去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，把“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”列為今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。春節(jié)前后，山東、江西、甘肅等多省份也迎來(lái)一輪密集的去庫(kù)存政策潮。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市去庫(kù)存的壓力主要集中在三四線城市，而一二線城市壓力比較小，這種分化趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)下去。而這些省份的去庫(kù)存政策并不多少新意。對(duì)于如何更好化解三四線城市庫(kù)存壓力，目前似乎并無(wú)有效手段和方法。

庫(kù)存壓力有多大?或高達(dá)98.3億平方米

近日，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉壇撰文指出，如果考察商品房在建面積，商品房之外的保障房，公用建筑和單位自建等，庫(kù)存面積可能超過(guò)80億平米，僅商品房在建和待售就超過(guò)50億平米。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月20日發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達(dá)到7.18億平方米。鐘偉指出，現(xiàn)在人們習(xí)慣用7億平米來(lái)概括當(dāng)下的樓市存貨，這嚴(yán)重低估了樓市面臨的嚴(yán)峻供求失衡。“這7億平米僅是待售面積，即非意愿性存貨。”

國(guó)家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組發(fā)布的最新報(bào)告也顯示，按照2000～2015年底我國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積減去銷(xiāo)售面積差額，更能真實(shí)反映我國(guó)的商品房庫(kù)存現(xiàn)狀，再以過(guò)去3年平均銷(xiāo)售速度作為需求，需要4.4年消化庫(kù)存。

瞭望智庫(kù)房地產(chǎn)觀察員蘭亞紅對(duì)央廣網(wǎng)記者表示:“安信證券給出的數(shù)據(jù)更高，加上除預(yù)售的施工面積以及尚未開(kāi)工的企業(yè)拿地，得到的總庫(kù)存約98.3億平方米。可見(jiàn)，去庫(kù)存壓力山大，是長(zhǎng)期任務(wù)。”

三四線城市受各類(lèi)因素影響　 樓市庫(kù)存高企

春節(jié)期間，中國(guó)指數(shù)研究院派300多名分析師到160個(gè)城市調(diào)研發(fā)現(xiàn):分化仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上行，量?jī)r(jià)走勢(shì)顯著，而多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受各類(lèi)因素影響，庫(kù)存高企，發(fā)展面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于三四線城市庫(kù)存壓力大的原因，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴央廣網(wǎng)記者:“通過(guò)調(diào)研總結(jié)發(fā)現(xiàn)，第一類(lèi)是前期樓市膨脹發(fā)展，而隨著供應(yīng)量加大，需求并未大量增加，市場(chǎng)逐漸低迷，如唐山、咸陽(yáng)等;第二類(lèi)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，造成居民收入下滑，購(gòu)買(mǎi)力下降。經(jīng)濟(jì)的不景氣也造成人口大量外流，影響樓市需求，如臨汾、長(zhǎng)春等;第三類(lèi)是城市吸引力弱，人口吸附能力差，流出的人口多數(shù)涌入臨近中心城市，如湖北荊州、武穴等;第四類(lèi)是有一定的潛在住房需求，但因市場(chǎng)上供應(yīng)樓盤(pán)同質(zhì)化嚴(yán)重、價(jià)格偏高，有效需求難以得到滿足，造成供需錯(cuò)配，如江西廣豐、內(nèi)蒙古赤峰、黑龍江望奎等。”

融360房貸分析師徐瑾從金融角度對(duì)央廣網(wǎng)記者分析:“在三四線城市庫(kù)存壓力巨大，這類(lèi)城市就很難成為金融機(jī)構(gòu)房貸的主體發(fā)放對(duì)象，這也在客觀上促成了庫(kù)存壓力越來(lái)越大。”

“主要是一些地方政府造城速度太快，而沒(méi)有考慮當(dāng)?shù)赜邢薜馁?gòu)房需求，造成了供需失衡，導(dǎo)致鬼城現(xiàn)象”。 合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江則認(rèn)為。

多地出臺(tái)去庫(kù)存政策 個(gè)性化意味不強(qiáng)

春節(jié)前后，各個(gè)地方政府接連出臺(tái)樓市新政，加速消化樓市庫(kù)存壓力。而將商品房轉(zhuǎn)為公共租賃住房或養(yǎng)老地產(chǎn)、降低首付比例等措施紛紛亮相。其中，最常用的方式是直接補(bǔ)貼購(gòu)房者。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少已有60余城市采用這一方法，多為三四線城市。

甘肅省2016年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，甘肅部分市州庫(kù)存問(wèn)題嚴(yán)重，將引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降房?jī)r(jià)。

江西下發(fā)《關(guān)于做好化解房地產(chǎn)庫(kù)存工作的通知》，提出包括鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、加大棚改貨幣化安置力度、全面實(shí)行公租房貨幣化補(bǔ)貼制度等20條舉措助力房地產(chǎn)去庫(kù)存。

山西提出多措并舉，著力抓好商品房去庫(kù)存工作，各市因地制宜，一市一策，千方百計(jì)增加商品房銷(xiāo)售，減少庫(kù)存總量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

山東在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)自身售租并舉的同時(shí)，還鼓勵(lì)地方政府收購(gòu)或長(zhǎng)期租用庫(kù)存商品房作為公共租賃住房、鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房。

安徽省也表示，2016年全省貨幣化安置比例要達(dá)到50%以上，力爭(zhēng)達(dá)到70%。推進(jìn)公租房貨幣化，確需增加公租房供應(yīng)的地區(qū)，主要通過(guò)在市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買(mǎi)方式籌集。

“從地方去庫(kù)存政策舉措來(lái)看，一方面‘個(gè)性化’意味并不強(qiáng)，很多仍然是以購(gòu)房補(bǔ)貼為主的舊模式的重啟。”蘭亞紅觀察員對(duì)央廣網(wǎng)記者分析:“另一方面，部分地方去庫(kù)存被貼上了‘行政問(wèn)責(zé)’標(biāo)簽，并以賣(mài)房多寡作為考核的指揮棒，力求速效，激進(jìn)性明顯。”

蘭亞紅還認(rèn)為，“如果地方政府將去庫(kù)存狹隘地理解為又一次房地產(chǎn)熱潮的到來(lái)或者是中央在‘救市’，那么地方的去庫(kù)存政策就難出‘個(gè)性化’新意甚至重回之前的發(fā)展老路。雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然脫離不了房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)要循序漸進(jìn)，但倒退式發(fā)展決不可取。”

降房?jī)r(jià)或難有效去庫(kù)存 恐陷博弈僵局

引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)曾讓潛在的或準(zhǔn)備購(gòu)房者高興一陣，這至少?gòu)恼邔用娲蚱屏朔績(jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期。

但國(guó)家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組認(rèn)為，“通過(guò)降房?jī)r(jià)去庫(kù)存，這顯然只是一種理論思維，認(rèn)為價(jià)格降低，需求會(huì)增加，但是事實(shí)上商品房市場(chǎng)跟一般商品市場(chǎng)顯然不一樣，投入資金大，所以在商品房市場(chǎng)人們的購(gòu)買(mǎi)行為往往跟股市相似，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。特別是當(dāng)人們對(duì)于房?jī)r(jià)下跌有預(yù)期后會(huì)進(jìn)一步降低購(gòu)房需求”。

“縱然開(kāi)發(fā)商推出各種促銷(xiāo)打折活動(dòng)，但購(gòu)房者反而認(rèn)為房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)下降，從而持觀望態(tài)度，導(dǎo)致樓市成交量不斷下滑。”黃瑜副院長(zhǎng)也對(duì)央廣網(wǎng)記者說(shuō):“而購(gòu)房者觀望時(shí)間越長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商成本越高，價(jià)格越難以降低，讓利空間越小，因此從目前情況來(lái)看，這種市場(chǎng)僵局在短時(shí)間內(nèi)還難以被打破。”

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉也擔(dān)憂，“從之前開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)遭購(gòu)房者圍堵和打砸的事例來(lái)看，很難保證降價(jià)之后，這種局面不會(huì)重演”。(記者 賈國(guó)強(qiáng))