司法實(shí)踐中不少案件都是因?yàn)樵谧夥窟^(guò)程中產(chǎn)生糾紛，訴至法院，結(jié)果往往都是因?yàn)榉梢庾R(shí)不強(qiáng)，鬧得騰房賠錢(qián)，有苦難言。作為一個(gè)曾經(jīng)的租房客，結(jié)合日常審理此類案件中常見(jiàn)的問(wèn)題，給奮斗著的年輕人提醒一、二，望他們能夠把更多的時(shí)間和精力都用于快樂(lè)的生活和工作中，而不是花在和房東、中介的訴訟、扯皮上。

租賃房屋要確認(rèn)房屋可以合法出租

想租房居住，要確認(rèn)你看中的房屋是可以合法出租的。比如北京，當(dāng)然也還有其他一些城市，一樣都存在著很多類型的房屋，如經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、公租房、標(biāo)租房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等等，還有一些自建房屋都在對(duì)外出租。

應(yīng)當(dāng)注意到，有些類型的房屋法律是不允許出租的。如自建房屋一般都是未獲得規(guī)劃許可的違章建筑，出租人不可能取得房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，即使與出租人簽訂了租賃合同也是無(wú)效的。無(wú)效合同不受法律保護(hù)，出租人可能隨時(shí)要求承租人騰房。

即使訴訟到法院，法院也會(huì)確認(rèn)此類合同無(wú)效，判令承租人騰退房屋。另外還有公租房，因公租房本身就是不允許轉(zhuǎn)租的，對(duì)外出租公租房屬于無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，租賃公租房的租賃合同也是無(wú)效的合同，不受法律保護(hù)。還有其他一些政策上不允許出租或在一定時(shí)間段內(nèi)不允許出租的房屋，如經(jīng)濟(jì)適用房等，在尋找房源時(shí)，應(yīng)避免租賃上述房屋，以免產(chǎn)生糾紛，引發(fā)不必要的訴訟。

如果不知道房屋是什么性質(zhì)的房屋，就應(yīng)要求出租人提供產(chǎn)權(quán)證，違法建筑不可能辦理產(chǎn)權(quán)證，公租房只有公有住宅租賃合同，合同中也會(huì)明確約定房屋不允許轉(zhuǎn)租，租房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意。

確認(rèn)出租人有權(quán)出租房屋

與出租人商談租房事宜時(shí)，要確認(rèn)出租人與房屋的關(guān)系。如果是房屋產(chǎn)權(quán)人直接出租，簽合同之前應(yīng)查看房屋產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主的身份證件，看一下房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人和提供的有效身份證明是否一致，是否和與你簽合同的是同一個(gè)人，以免被騙;如果產(chǎn)權(quán)證在辦理過(guò)程中，那么可以要求出租人出示與原產(chǎn)權(quán)人簽署的商品房買(mǎi)賣合同、完稅發(fā)票等材料，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

如果出租人也是承租人，也就是日常說(shuō)的二房東，這種情況應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。二房東與承租人簽訂的合同效力受其與房東簽訂的租賃合同的效力制約，如房東不允許二房東轉(zhuǎn)租，那么你與二房東簽訂的租賃合同可能因二房東沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)而無(wú)效。

另外，即使二房東有轉(zhuǎn)租權(quán)，也要仔細(xì)審核二房東與房東之間合同的租賃期限，承租人與二房東的租期不能超過(guò)二房東與房主的租賃合同的期限。最重要的一點(diǎn)就是租賃二房東的房屋，不要圖便宜或省事，一次性向二房東交太多的租金或押金。現(xiàn)實(shí)中有不少二房東收了租金和押金后不向房東交納租金或者直接就消失了，房東要收回房屋，把租客趕走的案例，因此租用二房東的房屋，一定要謹(jǐn)慎再三，尤其不能一次性交納太多的費(fèi)用，避免人房?jī)煽铡?/p>

如果是通過(guò)房產(chǎn)中介公司租房，不能因?yàn)槭侵薪楣窘槿刖头潘删琛?shí)踐中通過(guò)中介公司租房有兩種形式，一種是通過(guò)中介公司介紹房源，由承租人與房東簽訂合同的情況。此時(shí)承租方與中介公司之間是一種居間合同關(guān)系，中介公司為承租方提供的是一種中介服務(wù)。中介公司為你提供房源信息，進(jìn)行初步的房產(chǎn)信息和出租人信息核實(shí)，由出租方或者承租方向中介公司繳納中介費(fèi)，之后由承租方和出租方簽訂租賃合同。

此時(shí)，仍要注意上述兩點(diǎn)，核實(shí)清楚房屋信息和房主信息。實(shí)踐中，有不少唯利是圖的中介公司為了促成業(yè)務(wù)，收取中介費(fèi)，往往隱瞞雙方的一些信息和房屋信息。為保護(hù)好自己的權(quán)益，租房人在租房時(shí)還是要盡可能親自核實(shí)信息。

另一種常見(jiàn)的形式是中介公司租賃了房東的房子，然后自己再對(duì)外出租，由承租人和中介公司簽訂合同的情況。現(xiàn)實(shí)生活中，中介公司做得都比較隱秘，在形式上和出租人、承租人簽訂的還是委托代理合同，合同上載明的出租人也是房東的名字。實(shí)際上租房時(shí)承租人是只見(jiàn)中介不見(jiàn)房東，租金也是向中介公司繳納，此時(shí)，承租人與中介公司之間是租賃合同關(guān)系。

這種情況下，租房應(yīng)選擇有良好口碑的正規(guī)房屋中介，審核房主給中介公司房屋產(chǎn)權(quán)證明和房主的委托書(shū)、委托代理合同，租賃期限一定要在中介公司的代理期內(nèi)。如有可能，與房東見(jiàn)面溝通一下，確認(rèn)其同意中介公司代為出租。另外在這種情況下，也盡量避免一次性交納過(guò)多租金和押金，很多較小的中介公司會(huì)發(fā)生人店兩空的情況。大額租金交給中介后，如果中介跑路，房主沒(méi)有收到租金必然要來(lái)收房，承租人就會(huì)遭受較大的損失。

簽訂較為詳細(xì)的書(shū)面租賃合同

合同法規(guī)定：租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。如果是不定期租賃合同，雙方都有權(quán)隨時(shí)提出解除租賃合同，如果希望長(zhǎng)期穩(wěn)定居住，還是要求訂立書(shū)面合同方為妥當(dāng)。

簽訂合同時(shí)，合同中容易引起糾紛的條款要細(xì)。哪些是容易引起糾紛的條款呢?根據(jù)日常審理的經(jīng)驗(yàn)，以居住為目的房屋租賃合同，產(chǎn)生爭(zhēng)議主要集中在租金交納的時(shí)間，水、電、煤氣費(fèi)的起止點(diǎn)，房屋及其設(shè)施的維修費(fèi)用負(fù)擔(dān)，房屋內(nèi)的物品損壞因誰(shuí)而起和押金的退還等問(wèn)題。

在簽訂合同時(shí)，除了房屋的坐落位置、租賃的期限、租金的標(biāo)準(zhǔn)等需要明確外，對(duì)于租金交納的時(shí)間、押金退還的條件和時(shí)間、入住時(shí)水、電、煤氣表的度數(shù)、各種雜費(fèi)、維修費(fèi)的承擔(dān)以及房屋內(nèi)的大件、貴重物品的情況盡量要寫(xiě)清楚，入住時(shí)都要做好清點(diǎn)記錄，雙方簽字確認(rèn)后，作為合同的附件，以避免將來(lái)產(chǎn)生糾紛。

保存好自己履行義務(wù)的證據(jù)

租賃合同中，承租人主要履行以下三種義務(wù)，即交納租金、合理使用房屋及將房屋交還出租人。與履行上述義務(wù)相關(guān)的證據(jù)資料，應(yīng)當(dāng)注意保存。

在簽訂合同時(shí)，如果交納租金不方便，可以在合同中約定向出租人賬號(hào)直接轉(zhuǎn)賬來(lái)支付租金、押金和其他費(fèi)用，因?yàn)殂y行轉(zhuǎn)賬都有記錄，避免不經(jīng)意間丟失一些繳費(fèi)票據(jù)，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。如果是向房東或中介公司直接交納租金、押金，應(yīng)要求其出具收據(jù)，收據(jù)上要寫(xiě)清楚押金和租金的數(shù)額、租金的起至日，中介公司的要加蓋其公司的印章，并要保存好這些交費(fèi)的收據(jù)，以備萬(wàn)一。

合同期滿要求退租時(shí)，有些房東和中介也經(jīng)常會(huì)以房屋設(shè)施損壞或者其他借口作為條件來(lái)克扣租房者押金。首先要明確承租房屋及房屋內(nèi)的家具、設(shè)施正常使用中的磨損、老化不是扣押金的理由。合同法第二百一十八條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。為保護(hù)自己的合法權(quán)益，入住時(shí)和退房時(shí)盡量通過(guò)拍照、錄像等留存一些證據(jù)。交還房屋時(shí)，也要和入住房屋時(shí)一樣，辦理交接手續(xù)，注明房屋收回時(shí)的情況，讓出租人簽字。如果無(wú)爭(zhēng)議最好，如果有爭(zhēng)議，可以對(duì)爭(zhēng)議的物品和設(shè)施進(jìn)行錄像或拍照，保存證據(jù)已備解決糾紛之需。

當(dāng)然承租人承租房屋后，也應(yīng)當(dāng)合理使用房屋，愛(ài)護(hù)房屋內(nèi)的設(shè)施。合同法第二百一十九條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。如果在使用中確實(shí)對(duì)房屋的設(shè)施、物品造成不當(dāng)?shù)膿p壞，盡可能通過(guò)協(xié)商解決，如果分歧較大，可以通過(guò)訴訟的方式，由法院裁決。

另外需要注意的是，如果確實(shí)因退還押金產(chǎn)生爭(zhēng)議，想通過(guò)訴訟途徑解決，那么就不要猶豫不決來(lái)回?fù)u擺。實(shí)踐中常見(jiàn)一些承租人，在出租人刁難的情況下，收取了退還的部分押金后，為出租人出具了模棱兩可的說(shuō)明或收據(jù)，然后又來(lái)法院起訴，結(jié)果往往是被駁回。

注意履行自己的義務(wù)

租賃他人房屋，簽訂租賃合同后，除了應(yīng)注意保護(hù)自己的權(quán)利外，還應(yīng)按照合同的約定履行自己及時(shí)足額的交納租金和及時(shí)交還房屋的義務(wù)。一般的房屋租賃合同都約定了明確的租賃交納時(shí)間以及不及時(shí)交納租金的違約金、滯納金和解約條款。如果不及時(shí)交納租金，可能要承擔(dān)另行支付違約金的后果，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致合同解除。交還房屋是在合同解除或?qū)脻M后，承租人應(yīng)將房屋交還出租人。尤其在向出租人交納押金的情況下，一般合同約定的是先交房，后退押金。即使沒(méi)有約定，一般也按照這個(gè)程序履行。

切記，盡量不要采取不退押金不退房的措施來(lái)逼迫出租人退還押金，如果不騰退房屋，在占用房屋期間的房屋占用費(fèi)是要由房屋占用人來(lái)承擔(dān)和支付的。即使你不使用房屋，不與房屋出租人辦理交接手續(xù)，仍是由承租人支付房屋的使用費(fèi)。

當(dāng)然最重要的是要確認(rèn)房屋安全，不能只圖便宜因小失大。時(shí)下很多房東和中介公司將房子改造成小間出租，租房時(shí)一定要確認(rèn)這種房子是否存在安全隱患，例如漏水、電路布置不當(dāng)?shù)取Ｈ绻凶獾姆课荽_有安全隱患，影響房屋居住人的人身安全，根據(jù)合同法第二百三十三條的規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。