春節前夕，房地產市場再傳利好。2月2日下午，央行、銀監會發布房貸新政，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

央行和銀監會2月2日發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，通知顯示，為進一步支持合理住房消費，促進房地產市場平穩健康發展，決定在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

在此基礎上，人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

銀行業金融機構應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，并根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

通知同時指出，加強住房金融宏觀審慎管理。人民銀行、銀監會各派出機構應強化對房地產貸款資產質量、區域集中度、機構穩健性的監測、分析和評估;督促各省級市場利率定價自律機制根據房地產形勢變化及地方政府調控要求，及時對轄區內商業性個人住房貸款最低首付款比例進行自律調整，促進銀行業金融機構住房金融業務穩健運行和當地房地產市場平穩健康發展。

在過去的1年里，房貸政策歷經了330新政和930新政兩次大的調整，其中330新政主要針對二套房首付比例進行調整，首付比例從60%下調為40%;930新政則將一套房首付比例從30%降低為25%。此次相當于同時對首套房和二套房首付比例進行調整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進一步由40%降至30%。

延伸：

還有5城市限購青島等均已放開

值得注意的是，對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。目前，全國只有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞還在執行限購政策，其他41個城市的限購令均已陸續取消。

青島限購令自2011年1月31日實行，2014年8月1日對市內三區及嶗山區套型面積在144平方米以上(含144平方米)的新建商品住房和二手房放開限購，2014年9月1日全面放開限購。

聲音

對惠民生穩增長具有雙重作用

“中央經濟工作會議確定的今年經濟工作的五大任務之一就是房地產去庫存。此時下調非限購城市房貸首付比例，不僅及時而且必要，對惠民生和穩增長具有雙重作用。”中國民生銀行首席研究員溫彬說。

溫彬分析指出，自去年以來，政府先后出臺了一系列穩定房地產市場的政策措施，房地產交易趨于活躍，但三、四線城市房價繼續低迷，去庫存壓力依然較大。而隨著居民收入水平的提高和城市化進程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛。針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，既有利于改善居民住房條件，也有利于促進房地產市場平穩健康發展。

給各地留下了政策空間

目前我國處于城鎮化快速發展期，新增城鎮人口將會帶來大量住房需求，尤其是農民工等新市民的購房潛在需求較大。在非限購城市特別是三四線城市進一步降低房貸首付比例，有利于加速農民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于穩增長大局。

值得注意的是，通知提出，按照“分類指導，因地施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況，自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，當前房地產市場出現較大分化，巨大的差異導致不同省市面臨的具體情況不同。房地產政策長效機制需要從各地實際出發，因地制宜制定住房信貸政策。讓非限購城市可根據自身情況向下浮動，給各地留下了政策空間。據新華社

■專家解讀

首付兩成對銀行還有下調空間

專家認為，“去庫存”作為今年樓市首要任務，非“限購”城市購買首套房首付兩成的信貸政策，將大大降低當地老百姓的購房成本，全國樓市“去庫存”迎來實質性利好。

剛過去的2015年，全國樓市冷熱不均、分化嚴重。一線城市和部分熱點二線城市的樓市成交活躍，價格漲幅明顯，其余二線城市保持平穩。而大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，樓市成交疲軟，但出現了復蘇勢頭。

“對首套房尤其普通住房首套房的房貸首付比下調是應該的，是保護合理住房需求的要求。”上海財經大學不動產研究所所長陳杰教授認為，當前經濟增長下行壓力大，企業貸款難發，而房貸是銀行和購房者雙方都有此類需求，首付兩成對銀行而言風險防范余地足夠，甚至還有下調空間。

易居研究院副院長楊紅旭表示，非“限購”城市商業貸款購房首付門檻降低，有利于剛需和改善性需求入市，尤其是對于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人而言，可謂是“及時雨”。因此，這一政策將刺激普通住宅消費需求。

從2015年部分城市成交情況來看，西安、成都、重慶、長沙、沈陽等二線城市2015年住宅銷售套總價均值在60萬元-70萬元之間，此次首付比例調整后，這些城市僅需不足15萬元即可繳納首付款購房，而對大部分三四線城市來說，首付費用甚至更低，基本在普通居民的購買力范圍之內。

中國指數研究院副院長陳晟表示，目前庫存壓力較大的二三四線城市，僅依靠當地市民已經趨于飽和的需求來拉動消費并不現實，此次政策的更大效果在于進一步為當地潛在的外來農民工、大學生等新市民階層提供樓市消費的可能，更好的實現去庫存與城鎮化的二合一效果。

據陳晟分析，此輪信貸政策調整后，或將更大幅度降低熱點二線城市的首付金額，特別是其二套房購置的首付壓力，鼓勵更多的改善型需求加足利用信貸杠桿比例，推動當地中高端改善市場的持續釋放。

易居研究院副院長楊紅旭表示，這一政策，是中央支持自住需求，化解房地產庫存方針的具體落實，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來還會有其他寬松政策出臺，進一步促進樓市復蘇。2016年，全國樓市將繼續回暖。記者 喬秀峰 王愛科

據新華社

■本地連線

島城商業銀行靜候政策落地

央行新政出臺后，記者連線多家商業銀行的負責人，他們均表示正在等待青島市相關部門的落地政策，并將擇機施行。銀行方面表示，由于此次政策中規定，首套房原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。因此具體政策如何執行還將等待青島市相關部門的落地政策。“這5個百分點是否向下浮動，我們也要等通知。”島城一家國有銀行房貸部門負責人表示。

對于此次新政，農業銀行青島分行住房金融與個人信貸部副總經理李怡表示，降低首付比例相當于降低了市民買房的門檻，能夠有力地滿足剛需購房者的需求。“特別是剛剛工作的年輕人，沒有什么存款，但每月工資相對較高，新政對這部分購房者的實用性比較強。”李怡說。

不過，李怡同時指出，不能忽略的是在首付比例降低后，貸款額度也將不可避免有所增加。“從銀行辦理房貸客戶的整體情況看，為了不背負太大的還款壓力，不少市民都會選擇在可以承受的范圍內，盡量提高首付款比例，之前雖然政策已放寬至首付25%，但很多客戶還是會選擇多付一點首付，至少湊足3成。”

首付和月供就像一個蹺蹺板的兩端，降低首付必然會導致月供上升。“具體選擇哪一端，還是要看購房者個人的情況，采取更優化的貸款方案。”李怡說。對于二套房新政，業內人士普遍認為影響不大。

對購房者來說,過去買套總價100萬元的房子,需要首付款為25萬元;政策施行后,首付款則降低到了20萬元。這意味著5萬元的購房成本，可以按揭貸款的方式分攤到后續商業銀行貸款過程中,通過20年或30年的貸款期限償還。