原標題：降價也賣不動 二手房業(yè)主心態(tài)崩了

從去年開始，青島不少房東發(fā)現(xiàn)，自己的二手房不好賣了，自己掛出去的房子，連來看房的人都很少。家住李村公園附近一小區(qū)的房東說，自家房子在小區(qū)同戶型的二手房中是掛牌價最低的，所以中介帶看了90多次，但是“沒有一個誠心買的”。“二手房難賣”幾乎成了當前市場的共識。房東很焦慮，低于市場價賣不甘心，若是不肯大幅降價，二手房就賣不掉。

買方市場下房東很焦慮

浮山后靠近勁松七路一小區(qū)，107平方米的房子掛牌價從去年的310萬元，一直讓到現(xiàn)在的280萬元。“房東再讓幾萬元也沒問題。”房產經紀人告訴記者，這套房子掛牌快一年了，價格一讓再讓，但還是沒有成交。掛牌量一直在漲，成交量卻一跌再跌。買二手房的在觀望，賣房的卻陷入深深的焦慮。“每天給中介打電話溝通，房源信息輪番掛在十幾個中介，但一直沒遇到一個誠心買房的。去年有個客戶約好了時間看房，最后這位客戶遲到了1個多小時，就是這樣我也愿意等。沒辦法，只要他誠心買，等一天我也愿意。”在市北區(qū)新都心一家中介，記者遇到前來咨詢的宋女士，她告訴記者，房子賣了一年，最多一個星期中介帶來了15波買家，他們不停地壓價，但一直沒能成交。

據(jù)貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，在貝殼平臺掛牌的青島二手房數(shù)量已超過10萬套。而同樣是來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前六個月，青島市一共賣出的二手房只有3.4萬套。從這個數(shù)據(jù)來看，僅是貝殼一家的掛牌量，就需要將近兩年的時間來消化。掛牌量為何會激增?二手房為什么賣不動了?

“賣舊買新”成為主力軍

二手房源大量入市，曾有人認為是“房住不炒”的理念，讓很多炒房客著急拋售手里的存量房。但記者調查發(fā)現(xiàn)，實際情況并非如此。在二手房市場中，有很大一部分業(yè)主的需求是“賣舊買新”。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其網站超過10萬套的房源中，20年以上的老舊房源占比最高達42%，兩居室為主力占比為49%。這些房源的所有者都存在改善居住條件的需求，屬于“賣舊買新”群體。而在2004年和2014年前后，大量市民開始購入新房，多年之后他們也集中進入換房期。再加上三年疫情對于市場的影響，也導致了房源集中出現(xiàn)。

房源集中出現(xiàn)，讓買方擁有絕對的話語權。“最初我想賣310萬元，可中介說，和我相同戶型的房源掛牌量已超過10套，最低的價格才280萬元。無奈之下，我也把價格降到了280萬元。”在浮山后一小區(qū)，正在咨詢的胡先生告訴記者，業(yè)主之間為了盡早出售房源，也會相互壓價。房產經紀人也承認，目前對賣家來說市場的確不友好，“一套房子原本價格已談到250萬元，但買家非說數(shù)字不好聽，讓賣家再讓5萬元。”

一位房產經紀人告訴記者，很多買家講了半天價，最后還是選擇“再看看”，在他們看來，目前市場還處于下跌的狀態(tài)，就算價格已經壓得很低，依然有買貴的風險，所以會選擇繼續(xù)觀望。長時間的觀望又促使賣家繼續(xù)降價，由此便產生了惡性循環(huán)。

除此之外，隨著李滄、高新區(qū)等新的教育資源高地的崛起，支撐二手房的學區(qū)資源也變得沒有那么稀缺，在一定程度上導致熱門的學區(qū)二手房，也不再那么緊俏。

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想要快速出手

不妨考慮“優(yōu)鮮賣”

如何才能快速賣掉自己的舊房呢?“降價還是目前最好的選擇。”有房產經紀人建議，而支持他的理由主要有兩方面，一是從目前的情況來看，新房價格目前是穩(wěn)中有降的趨勢，二手房不可能獨善其身。另一方面就是從目前的二手房的庫存來看，短時間內不會出現(xiàn)市場反轉的情形。“我有個客戶去年只要降10萬元便能成交，但客戶不肯。今年降了30萬元還沒成交。”房產經紀人告訴記者，“房住不炒”的理念下，人們對居住品質的要求越來越高，過去那種房子普遍保值的情形已經有所改變。而二手房最大的優(yōu)勢就是價格，隨著時間的推移，房子居住品質下降，未來價格會越來越低，所以如果想出手，最好的辦法還是降低心理預期。

而針對賣舊買新的改善群體，有數(shù)據(jù)顯示，當下青島二手房平均成交周期在200天，購買新房平均周期為40余天。“賣舊買新”因為存在二手、新房時間差問題，很容易出現(xiàn)舊房沒賣出，新房到期未支付需要繳納違約金的情況。為支持改善型住房需求，6月1日，青島住建局等多部門提出全面推行二手房“帶押過戶”“優(yōu)鮮賣”模式，促進“賣舊買新”“賣小換大”。以“優(yōu)鮮賣”為例，“優(yōu)鮮賣”產品打通二手房出售、新房購買的時間間隔期，并通過保底（舊房未售出、新房定金退還）方式保障購房者認購風險，并可在短期內幫助購房者成功置換。

觀海新聞/青島早報記者 劉鵬