趙永樂正在張貼2015年物業費使用清單。

眾所周知，封閉式小區常常由專業的物業公司來管理，然而記者了解到，從去年開始，湛山街道卻出現了一種封閉小區由業主委員會來自治管理的新現象。近期，街道轄區內實行這種自治管理的小區已增至4個，這些小區均因種種原因導致了物業公司的撤出，最終在湛山街道及社區的引導協調下，建立起了新型管理模式。這種模式如何運行，有何效果，又有啥問題呢?記者進行了調查。

收支賬目都公示清楚

3月18日，記者來到業主委員會自治管理小區芝泉山莊。上午9時30分，仰口路社區芝泉山莊片區黨支部召開黨員會議，業主委員會主任趙永樂和兩名成員也來參加。會議結束后，趙永樂和同伴又聯合湛山城管中隊執法人員處理了一起投訴，緊接著，他們又去小區各個宣傳欄張貼去年小區物業費收支清單。隨后，幾個人面對小區內部分枯死的綠植，商討解決辦法。一上午下來，他們幾乎沒閑著。

“去年1月1日，我們正式接管小區，以前的物業公司服務不到位，垃圾打掃不及時，大家意見很大，后來這個公司撂挑子不干了，我們一些業主就在街道和社區支持下進行了業委會改選，把物業公司的活兒都攬了過來。”趙永樂說。

記者了解到，進行業委會自治管理的小區，業委會成員大都閑不下來。東海西路上實行自治管理的小區，業委會成員還都大部分在職，他們常常加班加點商討小區管理問題。

物業工作全都攬過來

到底業委會如何管理小區呢?3月25日，記者了解到，四個小區都各有5名業委會成員。“我們業委會下設業主服務辦公室。具體事務由他們來干。”趙永樂說，“業委會成員之一張文羽兼任辦公室主任，辦公室聘任了電工、維修工、保潔員等共10人，這些人有報酬，而我們其他業委會成員全都義務服務。”東海西路自治管理小區和華嚴路上的自治小區管理模式也跟芝泉山莊類似。

海門路上的自治小區則略有不同。“現在的封閉小區物業管理大都實行包干制，物業費全部由物業公司支配。我們業委會上任后，實行酬金制，聘任物業公司，每月按約定數額給他們支付工資，結余的物業費由我們來管理。”該小區業主委員會主任蓋方民說，業委會成員同樣不拿一分錢。

對于物業費使用問題，4個小區都會半年向小區業主進行一次公示，芝泉山莊等小區還會將收支明細報送給湛山街道辦接受監督。“我們5人全部簽字同意物業費才能用，這是我們一直堅持的原則。”趙永樂說。而蓋方民告訴記者，他們的物業費使用委托了會計師事務所來審計。

居民繳費變積極

進行自治管理效果如何呢?“總體上說，相比之前物業公司管理，我們小區確實有改觀，衛生天天有人打掃了，非常干凈，以前小區里的車亂停，現在也排得整整齊齊。”3月28日，芝泉山莊居民王桂芝說，去年業委會還給安上了監控和3個快遞密碼箱。

“我們小區院子小，車位緊張，以前物業公司沒有加強管理，停車難，爭搶車位的現象非常多，業主委會員上任采取了一系列措施，現在小區總算風平浪靜。”家住東海西路自治小區的高培宇說。

記者了解到，業委會自治管理后，芝泉山莊、東海西路自治小區盜竊等案件發案率為零，而物業費收繳率也進一步提高。其中，芝泉山莊336戶居民去年繳費率達到96.7%，東海西路自治小區共計79戶居民，今年上半年已有65戶左右居民交了物業費。

潛在問題不容忽視

“如何應對物業撤出問題，保證小區不亂，目前階段，業委會自治是種很好的選擇。”湛山街道辦主任孔兆鋒說，“但它并不完善，業委會‘當爹又當媽’，有一些潛在問題不容忽視，我們街道也正在努力協調改進。”

“業委會自治其實是一種過渡性舉措，封閉小區物業管理仍然是根本解決辦法，要想真正實現小區管理的良性運行，我們還是希望業主和物業加強溝通，相互理解，對老舊小區來說，可以根據市場情況適當調整物業費用，緩解物業與業主之間的矛盾。”孔兆鋒說，同時街道也將強化居委會在社區管理中的主導作用，推動居委會依法對業委會開展指導，對物業服務企業進行督促，形成居委會社區管理、業委會自治管理、物業公司專業管理相結合的局面。

同時，王忠祥呼吁，希望相關部門能夠盡快建立起與物業管理各類成本上漲相適應的調價機制，并盡快出臺老舊住宅小區物業維修資金補充管理辦法，緩解老舊住宅小區維修資金嚴重不足的矛盾。

文/圖 記者 李晨