國家統計局數據顯示，截至11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。即便庫存仍在增加，今年前11月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛算了一筆賬，截至今年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。

其中現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月;期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。“今年中國樓市呈現的特點與過去十年間供不應求的局面完全不同。”

受庫存壓力的影響，今年以來，房地產投資同比增幅持續放緩和快速下滑。

“今年房地產住宅投資同比增幅持續下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。”倪鵬飛說，房地產投資下降直接拖累經濟增長，初步測算，今年前三季度，房地產投資對經濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點，創下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。

實際上，今年以來，中央出臺的有利于穩定樓市的調控政策不少。今年“330新政”后，在降低房貸首付比例、購房滿2年免征營業稅等優惠政策的支持下，我國房地產銷售面積增速已經從1至2月的-16.3%，逐步回暖，最終使去年底至今年的商品房銷售增速呈現出對勾型反轉。

然而，受不動產特點的局限，樓市回暖程度并不一致，壓力分化是今年樓市最突出的特點。分區域看，1—11月份，東部地區商品房銷售面積同比增長9.6%，增速比1—10月份提高0.3個百分點;而西部地區商品房銷售面積同比增長3.8%，增速回落0.1個百分點。

分城市看，庫存壓力更非“全國一盤棋”。在社科院財經戰略研究院博士李超看來，過去幾年住房需求的“同跌同漲”的局面，在2015年終結，樓市進入了一個全面大分化時期：一線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續高漲，總體上呈現“量穩價增”的局面;

其它二線城市和部分三線城市從規模擴張轉為結構優化，總體步入“量減價穩”階段，有一定的庫存壓力;部分三線城市和四線城市需求總體乏力，“有量無價”，庫存壓力大。

去庫存如何發力 遠近結合、供求雙向發力

“三四線城市庫存壓力依然很大，可見單純依靠宏觀政策，已經難以刺激需求，更難達到綜合目標。”倪鵬飛說。

正是基于目前的樓市特點與人口特征，今年中央經濟工作會議為樓市去庫存開出的藥方更加突出改革紅利，按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

“樓市去庫存要近期與遠期統籌結合，供給與需求雙向發力，多措并舉。制度性變革有利于解決房地產中長期需求問題，而短期看，去庫存還是要在庫存壓力大的城市減少甚至限制新的供應，并鼓勵開發商降價出清。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲說。

倪鵬飛也認為，去庫存需要雙向發力。供給端要做減法，減少庫存高的城市和區位的新房開工規模;通過企業并購重組等形式減少項目爛尾。需求端則要做加法。

“打通保障房與商品房的供給渠道，如果棚改可以從商品住房市場購買項目，則5年可以消化庫存15億平方米。此外，還可以探索共有產權住房制度，形成針對農民工等中低收入人群、按照商品住房產權分期累計讓渡的購房支付機制。”

目前庫存壓力主要集中在三四線城市，而這些城市去庫存不能僅依賴住房政策，還需要產業支持。“不解決三四線城市的人口流出問題，房地產政策效果有限。”中原地產首席分析師張大偉認為，產業是支撐城市人口集聚的關鍵因素，提高三四線城市的就業吸引力才是解決樓市庫存的重要出路。