房屋屬于不動產(chǎn)，根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，在房屋買賣中，即使買受人按照合同約定住進了購買的房屋，如果沒有及時辦理房屋過戶手續(xù)，仍然會面臨一定的法律風(fēng)險，難以保障在購買的房屋內(nèi)長期“住下來”。近日，北京市房山區(qū)人民法院結(jié)合案例，對幾種常見風(fēng)險進行了提示。

已購房遭惡意出售

●典型案例

2000年，劉某與王某簽訂了房屋買賣合同后，按照約定支付了3萬元首付款，然后便搬進了所購房屋，并以王某的名義每月歸還銀行貸款。2012年，在即將還清銀行貸款辦理房屋過戶手續(xù)時，劉某卻發(fā)現(xiàn)王某又將自己住了近13年的房屋出售給了第三人崔某，并且崔某已辦理了房屋過戶手續(xù)。

●法官評析

房山區(qū)法院城關(guān)法庭法官王關(guān)林認為，上述案例屬于典型的房屋所有權(quán)人違約中的“一房兩賣”情形。在目前市場交易活動中，房屋價格上漲較快，房屋所有權(quán)人感覺自己以前的售價賣虧了，往往利用買主沒有辦理登記手續(xù)的漏洞，將自己名下已經(jīng)出售的房屋再次出售給第三人。

如果房屋所有權(quán)人與第三人存在惡意串通情形，那么根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，房屋買受人可以請求法院確認房屋所有權(quán)人與第三人簽訂的買賣合同無效，然后要求房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行合同。如果第三人基于對房屋登記公示公信原則的信賴，支付了房屋合理對價，不存在與原房主惡意串通行為，合法取得了房屋所有權(quán)，那么買受人只能要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

未過戶房屋被查封

●典型案例

2013年，張某與劉某簽訂了房屋買賣合同。在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，劉某因債務(wù)問題，其名下待出售的房屋被法院查封，雙方無法再繼續(xù)辦理過戶手續(xù)。

●法官評析

王關(guān)林認為，在二手房上市交易信息中，如果房屋所有權(quán)人著急出售房屋，有的是出于換房考慮急需用錢，也有的是因為存在其他債務(wù)糾紛，擔(dān)心房屋被法院查封，而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓，這種情況下存在房屋無法順利辦理過戶的可能。

如果在簽訂房屋買賣合同時，房屋所有權(quán)人明知出售的房屋已被有權(quán)國家機關(guān)采取了查封等強制措施，合同一般認定為無效，因此給買受人造成損失的，應(yīng)當承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果簽訂合同后在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，因房屋所有人的個人債務(wù)問題，導(dǎo)致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限屆滿仍未辦理房屋查封解除手續(xù)的，買受人可以請求解除合同，并要求房屋所有人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

賣房人未獲授權(quán)

●典型案例

在中介提供的居間服務(wù)下，金某與劉某的代理人趙某簽訂了《存量房屋買賣合同》及《裝修款補充協(xié)議》，合同約定金某出資120余萬元購買劉某名下的房屋，并于簽約當日支付定金兩萬元。在辦理過戶手續(xù)過程中，趙某以各種理由推脫。后來得知，在簽訂合同時，趙某屬于無權(quán)代理，并且事后也未獲得劉某追認。現(xiàn)房屋已被劉某與趙某出售給第三人唐某，并辦理了過戶手續(xù)。

●法官評析

王關(guān)林認為，在二手房屋買賣中，囿于市場交易經(jīng)驗欠缺或者時間成本的考慮，有的房屋所有權(quán)人會委托他人辦理相關(guān)手續(xù)，因此，買受人在簽訂房屋買賣合同時，一定要注意審查簽約人是否為房屋所有權(quán)人，如果房屋所有權(quán)人委托他人辦理相關(guān)手續(xù)，要仔細查看代理人的委托權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán)。

如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權(quán)利人追認或者獲得房屋的處分權(quán)，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

本文來源：中國消費者報