【特別報道】回暖的樓市

似曾相識的一幕又在上演。

春節過后，一線城市樓市開啟了新一輪的上漲之勢：上海單價8萬元/平方米某樓盤開盤售罄;北京出現“日光盤”，某項目加推72套新房源，2小時售罄，銷售金額達2億元;今年前兩個月，深圳一手住宅均價高達47146元/平方米，同比上漲74.84%……

與往年春節后到3月份才迎來陽春不同，在限購沒有放開的情況下，北上廣深等一線城市樓市的陽春已早早來臨，一手住宅和二手住宅市場全面回暖。在三四線城市苦戰“去庫存”的背景下，一線城市樓市此次“發燒”式回暖讓不少人看不明白。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受《中國經濟周刊》記者采訪時直言：“一線城市房價上漲的背后實際上是供不應求造成的，供不應求導致人們對未來的市場預期還在上漲，所以房價還在往上推升。”

一線樓市節后火速升溫

《中國經濟周刊》 記者 王紅茹 | 北京報道

京滬深房價漲幅驚人

“去年12月份看了幾套房，當時猶豫沒買，只一個月工夫，誰知竟然漲了這么多，房子一天一個價，還沒有房源。我當時看中的房子都已經漲了二三十萬，還都賣掉了。”北京一位張女士向《中國經濟周刊》記者懊悔不已地表示。

她從2015年年底就開始在北京朝陽區看房，預算是260萬元，年前以這個價位可以在朝陽區南四環外找到不少房源，她當時覺得可選房源多，打算先將資金投到生意上，等賺了錢后再買房。

讓她沒想到的是，僅過了一個春節，去年中意的房子每平米至少漲了2000元～3000元，“很多業主都是幾十萬幾十萬地上調報價，甚至有一套房有6個客戶爭著要看，房主卻躲到外地不回來。”她告訴記者，“最近我的任務就是抓緊買，價格漲了也要買，再不買，更買不到了。”

相關數據顯示，截至2月26日，北京2016年二手房簽約已經高達36413套，同比上漲86.7%。從簽約價格看，春節后北京二手房簽約均價達到了3.82萬元/平方米，環比漲幅達到了1.5%。

北京不僅二手房交易火熱，新房交易同樣火爆。北京2月入市的3個項目單次推盤量均不超過百套，開盤價格也均出現上漲，漲幅在1000至2000元/平方米。其中恒華湖公館1小時售罄，金融街(長安)中心也僅用2小時即告售罄。中國指數研究院的數據顯示，2016年2月，北京新建住宅價格指數環比上漲0.21%，同比上漲8.99%，樣本平均價格35160元/平方米。

相比北京，深圳、上海等一線城市的樓市火爆程度有過之而無不及。中國指數研究院的數據顯示，2016年2月，深圳新建住宅價格指數環比與同比漲幅分別達到5.41%和52.55%;上海的環比與同比漲幅則分別達到1.82%、23.28%。

庫存不足與政策寬松成房價上漲主因

“一線城市房價之所以呈現暴漲，跟庫存不足有關系。從一線城市的庫存量看，都存在一個庫存規模持續下滑的態勢。一線城市的市場供求關系一直是處于緊張狀態，基本上沒有松緩過。”顧云昌副會長向記者表示。

北京正經歷房地產庫存急劇回落。北京市住建委官網數據顯示，截至2月28日，商品住宅期房加現房的可售庫存僅70416套，這一數字已經回落到2014年4月份的水平。

易居房地產研究院對全國范圍35個重點城市庫存數據的監測發現，截至2016年1月底，35城庫存規模已出現連續4個月環比下跌、連續6個月同比下跌的態勢。

易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前去庫存周期遠遠低于12個月，而且從短期看，也不可能實現庫存規模的快速補給，這都使得一線城市樓市短期看容易大漲。

顧云昌表示，“在城鎮化進程當中，大量人口從中小城市向大城市特別是一線城市涌入，而一線城市供應土地的數量，不足以滿足城市不斷發展、人口不斷涌入的需要，這必然會導致地價上漲、房價上漲。”

除了庫存量不足，一線城市房價上漲恐難離開寬松的政策支持。

在全國樓市去庫存的總體要求下，近期，無論是中央還是地方，政策都趨向寬松。政府先后推出了減稅、降首付等一系列救市政策。

先看首付，2月2日，央行發布公告，在不實施限購的城市，居民首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例25%，各地可向下浮動5個百分點;對有1套住房且相應購房貸款未結清的居民，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。有分析認為，將首套房首付比例降至兩成，回到了2006年前的水準，為歷史最低水平。

再看利率，在經歷過多輪降準、降息的“雙降”過后，房貸利率已經經歷了大幅下降。

此外，自2016年2月22日起，契稅新政發布，個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

還有公司債，上市房企去年發行公司債3000億，是2014年18倍。資金面之寬松，多年未見。

其實，中央提出的去庫存政策很多都并不針對一線城市，但是一線城市的房價上漲卻是事實。在經濟學家馬光遠看來，一線城市的房價上漲有三個支撐：一是政策支撐，去庫存政策盡管很多都不是沖著一線城市去的，但配給三四線城市的藥，最終一定會進入一線城市的嘴里;二是供求關系，一線城市目前仍然是需大于供，去庫存的壓力并不大;三是未來的預期，未來人口的流入仍然是不可逆轉的趨勢。

多地醞釀調控政策

在去庫存政策的背景下，春節過后一線城市樓市的熱銷似乎顯得有些“不合時宜”。

但是，反常的背后也有規律可循，顧云昌表示：“房地產市場的特點是越漲越有人買，越買越漲;反過來，越跌越沒人買，因為可能還要跌，人們就等著，等到房價往上反彈的時候，感覺再不買又漲了，然后就趕緊買。等房價到了最高點，頂不上去了，房價又開始回落。”

“一線城市的房價是周期表現，一般來說，3年左右一個周期，這在北京的房地產表現得很清楚。”顧云昌認為，2013年時房地產市場進入高潮，2014年則遭遇低潮，2015年開始復蘇，2016年上半年又一次經歷高潮，“可能到2016年的下半年或者年底之前，房價到了頂端，購買力上不去了，房價就開始平穩下來，可能還會往下走。我估計2017年一線城市可能會出現低潮。”

在春節后一線城市樓市火爆的背后，一些業內人士也提示樓市投資要注意防范風險。

“一線城市的房地產市場本來就已有泡沫，但是房價卻還在上漲;三四線城市的房地產沒有泡沫，但是它恰恰不漲，中國房市就是如此之矛盾。”顧云昌說。新華社則發表評論稱，應該警惕某些開發商營銷作秀和房產中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象，導致購房者“恐慌性”入市。

在當前國家與各地寬松政策頻出，一線城市房價迅速上漲的關鍵節點，地方政策是否收緊成為大家關注的焦點。

日前，上海市規劃和國土資源管理局等四部門聯合發布《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》指出,將進一步加大商品住房用地中小套住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%。

3月2日，針對高房價問題，深圳市委書記馬興瑞表示，將在原關外地區增加土地供給，鼓勵開發商建房，并做好醫療、教育、交通等配套項目;其次要保證保障房供應;再者就是打擊樓市投機行為。馬興瑞透露，面對地少人多的城市格局，深圳計劃填海造地55平方公里、陸地整備50平方公里左右。

“當前，最重要的是要保持房地產市場的平穩發展。房地產有波動是必然的，不可能沒有波動，但是如何使波動小一點，使房地產實現軟著陸，是我們應該繼續研究和解決的問題。”顧云昌向《中國經濟周刊》記者表示。

(劉鶴影對此文亦有貢獻)