【案情簡介】

廖先生于2014年5月8日參觀了廣東省清遠市某房地產公司的展示廳和樣品房。由于看到廣告牌中明確表示給予業主交通、醫療、教育、價格共四個承諾，廖先生認為適合居住，于是簽訂了購房協議書。后發現協議中的特別提醒違背合同締約自由原則：“乙方在簽訂認購書前已經仔細閱讀甲方公示的《商品房買賣合同》及《補充協議四》……及一系列附件、附錄的條款內容，同意并認可前述合同、須知及資料中所有的條款內容，不得刪除修改任何內容。”

就以上問題，消費者廖先生向銷售中心相關負責人提出質疑，要求把前述承諾以補充協議的形式附在《商品房買賣合同》中，否則退還定金，但開發商不同意添加，并稱消費者簽訂協議書表示已經同意協議里的一切內容，由于消費者單方面拒絕簽訂購房合同的原因不予退還定金。廖先生認為開發商拒絕將廣告中的承諾載入補充協議，意味著其廣告只是招攬業主的手段，無法保證業主的預期利益，堅持要求退定金。就此問題雙方協商無果，消費者投訴至廣東省消費者委員會（以下簡稱廣東省消委會）。

【處理過程及結果】

經調解，開發商主動聯系消費者退還定金20,000元，消費者對廣東省消委會的工作表示滿意。

【案例評析】

本案中，開發商的一系列廣告明確以“承諾”等字眼表述，消費者完全有理由相信廣告中的描述將成為商品房的附加值，正是對住房周邊設施有要求，而廣告中也一一承諾，出于對其描述的期待與信任，消費者才交付具有擔保性質的定金，而非單純是誠意金，可見該廣告對商品房的價格和促使消費者進一步簽訂購房合同有重大影響。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條規定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。因此，本案中開發商的廣告應該視為要約，也就是消費者可以此為合同條款，要求房地產開發商履行其義務，若沒有兌現廣告中的承諾，消費者可以要求開發商承擔違約責任。

根據新修正的《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱新修正的《消法》）第二十六條規定“經營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費者權利、減輕或者免除經營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理的規定，不得利用格式條款并借助技術手段強制交易。格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效”。 消費者簽訂的購房協議書中“特別提醒”明顯屬于“排除或限制消費者權利，減輕經營者責任”的不合理格式條款，依法應屬無效，開發商不能以此約束消費者。

此外，廣東省消委會認為開發商為達到良好的廣告效應，往往使用非常吸引消費者的用語制作平面廣告。此類廣告對房產的定價與消費者的購買欲望都將產生重大影響，其表述符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條的規定時，可以視作合同條款，即使不載入合同，也不影響其效力。因此，我們也建議消費者在選購物業應審慎對待，避免過分輕信廣告宣傳，同時應當多留心廣告的內容，特別是開發商明確保證會落實配套設施，以及其他影響居住體驗的相關承諾，詳細咨詢銷售人員有關設施的項目，落成時間等細節，明確所購物業的具體情況才進一步決定是否購買。消費者最好能保留宣傳單張，或者拍攝宣傳廣告以實物的方式保存下來作為第一手證據，萬一在收樓后發現并未兌現廣告中的承諾，則以此為依據向要求開發商承擔違約責任，以便有效地維護自身合法權益。（案例提供：廣東省消費者委員會）