原標題：樓市政策升級加碼 新一輪調整將有利于改變市場預期

就在前天，中國人民銀行主要負責人宣布，將降低存量房貸利率并統一房貸最低首付比例。具體措施為引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。降息最直接的影響就是買房成本下降，除此之外對樓市還有哪些影響？

降利率惠及存量房貸

與以往降利率不同，記者注意到，此次利率下調主要是針對存量房貸。所謂存量房貸主要是指已經發放且在貸款期內的房貸。幾年前樓市火爆時期，房貸利率不僅超過4%，而且曾執行過按比例上浮，不少購房者最高利率甚至超過5.5%。而最近幾次降息，卻只針對新購房者，之前的購房者只在去年享受過一次存量房貸利率下調。據中國人民銀行《2024年二季度貨幣政策執行報告》顯示，目前存量房貸加權平均利率為4.27%，而青島大部分商業銀行商業房貸執行標準為首套房貸利率3.15%，二套房貸利率3.65%，與新增房貸的利差高達112個基點。有業內人士指出，此次降低存量房貸利率，說明央行有意引導商業銀行將存量房貸的利率調整至與新發放房貸利率相接近的水平。

對于此次存量房貸利率下調，每月可減負多少？記者算了一筆賬，按照存量房貸加權平均利率4.27%來計算，下調0.5個百分點，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，每月月供減少大約289元，30年可以減少利息支出共9萬余元。那么，此次調整將何時到位？記者從島城多家銀行機構了解到，“政策落地仍需一定時間，目前還未有具體措施細節。但參考去年首套存量房貸利率調整，預計在一至兩周內，各銀行將陸續出臺相關實施細則，并統一在規定時限內完成利率下調工作。”同時中國人民銀行表示，“近期會正式發布相關文件。下一步，也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協商進行動態調整。”

市場反饋較為積極

面對此次的利率下調，市場又是給出了什么樣的回答？“上午消息傳出后，門店有咨詢政策的，但是人數不多，考慮到從政策到市場反應有一定的時間延遲，可能兩三天后才會有較多咨詢的客戶。”青島鏈家商圈經理趙加強表示。而很多業內人士都對此次降息表示樂觀，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在政策發布第一時間表示：“這是歷史非常罕見的降存量房貸的政策，對購房家庭是實實在在的利好。此次降低存量房貸利率，實實在在為每個已經購房的居民家庭朋友減輕月供負擔。各地雖然落實了認房不認貸的政策，但其實很多購房形態也還是會被認定為二套房，導致購房成本偏高。這次統一了首套房和二套房的房貸首付比例，其實也是更大力度降低改善型住房需求和增強購房能力。”

記者在采訪中了解到，受全國市場整體影響，青島9月份整體樓市成交數據有一定的回落。不過，從相關項目的實地采訪來看，到訪量仍保持了一定數量。相關銷售人員也表示：“利率政策調整將會給市場帶來積極信號，不少客戶都提到了利率調整的話題，預計銷量有望在10月份迎來積極反彈。”

降息有利于穩定房價

另外，貝殼找房青島站市場負責人陳晶則表示，此次利率調整對于青島房產市場以及購房群體來說，預計會產生三方面影響。

首先，存量房貸利率下調，減輕了已購房群體還款壓力，提前還貸或急于出售的情況可能減少，在售房源更聚焦，有利于二手房市場高效運轉，進一步穩定房價；其次，二套房最低首付比例降低為15%，減緩了改善置業群體的購房壓力，可以刺激部分改善置業需求，激發市場活力；另外，本次調整降低存款準備金率和政策利率，加大保障性住房資金支持以及開發企業貸款支持。在傳遞房產市場穩定發展的信號的同時，夯實了購房者、房產從業者和開發企業的信心，對于房產市場平穩健康發展有著積極的促進作用。

政策發布后，青島貝殼合作品牌經紀人接到了部分市民對于政策細則及落地情況的咨詢。從貝殼數據來看，政策發布當天，貝殼APP青島城市訪問量達到了近1個月的峰值，環比前一天增長8.8%。政策的具體執行細則及效果，還需要進一步觀察和評估。

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8月樓市統計數據發布

9月14日，國家統計局發布全國最新樓市數據，其中70城商品住宅銷售價格下降。8月青島新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，同比下降6.6%，環比降幅繼續收窄；二手住宅銷售價格環比下降1%，同比下降8.9%。業內人士認為當前價格底部調整態勢未改。

據國家統計局發布的數據，8月青島新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月回落0.1個百分點；同比下降6.6%，降幅比上月繼續擴大0.4個百分點。從環比來看，青島新建商品住宅售價自2023年7月止漲轉跌以來，截至2024年8月已連降14個月。同比來看，自2023年12月開始同比止漲轉跌，截至2024年8月，同比現“九連跌”。

二手住宅方面，8月青島二手住宅銷售價格環比下降1%，降幅比上月擴大0.2個百分點；同比下降8.9%，降幅比上月擴大0.1個百分點。環比來看，從2023年4月重回下跌態勢，一直持續到2024年8月，已連跌17個月。同比來看，青島二手住宅售價同比從2022年4月開始下降，截至2024年8月已連續下降29個月。

而從全國數據來看，8月份70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比降幅總體略有擴大，其中一線城市新建商品住宅銷售價格環比降幅收窄、同比降幅與上月相同。一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上漲0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴大0.1個百分點。一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月擴大0.4個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降1.0%和0.9%，降幅比上月分別擴大0.2個和0.1個百分點。

觀海新聞/青島早報記者 劉鵬