【案情簡介】

2015年1月19日，100余名消費者來到了山東省淄博市周村區消費者權益保護委員會(以下簡稱周村區消保委)，調解室、樓道內及大廳里被圍的水泄不通。消費者情緒激動，有的消費者甚至舉著攝像機對周村區消保委工作人員進行錄像，聲稱要監督消保委工作，現場十分混亂。消費者稱，2012年1月1日至2014年12月31日期間，他們500多人與山東某園房地產開發公司簽訂了《商品房買賣合同》。房地產開發公司前期宣傳中，通過宣傳彩頁、平面媒體、網絡等方式宣傳其銷售價格中含每平方米1200元裝修費用，但他們認為已經交付使用的房屋的裝修費用遠沒有達到承諾的標準，要求房地產開發公司保障消費者的知情權，并在裝修中履行承諾。但房地產公司代表提供了《商品房買賣合同》，表示合同中并未包含消費者訴稱的“銷售價格中含每平方米1200元裝修費用”的具體內容，只承認合同約定的房屋為精裝修房屋。雙方爭議較大，遂投訴至周村區消保委。

【處理過程及結果】

周村區消保委接到投訴后，根據中國消費者協會《消費者協會受理消費者投訴工作導則》的相關規定，組織確定投訴群體中的三名代表，及時穩定消費者情緒，避免矛盾激化。調解處理過程中，組織三名代表對500名消費者信息進行了登記，保證調處效力及于所有同類糾紛消費者。

調處開始后，周村區消保委工作人員收集了大量投訴材料，進行了認真的調查取證，并兩次對涉案房屋進行了現場查看，多次與雙方進行有效溝通，于2015年1月21日和23日兩次召集雙方了解情況，告知其權利義務，依法進行了調解。經調解，雙方當事人自愿達成如下協議：

1、被投訴方承認房價中包含1200元每平方米裝修費用，并承諾按照上述標準履行合同；

2、被投訴方承諾保障消費者的知情權，通過下列方式接受消費者監督履行承諾：

（1）被投訴方于2015年1月26日起開放工法樣板房，被投訴方對裝修所采用產品的具體材質、型號、性能等信息在工法樣板房中予以明示，并提供相關產品的《檢驗合格報告書》等材料對消費者予以告知，消費者對相關內容可拍照留存對照、監督履行。

（2）被投訴方于2015年3月起每月定期開放或者根據雙方協商確定的其他時間開放施工工地，供消費者參觀監督。消費者應當按照施工方安全管理要求進場參觀。

【案例評析】

隨著我國經濟發展進入新常態，房地產業在經過了十幾年的快速發展后，也進入了增速的平穩期、結構的調整期、政策的完善期和品質的提升期。糾紛頻增與房價下降密切相關，且呈擴散趨勢，而此前被房地產行業快速發展所掩蓋的諸多問題不斷浮現。由于相關法規建設和監管滯后甚至空白，房屋裝修質量糾紛可能成為引發社會矛盾的觸點。

新修正的《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱新修正的《消法》）第二十三條規定“經營者應當保證在正常使用商品或者接受服務的情況下其提供的商品或者服務應當具有的質量、性能、用途和有效期限；但消費者在購買該商品或者接受該服務前已經知道其存在瑕疵，且存在該瑕疵不違反法律強制性規定的除外。經營者以廣告、產品說明、實物樣品或者其他方式表明商品或者服務的質量狀況的，應當保證其提供的商品或者服務的實際質量與表明的質量狀況相符。”周村區消保委認為，對于房產銷售廣告效力應立足于新修正的《消法》（部分交易行為發生在新修正的《消法》實施后）和《中華人民共和國合同法》的規定，結合保護弱者的法律精神，綜合予以把握。一般來說，內容不具體、不確定的售樓廣告，在合同的締結過程中屬于要約邀請，即希望他人向自己發出要約的意思表示。它是當事人處于訂約的準備階段時，以訂立合同為最終目的的一種事實行為，沒有法律約束力，最終對開發商產生約束力的是將來雙方簽訂的正式合同和補充協議。如果開發商將在樓盤廣告中的某些許諾以條款的形式寫到正式的“購房合同”中，這時就已經不是廣告，而是法律效力明確、有效的合同條款。而有些樓盤廣告雖未訂入合同，但標明了價格、位置、裝修條件、物業管理條件、配套設施設備、贈送的物品或優惠等，即具有具體、確切的內容，應當認定為要約而不只是要約邀請。

《合同法》第十五條規定“商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。”最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”據以上規定，一般情況下樓盤的廣告和宣傳資料只是要約邀請，不屬于合同內容，并不具有法律效力，但也不能一概而論。構成要約的廣告在發布后即具有一定的法律效力，發布廣告的開發商不能輕易改變其廣告許諾。因此，面對一個內容詳細具體的廣告，只要購買方表示愿意按照廣告所稱條件購房，如果開發商沒有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件，那么就意味著雙方間已經訂立了合同。即使這些廣告內容沒有被歸為合同條款，也自然地成為合同的組成部分，對雙方都有約束力。如果開發商沒有完全履行合同，則可以判令其繼續履行合同。

綜上，本案中的廣告是開發商就商品房銷售價格所做的具體確定的說明和允諾，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，應視為合同內容，房地產公司應履行承諾。（案例提供：山東省淄博市周村區消費者權益保護委員會）