原標題：提前還貸別著急 存量房貸降息獲支持

從去年下半年開始，“提前還貸”話題一直備受關注。近日，中國人民銀行相關負責人就提前還貸現象作出回應，表示支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。這是監管部門首次對存量房貸利率的調整表態。

存量房貸調整被支持

去年以來，新發放房貸利率一路走低，而存量房貸利率的加點卻一成不變，不少“高位站崗”的存量房貸客戶呼吁降一降自己的利率，由此還引發了對提前還貸的探討。

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾，在2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示，前幾年發放的存量房貸利率仍處在相對較高的水平，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”鄒瀾表示，由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加，這與存量房貸利率處于較高水平相關。

根據中指研究院監測數據顯示，自2022年第四季度起，各地方政府可雙向動態靈活調整首套房貸利率。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。2023年以來全國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下。

據了解，隨著6月份5年期以上LPR的調整，青島目前新發放住房按揭利率已降至首套4%，二套4.8%。值得關注的是，所謂的房貸利率“4”時代，目前還是針對新購房者。

選擇浮動利率后，LPR下行代表購房者的月供額度可能降低，購房成本也將隨之下降，新購房用戶和存量房貸用戶均會如此。差別在于加點的不同，目前新購房用戶可執行房貸利率是5年期以上LPR減20個基點，而部分存量房貸用戶則需要在5年期LPR的基礎上再加基點，導致利率仍較高。

“如果我現在買房，房貸利率就能少1.6個百分點，110萬元的貸款每月月供能少1000多元。”2019年在李滄區貸款買房的劉女士，目前月供7000多元。她表示，最近兩年隨著LPR走低和房貸政策的放寬，房貸利率越來越低，選擇浮動利率的存量房貸雖然會跟隨LPR調整，但銀行約定的加點沒有改變。兩相對比差異明顯。

“一刀切”可能性較小

記者從青島多家銀行了解到，目前，各家銀行還沒有接到相關部門的正式通知，有關存量房貸的政策目前并沒有變化，客戶還需要耐心等待。不過，多名業內人士認為，“一刀切”地強制要求商業銀行下調存量貸款利率的可能性不太大，具體實施方案還需等待監管或商業銀行細則出臺，預計不同地區和不同銀行之間的差異會比較大。

“央行只是說支持協商，并沒有硬性規定。很多客戶都非常關注這一問題，上周五就有客戶咨詢，我們也將相關信息反饋至總行，但尚沒有相關文件下發，建議關注官方發布的信息。”一位銀行工作人員表示。

“這對我們正在還房貸的購房者而言是個好消息。雖然目前尚沒有出臺具體的辦法，但畢竟是監管部門首次表態，讓存量房貸降息有了希望。”市民趙先生說，他于2020年購入了房產，由于是第二套房，房貸利率近5.7%，盡管LPR多次下調，但加點不變，目前房貸利率依舊高達5.33%。

青島市一家商業銀行個貸經理表示：“只是有這個說法，沒有形成文件，我們也沒有接到相關通知，如果總行有類似新政，我們會及時跟進執行。”

有業內人士認為，如果央行提到“自主協商變更合同約定”，意味著允許存量房貸利率的加點，通過銀行與借款人協商調整；“以新發放貸款置換原來的存量貸款”，意味著允許按照較低的新發放房貸利率，置換利率較高的存量按揭貸款。以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調，但具體方案仍有不確定性，包括自主協商的時間、存量按揭調整幅度、是否允許跨行“轉按揭”等。

降息還可選“商轉公”

除此次受到支持和鼓勵的“自主協商變更合同約定”“以新發放貸款置換原來的存量貸款”方式外，符合“商轉公”條件的市民辦理“商轉公”是降低存量房貸利息支出的另一種模式。

據了解，自去年12月市住房公積金管理中心啟動“商轉公”貸款業務以來，目前，我市“商轉公”貸款業務合作銀行已經擴展至9家，分別為工商銀行、中國銀行、交通銀行、光大銀行、青島農商銀行（市南支行）、建設銀行、青島銀行、招行銀行和農業銀行。

“商轉公”如何辦理?市住房公積金中心介紹，符合條件的職工需要向原商業貸款銀行提出商轉公貸款需求，征得原商業貸款銀行同意后，由原商業貸款銀行出具《銀行意見書》。在取得《銀行意見書》之后，職工向市住房公積金管理中心申請商轉公貸款，并提供原商業貸款所購住房不動產權證、個人信用征信報告、個人商業貸款信息查詢授權書、本人及配偶的還款能力等必要的借款申請資料。

本報樓市觀察員李鵬飛認為，目前青島樓市呈現三大特點：一是分化，市場分化、樓盤分化、地塊同樣也分化；二是豪宅化或者改善化產品更具市場效益；三是各個區域的核心板塊，將更具有價值。存量房貸利率下調將降低購房者的還款壓力，提高購房的實際購買力。這有望刺激潛在購房者的積極性，增加購房需求，尤其是改善需求。而購房需求的增加和房屋銷售的提振，將刺激房地產開發商的投資信心，進一步推動新房供應和土地交易活動的增加。這有助于行業的良性循環，推動房地產市場的穩定和發展。

呂 蕾