在來(lái)看，市區(qū)一些剛需樓盤(pán)，依然是投資者尤其是剛需者的首選。隨著地鐵、新機(jī)場(chǎng)、輕軌等重大項(xiàng)目的開(kāi)建，郊區(qū)的一些住房可能會(huì)享受到更多地利。但不要根據(jù)是不是庫(kù)存去買(mǎi)房，還是要根據(jù)自己的需求來(lái)買(mǎi)房。

本版文/圖 記者 姜振海