2016年剛剛過去3個月，房產(chǎn)交易大廳又出現(xiàn)排長隊的現(xiàn)象。房產(chǎn)市場再現(xiàn)量價齊漲。

數(shù)據(jù)顯示，2月份山東11城房價9城上漲，日照威海等三四線城市領(lǐng)漲。與此同時，今年前2個月，山東住房城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟主要發(fā)展指標全線回暖。其中，新建商品房和二手房銷售量同比分別增長22.8%和8.9%，商品房去庫存周期為23個月，較去年同期縮短了4.3個月。

究其原因，營改增、降首付、降利率等疊加政策利好，是量價齊漲的主要動力。然而，有專家提醒，政府要謹防“居民加杠桿”，防范為了去三四線及以下城市的房地產(chǎn)庫存，而讓居民增加貸款和負債率，甚至將企業(yè)的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成居民的負債。

山東11城房價9城上漲 商品房去庫存縮短了4.3個月

3月30日7點半，距離濟南市房產(chǎn)交易中心還有1個小時，很多市民就提前在門口聚集等待。

濟南市房管部門工作人員介紹，3月份二手房市場明顯回暖，成交量增加。平均每天(只含工作日)的二手房網(wǎng)簽量接近300套，較去年年底增加近30%。

不僅濟南，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，更多城市房價同比由降轉(zhuǎn)升，且漲幅有所擴大。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有47個，比1月份增加9個;二手住宅價格同比上漲的城市有41個，比上月增加1個，其中的34個城市漲幅比上月有所擴大。

前兩個月，山東新建商品房和二手房銷售量均出現(xiàn)較大幅增長。

山東省住建廳相關(guān)負責人在接受采訪時介紹，前兩個月，山東住房城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟主要發(fā)展指標全線回暖。其中，新建商品房和二手房銷售量同比分別增長22.8%和8.9%。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份山東11個城市當中，房價上漲的有9個。其中，日照、威海、德州等三四線城市領(lǐng)漲，漲幅都在1%以上，而日照突破2%。

山東省住建廳統(tǒng)計顯示，前2個月，山東商品房去庫存周期為23個月，較去年同期縮短了4.3個月。商品房新開工面積同比增長30%，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)24個月累計值同比下降的態(tài)勢。

一大波利好政策激活購房需求 營改增后百萬住房少交2400元稅

行業(yè)專家分析，2月份新建商品房和二手房量價齊漲的主要動力是政策利好。在去庫存的政策導向下，中央繼續(xù)實施積極的信貸和財政政策，2月初，央行和證監(jiān)會下調(diào)非限購城市商貸首付比例，變相提高了部分改善性群體的購買力;19日，財政部等部門聯(lián)合發(fā)布通知，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅做出減免調(diào)整，與之前降首付政策相疊加，持續(xù)釋放改善性需求，同時也將對新市民首次置業(yè)形成有力支持。

此外，濟南一名房產(chǎn)中介機構(gòu)負責人分析認為，供給方面的調(diào)整，也是推動2016年前兩個月房價上漲的重要原因。春節(jié)后，樓市逐步恢復正常運行，開發(fā)商調(diào)整推盤節(jié)奏，供給量趨緩。部分熱點二三線城市成交量也平穩(wěn)釋放，庫存總量下降。未來，在降首付、降稅政策雙重利好下，樓市有望呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢。

的確，濟南購房者在3月份的降稅政策，尤其是“營改增”刺激下，又掀起了一股購房小高潮。

財政部、國家稅務總局公布的營改增全面推開細則顯示，從5月1日起，全面實施營改增，將試點范圍擴大到房地產(chǎn)等行業(yè)，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。

濟南房產(chǎn)交易大廳有關(guān)工作人員說，從排隊辦業(yè)務的市民來看，有不少人是對“營改增”誤讀引發(fā)的恐慌性購房，他們認為如果不在“五一”之前把手續(xù)辦完，就會多交很多稅款增加買房成本。

對此，分析人士認為，改征增值稅后，可以消除住房銷售中的重復征稅問題，減輕購房者負擔。該人士詳細算了一筆賬，假設成交總價為100萬元的住房，營改增前，應繳營業(yè)稅=100萬元×5%=5萬元;營改增后，應繳增值稅=300萬元÷(1+5%)×5%=4.7619萬元。可以看出，這類二手房“營改增”前后，就營業(yè)稅和增值稅這兩個對比的話，稅負降了0.2341萬元，這樣看來，營改增后二手房交易的稅負確實會有所下降。這也與之前財政部承諾的稅負“只減不增”相吻合。

山東財經(jīng)大學經(jīng)濟研究中心主任潘明星分析說，在過渡期，二手房交易的增值稅，基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策，原有的優(yōu)惠政策也延續(xù)。但由于營業(yè)稅是按照含稅銷售額計稅，增值稅是按照不含稅銷售額計稅，稅負還略有降低。

山東房價不具備全面暴漲條件 剛需仍是購房主流

濟南鏈家地產(chǎn)有關(guān)負責人說，他們3月上旬對濟南市100多家店面做過統(tǒng)計調(diào)研，總體房價比2月下旬上漲了0.04%，以一套100萬的房子為例，也就上漲了4000塊錢，每平米上漲40塊錢。“市場確實出現(xiàn)回暖，需求量得到了釋放，但是房子并沒有大家想的那么好成交。因為觀望的還占多數(shù)。”該負責人說，不少房東借機抬高掛牌價，出現(xiàn)了“有價無市”的現(xiàn)象，在一定程度上反而更不利于成交。一般來說，成交價會比掛牌價便宜1萬至2萬元左右。

對此，李鐵崗認為，今年政府出臺的一系列利好政策，根本目的就是去庫存，政策效應持續(xù)下去房價上漲是可能的。面對現(xiàn)在不少一線城市房價暴漲的現(xiàn)狀，開發(fā)商“最聰明的選擇是借機去庫存，而不是漲價”。需求釋放了，不代表房子就很好賣。3月份成交量增加是去庫存的效果，但是市場還會有新的供應量出現(xiàn)，市場總體還是供過于求，短期內(nèi)需求量消化的比較明顯是正常的。但是未來很長一段時期內(nèi)，需求量如何再被更好地激發(fā)，還有待考驗。

針對李鐵崗對新供給量增加的判斷，從山東省住建廳提供的數(shù)據(jù)得到了驗證。今年前兩個月，山東住房城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟主要發(fā)展指標全線回暖。房地產(chǎn)業(yè)、城市建設、村鎮(zhèn)建設共完成投資757億元，同比增長5.4%。其中，新建商品房和二手房銷售量同比分別增長22.8%和8.9%，商品房去庫存周期為23個月，較去年同期縮短了4.3個月。商品房新開工面積同比增長30%，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)24個月累計值同比下降的態(tài)勢。建筑業(yè)逐步止跌回升，新簽承包合同1186億元，完成總產(chǎn)值979億元，同比分別增長9.9%和1.3%。完成城市建設投資70億元，與去年同期持平，自去年3月份以來連續(xù)10個月同比下降的態(tài)勢得以緩解。

鑒于目前山東商品房去庫存周期仍有23個月，意味著供大于求的局面仍然存在，而且山東人購房還是以剛性需求為主，房價并不具備全面暴漲的條件。

加杠桿埋下金融風險 謹防房企不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成居民負債

前不久，全民關(guān)注的鏈家事件，引發(fā)不少人對房地產(chǎn)行業(yè)杠桿的思考。鏈家在購房者20%首付基礎上再擴大一倍杠桿，將購房首付比例放大到了1:10，大大推動了投機資金進入房地產(chǎn)的熱情。不僅如此，鏈家還通過發(fā)行P2P將短期資金引導到房地產(chǎn)行業(yè)，鏈家理財平臺累計投資金額已達到180億元，已發(fā)放收益1.78億元，投資用戶人數(shù)超過了31萬人，人均投資金額超16萬元。

姑且不說，鏈家作為一家房產(chǎn)中介機構(gòu)，卻深度涉足專業(yè)的金融領(lǐng)域，已經(jīng)埋下了金融風險隱患。僅鏈家通過加杠桿，帶來的購房熱情，就應該引發(fā)對當前全國多數(shù)城市房價上漲原因的思考。

前不久，沈陽推出大學生零首付購房的所謂房產(chǎn)新政，盡管馬上被收回，但從中還是可以看出地方政府為了去房產(chǎn)庫存，鼓勵居民加杠桿消費的用心。春節(jié)前，央行也推出了降低首套房按揭比例，鼓勵居民買房。

海通證券副總裁、首席經(jīng)濟學家李迅雷在其微信公眾號上認為，回顧過去一年來，政策上采取不斷地降準降息，把M2增速的目標從12%上調(diào)至13%，把財政赤字率的目標從2.4%上調(diào)至3%，反映出全社會的杠桿率水平仍在上升。

李迅雷建議，要謹防為了去三四線及以下城市的房地產(chǎn)庫存，導致社會資源的進一步錯配;更要防范為了去庫存而加杠桿，將企業(yè)的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成居民的負債。