原標(biāo)題：組合拳出招 “金九銀十”會(huì)來(lái)嗎

8月底以來(lái)，樓市迎來(lái)多組政策紅包，從三部委發(fā)聲支持“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，到財(cái)政部三部門延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策，再到證監(jiān)會(huì)表示房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制等，監(jiān)管層給出的利好政策涵蓋了需求端與供給端。各地方政府也在加緊推動(dòng)寬松政策的落地。浙江嘉興發(fā)布樓市21條新政，全面取消限購(gòu)限售；成都對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行放松，更多市民被納入其中；廈門調(diào)降了二套房公積金貸款首付比例，蘇州則對(duì)公積金提取有所放寬……明天將迎來(lái)9月，也就是傳統(tǒng)的“金九銀十”，樓市會(huì)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)嗎?

樓市新政頻繁出臺(tái)

7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。而在此之后，各種樓市新政頻繁出臺(tái)。中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月27日，各地出臺(tái)政策近50條，已高于5—7月全月數(shù)量。

其中住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，堪稱最具影響力的政策之一。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。這是不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者期盼已久的政策，尤其是一線城市。

在嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的一線城市，只要有過(guò)住房貸款記錄，結(jié)清與否，再次購(gòu)房時(shí)都將被認(rèn)定為二套住房，相應(yīng)的首付比例達(dá)到五成以上，購(gòu)房成本過(guò)高，對(duì)改善需求、置換群體形成了極大的限制。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，對(duì)外地有過(guò)貸款記錄本地?zé)o房及賣一買一的置換需求來(lái)說(shuō)，首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也有望按首套執(zhí)行，此政策在降低家庭購(gòu)房門檻的同時(shí)，也降低了購(gòu)房成本。而就在昨天，廣州宣布實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，成為首個(gè)實(shí)施這一政策的一線城市。另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)超過(guò)65城發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，涉及城市能級(jí)主要在二線及以下，典型城市如杭州也在去年11月開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

本地政策也在加碼

就在大家討論“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的同時(shí)，那么青島實(shí)行的是什么政策?據(jù)記者了解，目前在青島除限購(gòu)區(qū)域外，實(shí)際執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，有一套房但貸款已結(jié)清的再次購(gòu)房仍可享受首套房信貸政策，這將進(jìn)一步利好改善性住房需求。不過(guò)市南區(qū)和老市北區(qū)依然是限購(gòu)區(qū)域，這里執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，也就是說(shuō)有過(guò)貸款記錄，不管名下有沒有房，都會(huì)被認(rèn)定為二套房。如果限購(gòu)區(qū)域能夠?qū)嵭姓J(rèn)房不認(rèn)貸的政策，買房會(huì)省多少錢?“目前首套房的利率是4.0%，二套房是4.8%，這0.8就是差別。”鏈家地產(chǎn)城市合伙人趙加強(qiáng)告訴記者，這0.8%的利差分?jǐn)偟矫總€(gè)月可不是筆小錢。通過(guò)計(jì)算記者發(fā)現(xiàn)按照貸款100萬(wàn)元、30年的期限來(lái)計(jì)算，二套房每月月供還款要比一套房多出400多元，30年總利息約多出15萬(wàn)元。

除了首套房利率政策之外，青島近期還對(duì)公積金貸款的首付比例進(jìn)行了調(diào)整，根據(jù)8月28日，山東省青島市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市非限購(gòu)區(qū)域住房公積金貸款首付比例的通知》，購(gòu)買青島市非限購(gòu)區(qū)域的首套和第二套自住住房，公積金貸款首付比例分別調(diào)整為20%和30%。

與此同時(shí)，還有其他國(guó)家層面的多重利好政策還在不斷釋放。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布公告稱，將延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。據(jù)此，自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。這一政策有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，更好地支持換房需求釋放。

記者走訪

售樓處訪客量有所增加

在一系列利好政策之下，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為對(duì)即將到來(lái)的傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)“金九”或?qū)⒅档闷诖Ｖ兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，中央在8月底先后出臺(tái)需求端政策（首套認(rèn)房不認(rèn)貸、延長(zhǎng)換房退稅優(yōu)惠時(shí)間）、企業(yè)融資政策等穩(wěn)定市場(chǎng)，若地方加快需求端政策執(zhí)行速度，將有利于帶動(dòng)需求入市，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。面對(duì)樓市市場(chǎng)信心不足的問(wèn)題，也有財(cái)經(jīng)專家撰文指出，盡管商品房存在“買漲不買跌”的受預(yù)期影響的現(xiàn)象，在房?jī)r(jià)承壓的過(guò)程中，購(gòu)房者會(huì)更多采取觀望姿態(tài)，然而對(duì)于近期有剛性置業(yè)需求的購(gòu)房者，其觀望的時(shí)間并非無(wú)限長(zhǎng)，在近期政策松綁同時(shí)“金九銀十”的傳統(tǒng)置業(yè)小高峰到來(lái)，房企促銷力度會(huì)有所加大背景下，購(gòu)房者的成交意愿也會(huì)達(dá)到年內(nèi)高位，從而對(duì)銷售基本面起到提振。

也有房企內(nèi)部人士預(yù)計(jì)，七八月份是傳統(tǒng)的銷售淡季，需求會(huì)形成一定積壓，進(jìn)入9月份的銷售旺季，再疊加近期出臺(tái)的眾多利好政策，9月份銷售或?qū)⑷?月時(shí)有一波小高潮。而記者在售樓處一線觀察，近期來(lái)訪量較之前的確有所增加。昨天上午，在和達(dá)和山的售樓處現(xiàn)場(chǎng)，從上午九點(diǎn)開始就陸續(xù)有市民來(lái)看房。銷售顧問(wèn)告訴記者，進(jìn)入8月下旬客戶和以往相比的確增加不少。“昨天雖然是工作日，但我們成交了4套。”從對(duì)話中，明顯能感覺到銷售顧問(wèn)的興奮。

當(dāng)然，盡管多數(shù)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的臨近，穩(wěn)樓市政策迎來(lái)了發(fā)揮作用的好時(shí)機(jī)，但也有人并不持樂(lè)觀態(tài)度。特別是結(jié)合過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果沒有實(shí)質(zhì)性的政策落地，市場(chǎng)預(yù)期很難真正好轉(zhuǎn)。目前來(lái)看，政策改善的通道再度打開，未來(lái)的政策力度和市場(chǎng)走勢(shì)如何，還有待于進(jìn)一步觀察。

市場(chǎng)猜想

“金九銀十”房?jī)r(jià)會(huì)降嗎

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最能打動(dòng)他們的還是價(jià)格。“金九銀十”會(huì)降價(jià)嗎?有房企內(nèi)部人士也表示，在項(xiàng)目較多的區(qū)域，競(jìng)品較多，大家都降價(jià)銷售，想要去化就不得不被卷入降價(jià)的浪潮中。

保住成本價(jià)是企業(yè)底線，但也有房企會(huì)在這個(gè)銷售旺季采用更低的價(jià)格來(lái)完成銷量。“肯定會(huì)有低于成本價(jià)賣房的，主要是項(xiàng)目前期高價(jià)賣房，后期市場(chǎng)下行，降價(jià)收回成本，整個(gè)項(xiàng)目最終還是盈利的。”業(yè)內(nèi)人士表示。當(dāng)然，對(duì)于很多資金流緊張的公司來(lái)說(shuō)，針對(duì)一些去化不佳的項(xiàng)目或者直接能貢獻(xiàn)現(xiàn)金流的項(xiàng)目，會(huì)采取不同的銷售措施，把控好降價(jià)力度，畢竟“降價(jià)太多對(duì)資產(chǎn)是一種損耗”。

觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬