“去庫存”還需更多“組合拳”

如何看待各地政府紛紛出臺的去庫存政策?

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓預測，在全國兩會前后，中央和各地方政府還會出臺新一輪的“去庫存”政策。在他看來，目前三四線城市的去庫存效果仍不明顯，而且有的還出現反彈跡象，部分地區去庫存政策落實不嚴，執行不到位。

中房數據研究院院長陳晟表示，目前共有近150個城市出臺了“去庫存”的相關措施，但大多都是從鼓勵農民進城購房、貨幣化安置、使用公積金杠桿、商品房由售轉租等方面入手。他建議，在三四線城市應該鼓勵房地產企業間開展兼并重組，“把一些拿了地但賣不出去房子的小企業兼并后，市場能更加健康”。

對于由售轉租，轉變房地產業態的措施，陳晟認為符合供給側改革的邏輯。他指出，通過分時使用、租賃使用等方式，根據不同使用需求來轉變房地產業態，挖掘庫存房源的使用價值，也不失為一種很好的措施。

謝逸楓提醒，通過改變產品業態來消化庫存的方式也可能涉及到更改規劃、更改面積、涉嫌合同欺詐等情況，所以實際有效性較差。此外，如果消費者了解這些產品形態涉嫌違規更改后，還可能會引發市場的反彈，消費者退房的情況。

對于各地政府針對去庫存使出的“招式”，謝逸楓認為很多地方仍存在政策過于單一、政策執行不力的問題。他表示，因為擔心房地產泡沫，很多三四線城市的銀行執行的還是三四成的首付房貸，近50%的三四線城市的銀行都沒有執行兩成首付貸款的政策。

“出現這些問題主要是因為中央政策不夠細化，有點‘一刀切’的情況，對政策的執行情況也沒跟進監督，地方政府沒有具體細化。”他說。

謝逸楓建議，房地產庫存壓力較大的三四線城市要通過強化個人房貸的執行力度，將房貸首付落實至兩成，并放開戶口的限制，鼓勵農民進城購房，增加市場購買力，將商品房轉化為保障房，或者直接給購房者補貼等政策，打出“組合拳”，形成政策體系的合力。