在青島發展的過程中，隨著城市格局的不斷東移西進北擴，城市腹地——市北、李滄兩個區域相繼浮出水面。特別是曾經作為青島工業文明發源地的老四方和李滄區，在新一輪的區劃整改后出現了 “大動作”：不利于城市發展的老企業、老廠房相繼撤離主城區、騰空后的大片土地上重建起生態宜居的新住宅區;曾經荒涼的老村莊也被改造成為時尚生活新領地。

與市南、嶗山兩個區域相比，近年來，隨著剛性需求逐漸成為房地產市場主力軍，價格相對較低的市北和李滄逐漸成為青島樓市的主戰場。

市北區：樓市供應主力軍

在青島房地產發展歷史上，無論是浮山后區域的華麗蝶變，還是海泊人家買房就像買大白菜，在實現青島市民“住有所居”的夢想中，市北區發揮了極其重要的作用。

但是，隨著土地資源的逐漸減少，近年來，在房地產市場發展上，市北區也開始呈現出捉襟見肘的尷尬局面，很長一段時間以來，市北區成為青島樓市的被冷落地帶。2012年12月，根據新的行政區劃調整，以原市北區、四方區的行政區域設立新的青島市市北區，自此，市北區有了更廣闊的發展空間。

毋庸置疑，在青島樓市15年的發展過程中，隨著城市交通規劃等各種配套設施的逐漸完善，許多新興片區從最開始的不被人們看好，到現如今成為青島的城市副中心，這其中浮山后的變化尤為明顯，可以說是在所有新興片區中脫穎而出，不知不覺間成了青島的“新晉富人區”。

回顧這片曾經被青島人稱為“寧要山前一片瓦，不要山后一間房”的浮山后，十幾年前還作為福利分房的片區，當時人們“不情愿”入駐。那時浮山后沒有便捷的交通;沒有知名的商超;也沒有良好的醫療配套，人們對此區域都是“避之不及”，而如今，浮山后區域樓市價格已經成為除市南嶗山之外的“第三高”。

除了浮山后區域外，老四方片區的“新都心”和“濱海新區”也都是近年來新興板塊的突出代表，如今這兩大片區已經成為市北區發展規劃的重中之重。

以新都心為例，這片曾經被叫做雙山保爾舊村片區的地方，2009年發生了劃時代的變化。曾經的新都心，舊村落、殯儀館、看守所是這個區域擁有的全部，而現在，在舊村片區上綻放開來的新都心，區域內新盤此起彼伏、樓密如針，“居住區模式”立現，并且比肩浮山后片區，成為“青島第一大居住區”的“候選人”。

如果說2010年，新都心在地產大鱷們的帶領下開始嘗試新區建設，那么2012年底青島市行政區劃調整，則成為其發展的最大契機。新都心所在的原老四方區撤銷并入市北區，以原市北區、四方區的行政區域為新的市北區的行政區域，新市北區由此誕生，新都心從四方轄區一躍成為市北東部新區。

如今的新都心，發展的速度已抹去了舊時的痕跡。作為最早入駐新都心的地產大鱷，在這一片區萬科地產項目已經發展成了霸主，規模宏大的萬科城位于新都心醒目位置，與萬科藍山并肩，最早建設最早投入使用，如今都有了較高的入住率;此外還有中海清江華府、海信淮安郡、鴻仕雅居等項目環繞四周，居住氛圍非常濃郁。不僅如此，這片被青島人譽為轉型最成功的片區上，還有不少新項目正在如火如荼的施工中。

李滄區：剛需一族看過來

從2011年開始，成片的舊村改造讓李滄商圈和東李板塊成為青島樓市發展的“領頭軍”，

實現了從“城鄉結合部”到“剛需圣地”的轉變。數一數二的李滄商圈、大熱的東李世園生態住區以及日新月異的李滄西部交通商務區……一個華麗蝶變的新李滄綻放在世人眼前。

1994年，李村被從嶗山區“揪”出來，與老滄口合并成為李滄區。“臟、亂、差”且“土的掉渣兒”成為人們對李滄的印象，說起買房更不會想到這里。

如今，中心商圈的體量短短兩年時間幾乎要趕超臺東，加之近來正開通試運行的地鐵3號線北段，李滄中部的地下商業也在大肆擴容......商業發展的突飛猛進讓地產大鱷嗅到了商機。

在主城區房價不斷發酵時，李滄區成了最大的價格洼地，一時之間，一棟棟嶄新的高層拔地而起，中海、保利、海爾、海信等地產巨頭紛紛進駐，剛需集中北上，房價從幾年前不足萬元到現如今“破萬”，施工塔吊及地鐵圍擋都彰顯著這一片區未來的發展規模，“李村”已經褪去“村鎮”的外衣，轉變為炙手可熱的中心城區。

不僅如此，隨著世園會的舉辦，東李也成為李滄樓市的另一大新生力量。“世園效應”帶來的是大批房企的進駐以及房價的瘋狂上漲，但很快，世園會閉幕后東李瞬間陷入“消沉期”，修葺一新的世園大道、金水路等主干道車輛罕至，與世園會期間的水泄不通形成鮮明對比。除此之外，由于舊村大面積改造且新建住宅量不斷攀升，老居民走了新居民還未搬進來的情況，讓東李片區顯得冷冷清清。加之住宅發展過快而被忽略的商業配套，“后世園時代”讓很多置業者開始質疑東李的高房價及發展前景。2015年初，世園會重新調整后再度“開張”，世園生態新區又“火了起來”，卓越、和達、海爾等房企巨頭也開始如火如荼的動工建設。

世園會的舉辦帶火了東李生態居住區，而火車北站則讓交通商務區的發展上了一個新臺階。隨著青島老工業“退市入園”戰略的實施，那些曾經帶給滄口巨大經濟效益的同時又造成環境負擔的老企業們搬走了，以火車北站為圓心的片區上規劃出新的交通商務區。

從2013年底規劃出臺至今，僅用不到2年的時間，老滄口就實現“大變臉”。北客站安置區高樓林立，帶著近萬戶回遷居民們率先進入交通商務區“蝶變”的新時代。同時，南方地產大鱷越秀商品房拔地而起也吸引不少新市民入住，coco藍光蜜城、綠地香頌、保利中央公園等一系列大鱷樓盤紛紛建起來，均價不過萬的價值洼地吸引著越來越多的剛需“看過來”。即將通車的青島地鐵3號線也將最先惠及交通商務區。交通的發展、樓市的變遷都預示著一個嶄新的交通商務區冉冉升起。

本報記者 鞠培霞